あなたの所有している土地は、最適な方法で有効活用できているでしょうか？

土地を有効活用する方法は、さまざまな種類があり
王道は 「アパート」「マンション」「戸建賃貸」「駐車場」 の経営です。

土地を活用するには、土地の広さや立地によって、
それに見合う活用方法を考える必要があります。

また、短期で多額の収入を得るか、
長期にわたって継続的に安定した収入を得るか、
肝心の利益の出し方も違ってくるでしょう。

今回は、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します☆★
併せて、土地活用で失敗しないための注意点についても紹介します。

是非参考になれば幸いです

【種類別】メリット・デメリット

アパート経営

アパート・マンション経営は、土地活用としてはオーソドックスな方法です。

建築費用などの初期費用が必要になりますが、
既に土地を所有している場合は資金計画も比較的余裕を持って考えることができます。

一般的には、治安の良い住宅街の土地や、
駅に近い土地などが向いているといえるでしょう。

また、学生向けやファミリー向けなど、
どの層をターゲットにするのか、事前によく検討しなければなりません。

メリット

アパートに向いている場所にしっかりと競争力のある建物を建てれば、
安定的な高収益を得ることが可能。

アパート・マンションを建てた場合、その土地は「貸家建付地」となります。
「貸家建付地」は、更地や駐車場に比べ相続税評価額が2割前後下がるとともに、
固定資産税が1／6都市計画税が1／3になるという軽減措置によって、節税効果が得られるでしょう。



デメリット

・アパートを建てる際、まとまった初期投資が必要
・ニーズの少ない場所に建てたり、
　競争力のないアパートを建ててしまうと入居者が集まらず、空室リスクが高まる。

マンション経営

マンションはアパートよりも建築費は高めになりますが、
遮音性など建物の性能が高いので、高めの賃料設定で入居者を集められます。

メリット

・アパートよりも高めの賃料で入居者を集められるので高収益が可能。
・遮音性、断熱性などの建物性能が高いので入居者を集めやすく、
　長期にわたって高稼働を維持しやすい上に、家賃が大きく下落しにくい。
・高層の建物を建てることもできるため、有利な立地を最大限に活かせる。
・鉄筋コンクリート造なので建物の法定耐用年数が長く、
　融資も長く借りられることが多い。



デメリット

・マンションを建てるためには、まとまった初期投資が必要で、
　建築費はアパートよりも高め。
・マンションよりもアパートが向いているエリアもある。


アパート・マンションを建てるには、土地の面積や立地、
形状などによるしばりが多いほか、最近ではアパート・マンション市場の競争も激化しています。
そのため、場所によってはあまりメリットを得られない、などという可能性も出てきます。

戸建賃貸

戸建賃貸を建てることによる土地活用は、
基本的には賃貸アパート・賃貸マンションを建てるのと同じ考え方です。

ただ、戸建賃貸の場合は、世帯数が限られている点が特徴です。

こちらも収益性を重視したい方におすすめの土地活用方法になります。
小さな土地からでも始められることがメリットである一方、
1家族しか貸せないため空室期間は収入がまったく得られないデメリットがあります。
なお、将来、自分が住む家とすることもメリットの1つと言えるでしょう。



メリット

・入居時期が長いので空室リスクを抑えられる
・立地に左右されにくい
・相場よりも家賃を高めに設定できる


デメリット

・場所によっては戸建賃貸のニーズが少なく、アパート・マンションのほうが有利

駐車場経営

駐車場経営には、 コインパーキングと月極駐車場 があります。
どちらの場合も比較的安価な費用で始められて、
管理にもそこまで手間がかかりません。

オーナーの負担は舗装費用だけというケースが多いですが、
オーナーがパーキングの機械を購入して設置することも可能です。

月極駐車場は自営方式または不動産会社に管理を委託するのが一般的です。

メリット

・建物を建てる土地活用に比べると初期投資が少ない。
・狭小地や変形地も有効活用できる。
・短期でも可能。建物がないので取壊し費用がかからず、他の用途に転用しやすい。
　コインパーキング専門会社に土地を貸す方式は管理、
　運営を任せられるので手間がかからない。



デメリット

建物を建てる活用方法ほど高収益が得られない場合がある。

土地を有効活用するときに失敗しないためのコツ

土地活用で失敗しないためには、
自分の所有する土地に合った活用方法を選ぶことと、
土地活用を始める前に、赤字経営のリスクを理解しておくことが重要です。
つまり、 立地条件 や、 建築基準法 ・ 都市計画法 などの法規制、
土地の形状・面積に合わせて計画することが大切です。

土地活用について、最初から1社だけに絞って相談すると、
その企業が得意としているタイプだけを勧められる可能性もあります。

納得のいく決断をするコツは、
できるだけ多くの企業の提案を聞いて、比較してから選ぶことです。

活用プランを比較してみると、初期投資や収益性の違い、
メリットとデメリットが明確になります。

土地には「用途地域」が定められているため、
何でも自由に活用できるわけではありません。
用途地域とは、建築可能な建物の種類や、用途の制限を定めた13の地域に分けられます。

具体的には、用途地域は都市計画法に定められた以下の区域に適用されます。
用途地域は、住居系・商業系・工業系の3つに分かれ、以下の特徴があります。

・住居系：住みやすい環境を維持するための地域
・商業系：テナントビルやオフィスなど、商業施設を建てやすい地域
・工業系：工場や倉庫を建てやすく、住むのには適していない地域

このように、用途地域によって、
制限される活用方法や、適している活用方法はさまざまです。

あらかじめ用途地域を調べたうえで、可能な選択肢のなかから活用方法を選ぶようにしましょう。

まとめ

土地活用を成功させるには、目的を明確にし、
土地活用方法を総合的に判断することが大切です。

また、メリットだけでなく、デメリットやリスクも理解したうえで、
それぞれの土地活用方法を選択しましょう。

空き地として放置し続ければ負の資産となってしまう土地も、
有効活用すれば収益を生み出すプラスの資産に変わります。

できるだけ失敗せずに土地活用をしたい場合は、
安心できる業者に相談し、任せることがおすすめです。


株式会社NO-HOUSEでは
お客様に寄り添った接客を心がけ
担当の峯田がおもしろおかしく説明します☆

お友達の所に遊びに行くような感覚で
気軽にお越しくださいませ♪

今回は、不動産買取について再度おさらいしていきましょう！
不動産査定と同様に不動産買取もよくご質問頂くのですが
何から始めていいか分からない・・・という方が大半です。

不動産の取引をするのは主に仲介と買取の2種類です。
● 仲介は不動産の買主が 個人のお客様 であり
● 買取は不動産の買主が 不動産会社 になります。

取引の相手が違うと
工程や注意点なども変わってきます。
そちらも併せてご覧ください。

　不動産買取の流れと期間！

最初に頭に入れておきたいのは
不動産買取の流れと期間です。

● 情報収集
● 査定依頼
● 複数依頼の場合、買取業者を選ぶ
● 契約の凍結
● 決算
● 確定申告


不動産の買取を行う際はまず自分自身で
物件について深く知り取引に有利な情報を集めます。

その後、業者に査定依頼をし
不動産の価値を具体的な金額で把握していきます。

この工程はとても大切な工程なので
時間をかけるステップになります。
次に実際に取引を行う買取業者を選び交渉します。
すべての内容を確認した後
合意の上で契約を締結し決算しにいくという流れになります。

すべての取引が終了した後に必ず行わなければいけないのが
確定申告になります。
忘れてしまうと抑えられる税金が無くなってしまったり
ペナルティーが発生する場合があります。

不動産買取の取引期間は早くて〇日

不動産買取は、仲介業者と比較して取引期間が非常に短いことが
特徴でありメリットの１つです。
理由としては、買主が不動産会社であるというところです。

先ほどお伝えしましたが
仲介業者の場合買主は個人のお客様なので
「宣伝活動～契約～入金」までの期間は約束できないですし
どうしても時間を有してしまうのが現状です。

しかし、買取は不動産会社が買主になりますので
実際に買取をしてくれる業者が１つでも見つかれば
最短おおよそ1週間程度で契約を結ぶ事が可能とされています。

査定や法規制、インフラの状況確認などを行うのに
約5日間ほどかかり合わせて契約条件の話し合いなども含むと約1週間程。
業者や段取りその他諸々、進み具合によりますが
最短で考える人は、必要書類などを事前に準備しておくと良いでしょう。

不動産買取の事前準備

まとめ

今回は、不動産買取についてご紹介しました。
各項目の注意点をしっかりと把握し
一つずつ丁寧にこなしていけば自分にとって一番よい取引が出来るはずです。

正しい知識を身につけ
また、正当な取引が出来るよう目指しましょう!

不動産の売却査定は、複数の不動産会社に依頼することが多いと思いますが
最終的には一社に絞り込み、お断りする会社がでてきます。

中には「断ることが苦手」という方もいるかもしれません。
断ってもしつこく食い下がられたらどうしよう？と不安な方…

断り方を間違えると、理由を追求されたり、
さらにしつこく勧誘を受ける要因になりかねます。

こちらでは、不動産査定後の上手な断り方をお伝えします。

営業マンは断られることに慣れている

まず、 断ることに対して特に気負いすることはありません。
ご安心ください！！！

不動産業界では、
不動産屋を掛け持ちするのが当たり前のため
売却依頼を受けることができないということは、日常茶飯事です。

大金を扱う不動産売買においては、
しつこくごり押しすれば契約が取れるというレベルの営業ではないことは
不動産会社が重々承知していますので 売主が必要以上に考えることはありません。

断り方のポイント

断りにくいからと言って放置は✕

折り返しの電話をしなかったり、メールの返信をしないでおけば
その気がないと察してくれるとお思いかもしれませんが
担当者はハッキリとNOの連絡がない限りは営業活動を続けます。

状況を知らない担当者以外の人間から
引き続きメールや電話が続けばストレスになりますし、
不動産会社に無駄な労力をかけさせてしまいます。

断ることが決まれば、早くその連絡をするのがお互いのためです。


下手な嘘は言わない

物事を断るとき、何か理由がないと断りにくいですし
「まだ検討中です・・・」と濁してしまう人も多いです。

検討中ということは、まだチャンスがあると受け取れますので
また後日連絡してみよう、もうちょっと押してみよう、
と考えることも営業マンとしては普通です。

また、「売却をやめた」などの嘘をつくことは、
物件情報はどの不動産会社でも共有できますので、無意味です。


なるべく早く断ることが大事

契約した不動産会社でうまく売却が進まなければ
断った会社にお願いするということもあり得ます。

断った不動産会社が見つけた買い手と契約を結ぶ可能性もありますし
誠意のない断り方をして悪い印象を与えてしまっては
担当者も人間ですから、条件に合う買い手を見つけても紹介してくれないかもしれません。

また、不動産会社へはメールでも問題ありません。
わざわざ事務所に出向いたり、電話をしたりする必要がないため、
断るのが苦手という人でも気が楽なのではないでしょうか。

不動産査定は匿名でもできる

不動産会社からしつこくメールや電話の連絡がないことは
大きなメリットですが、デメリットもあります。

売却依頼を受ける基準は、売却の金額も大事ですが
営業マンとの相性なども吟味してはいかがでしょうか

株式会社NO-HOUSEでは
お客様に寄り添った接客を心がけ
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今回は不動産買取も含めた
詐欺のお話をしていきたいと思います。

不動産詐欺とは

実際に不動産詐欺で報告を受けている手口など
ご紹介していきます。

一概に
「不動産詐欺はこうきます！」というのはなく
複数の手口があり、不動産詐欺は
売る時・買う時どちらでも発生します。
最悪不動産自体をだまし取られていた！なんてことも…

不動産といっても
別荘やマイホーム、土地、物件とあらゆる詐欺に合う可能性があります。
不動産の売買をするときには細心の注意を払い
慎重に取引を進めるようにしていきましょう。

不動産詐欺の種類と手口

おとり広告
　気になる物件を広告に載せてその物件の問い合わせをした際に
　 別の物件をすすめてくる手法です。
　本当に商談中であったり申し込みが入ってしまったり
　「申し訳ない気持ち」もあり別物件の話も勿論しますが
　強引に進めてくるのは怪しいので気をつけましょう。　


悪質な査定額
　悪質な査定額。これはよくある詐欺です。
　一般人なら相場や価値が分からないだろうと思い
　良くない査定額を提出してきます。
　ですので、見積もりやおおよそで結構ですので
　参考価格を知る必要があります。


原野商法
　値上がりの見込みがほとんどないような原野や山林を
　価格が上昇すると嘘の情報を伝えて購入させる方法


地面師
　 昔から存在する詐欺師の不動産詐欺の手口です。
　詐欺も存在してはいけませんが「オレオレ詐欺」などの
　流行詐欺があります。
　実際には所有していない物件を
　所有者になりすまし、売りつけお金だけをだまし取る方法です


仮契約詐欺
　重要な書類かつ本契約書にも関わらず
　担当者から「仮契約なので責任や請求はされません」といわれ
　サインをするよう促される事。
　契約を進める段階で何も説明がない場合
　断ってしまって大丈夫です。


手数料詐欺
　 不動産取引を行う際 に手数料は発生しますが
　 発生しない所で金額が増額されていたり
　 存在しない手数料が含まれていたり
　 手数料の金額が相場よりも大幅に高いことなどがあります。


不動産登記の乗っ取り詐欺
　不動産登記乗っ取り詐欺は
　売るはずの不動産が相手名義に勝手に変更されていて
　代金を頂戴する前に、登記簿の書き換えを求められ
　代金をも回収できないということなどがあります。
　代金をもらう前に、登記簿の書き換えをしたり
　登記簿を相手に渡さないようにしましょう。


測量・調査・広告費詐欺
　 不動産における測量は土地家屋調査士が行い
　それが 登記簿に記載されています。
　ですが、不動産詐欺の場合
　測量詐欺は、実際に登記簿に記載されている面積と
　違う表記の書類を作成しているケースがあります。
　登記の内容としっかり照らし合わせましょう。


海外不動産投資詐欺
　不動産投資の為、海外に不動産を持つ方が増えている近年。
　海外不動産投資詐欺が多発してます。
　なぜかというと、実際に現地に訪れ確認ということが難しいからです。
　特に、不動産を持つにあたり
　アジアは物価が安いため架空請求しやすいという事です。


囲い込み詐欺
　売り手、買い手、仲介業者で取引を行い両手になること。
　両手の仲介による不動産詐欺は
　仲介業者1社の為、双方から多額の手数料を取るケースがあります。
　また、よく言われるのが
　あまりにも早く買い手をみつけてきた場合は
　囲い込み詐欺の疑いがあります。

不動産詐欺とは、不動産の売却時に内容を偽り取引されたり
だまし取られたりすることを言います。

そして悪質なのが、不動産購入をする際に存在しない不動産を
セールスされ支払わされ、お金を騙し取られるという事です。

コロナ禍もあり本業のみならず
生活の為に、副業として不動産投資を考えている方が
増えているのが現状です。
不動産詐欺は老若男女問わず年々増加傾向にありますので
「何が詐欺で、何が本物か？」
きっちり見極めて対策していきましょう！

不動産詐欺への対処方法

不動産詐欺に引っかからないために
事前に対処法を熟知しておく必要があります。
なぜなら、不動産は多額の金額が動きます
「詐欺にあっても仕方ない」くらいの感覚のかたは
いらっしゃらないと思いますので
慎重かつ念入りに事を進めていきましょう。

不動産はやる事が多いです。
現地確認や物件確認を面倒だと感じ、確認を怠ると
思わぬ詐欺被害にあうので
写真や画像だけで物事を進めないようにしましょう。

対処：登記変更は代金受け取りと同日

代金受け取り前に登記変更を行うと
そのまま逃げられるという事になります。

ですので、代金の支払い前より登記変更を促してくる業者は
詐欺の可能性が高いと言えます。

対処：契約締結前の現地確認が必須

契約終結前に現地確認する事が必須です。
実際に存在しないケース、情報と異なるケースなど
事前にきちんと確認していれば
詐欺に合わずに済んだという事例も多く
何よりも目で見て話を聞いて納得して契約する
この流れが一番ベストかと思います。

契約が終結してしまうと取り返すことはかなり困難になります。

対処：契約前に重要書類を渡してはいけない

不動産取引は、重要書類が無数にあります。
契約前に安易に書類を渡さないことが大切です。

契約が成立して代金の支払いを確認できるまでは
貴重品と同じように扱うようにしておきましょう。

不動産詐欺の相談場所

もし万が一不動産詐欺にあった場合
どこに相談すべきか
どこに頼ればいいのか
分からない方が多いと思います。
その時の為に下記に記載しておきますので
是非、ご確認下さい。
お金がなくなる、生活ができなくなる
不動産詐欺は精神的にも金銭的にも圧迫してくる問題になりますので
対処、対策していきましょう。

不動産詐欺の相談所：消費者ホットライン

消費者ホットラインとは、地方公共団体が設置している団体などを
紹介してくれる窓口です。
全国どこからでも「188」でかけることができます。


不動産詐欺はあってはならない事ですが
「知らない」事に付け込んでくる人間がいるのも確かです。
「知らない」を「知っている」
または「聞いたことがある」に
変化するだけで予防になりますので
知識は大事にしておきましょう！

今回は、プロも任せたいと思うような土地の査定について
大阪府枚方市樟葉の不動産会社、株式会社NO-HOUSEの
事務員が分かりやすくご紹介していきたいと思います！

今まで沢山の
不動産買取・査定・売却に関する記事を更新してきましたが
複数社に依頼ができ、また無料だということは
記事をご覧になってくださっている方なら
「分かってるよ！」とお思いかと思います！（笑）

今回は少し角度を変えて
プロが任せたいと思う不動産査定 について
書いていきたいと思いますので
ご参考までにご覧ください。

株式会社NO-HOUSEでは
いつでもお客様のご相談をお待ちしております。
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またはコチラから 【　 お問い合わせはコチラ 　】

不動産査定とは？

これは株式会社NO-HOUSEのホームページの記事に
無数に出てくるワードであり
知っていただきたいワードになります。

何度も同じことを言うようで申し訳ないですが…
不動産査定とは！…
不動産がいくらで売れそうか？
というのを不動産会社に予想してもらうことです。

土地の査定方法

では、土地の価格はどのように査定するのか？
信頼できる査定方法の1つに
住宅地価格査定マニュアル
（公益財団法人 不動産流通推進センター作成）を
利用する方法があります。

住宅地価格査定マニュアル は
不動産仲介会社が利用するものにはなるのですが
住宅地の売却を検討中の売主も
住宅地価格査定マニュアル を知ることで
査定金額に影響を与える条件の理解や
信用できる不動産仲介会社か否かの見極めに
役に立つと思います。

査定価格の決まり

不動産売買の媒介契約を締結する際に
宅地建物取引業法　第34条の2
不動産仲介会社が媒介価格について意見を述べるとき
その根拠を明示しなければならない と決まっている為
査定価格は、納得できる根拠や理由に基づき
適正な価値を反映して算出していかないといけません。


査定価格の決まり方は理解したところで
本題の土地の査定価格のお話になります。

土地の査定価格ですが何を根拠に査定価格を決めるのか？
信頼性がある査定方法の1つに
公益財団法人 不動産流通推進センターの
価格査定マニュアル に則った方法があります。
国交省お墨付きの信頼性の高い査定方法だと言われています！

上記図が価格査定で使われるポピュラーな方法だと言われています。

住宅地価格査定マニュアル査定の過程

実際の価格査定業務をまとめると下記の様になります。
（あくまで一例ですので会社によっては異なるかも知れません。）


● 〔過程①〕
　査定依頼のあった住宅地に関する情報の確認。
　査定地の所在・面積・現況などの確認

● 〔過程②〕
　近隣で同種の成約・売出事例の確認。
　既存物件として広告資料などがきちんとあったか
　また、査定地と事例地の接道状況や交通の便、近隣住宅や環境の確認

● 〔過程③〕
　現地の調査。
　インフラ、街路状況、画地の状況確認

● 〔過程④〕
　過程①～③の情報を価格査定システムに入力。
　以下表の各項目を評点に基づいて査定し
　査定結果の帳票を印刷する。

● 〔過程⑤〕
　売却価格提案書の作成

上記の流れに沿って進めていく形になります。
一般の方には「ん？」と思うようなことですが
必要な過程になりますので
これらを怠るような会社は
良いとは言い難いということになりますね。

査定書次第で営業姿勢がまるわかり！

今回ご紹介した内容を理解して頂ければ
住宅地の売却の際に不動産仲介会社が作成してくれた「査定書」が
お客様の為のものなのか
はたまたただの利益の為なのか
判断材料の一つとなります。

比較する事例地についても
住宅地価格査定マニュアル が定めた比較事例の条件を
きちんとクリアしているかどうかも要チェックです。

比較事例を探すことは大変な作業で
適切とは言い難い比較事例を使っている査定書を
代表はよくみかけるそうです。

いいかげんな事例を持ってくるような不動産仲介会社は
丁寧な仕事を出来ない可能性が高く、特に
1年以内の成約事例 か 同一地域または近隣の類似物件 かは
チェックするようにしておきましょう。

査定書や不動産査定の精度の高さで
その不動産仲介会社や営業担当者の誠実さ
真面目さやお客様を想っているかどうかが見えてくると思います。

まとめ

売却したら、購入したら
それで関係が終わりではありません。
誠実な不動産会社にほどいつも「その先」が存在します。

不動産会社側からなのか
お客様側からなのか
それとも両者からなのか…
事務員目線ですが株式会社NO-HOUSEの代表は
いつも「あの時のお客さんから連絡がきて」と
話してくれます。


年月が経っても愛される営業マンとは
この事かと最近ひしひしと感じます！（笑）

株式会社NO-HOUSEで査定依頼をして下さるお客様は
8割気軽に足を運んでこられます！
「大丈夫かな？」と不安を抱えすぎる前に
気軽にお電話お待ちしております♪
従業員一同アットホームな環境で
お迎えできるよう心掛けております(^_-)-☆
下記画像、または
「 ホームページクリック 」でご覧いただけます。

長期にわたる不動産売却もようやく終わり
売却代金もいただいて一段落…と思いきや

税務署から〔　 お尋ね 　〕と書かれた書類が届くことがあります。
税務署に不動産売却の報告をしてないのにどうして？？
っと疑問に思った方も、法律に触れた可能性を感じ
焦る方もいるようですが
実はこの〔　 お尋ね 　〕しっかりと対応すれば問題ありません。

この記事では
不動産売却後に税務署からお尋ねが来たときの対処法と
理由をご紹介していきたいと思います。

税務署からの お尋ね ですが
不動産売却をおこなった方、全員に届くものではないです。

どのような基準で
不動産売却をしてから何日後くらいに届くのかなど
税務署は公表していないので
私たちも詳しいことは何もわかりません。

ですが、税務署が不動産売却の内容に対して
質問したい事項がある場合に お尋ね は届くということです。

では、なぜ税務署が不動産売却の事実を知っているのか？
彼らは不動産の売買に関する情報を
収集する事が出来る特権を持っているから。
不動産会社の書類を確認することも可能ですし
所有権の移転登記の情報を随時チェックしています。

確定申告の質問が多い

税務署が気になるのは
きちんと税金を処理しているかどうかです。

特に、売却益を得て利益が発生した場合
譲渡所得税の納付が必要になるので
税務署としてはしっかりおこなっているか確かめたいのです。
不正は許しません！と言う事ですね。
一番はじめに行う事は、確定申告です。
サラリーマンにはあまり馴染みがないですが
最近ではインターネット配信が流行している為
随時確定申告をすべき対象が増えています。
対象者は以下になります。



確定申告をしなくてはいけない人
・自営業者やフリーランス個人事業主
・公的年金を受け取っている人
・不動産収入や株取引などでの所得がある人
・仮想通貨（今後対象）
・転売ヤー （今後対象）
・ウーバーイーツ（今後対象）
・Youtuber（今後対象）


確定申告をしなくて良い人
・会社から年末調整を受けている給与取得者
・所得が380,000円以下の人
・副収入が200,000円未満の場合
・公的年金の受給額が400万円以下で、かつ源泉徴収を受けている場合

専門家を頼ろう

税務署から届くお尋ねですが
専門用語が多く、素人には内容の把握も難しいものが多いです。
内容がわからなければ、専門家に確認しましょう。

不動産の話なので不動産会社に依頼するのも良いですし
確実な方法は税理士に依頼する方が的確に物事を進めてくれます。

不動産会社に確認しても
不動産会社の担当の税理士に確認をとるなどするので
時間と手間、また質問しても「確認して折り返します」といった
返答になってしまう可能性がありますので
その工程が無駄だと思う方は
直接、税理士に依頼しにいきましょう。

税務署に利益を確認される？

不動産売却の売却益が購入費用を上回る際
譲渡所得税を納付しなければいけません。

譲渡所得税を納めるためには確定申告をする必要があり
これを無視していれば税務署から催促状が届きます。
ですが、中には
売却損が出たので譲渡所得税を支払わなくても良い方にも
売却額を確認する お尋ね が届く事があります。

本当に売却損なのかどうなのかの確認でもありますので
しっかり事実を記入すれば お尋ね がくることはないですが
いつくるのか、大丈夫なのか
不安なままビクビクするのも気疲れしてしまうので
売却損が出ても確定申告をしておくと安心です！

お尋ねに対する返答の有無

お尋ね がきた際の返答ですが
必要なのは、回答の根拠を示す資料。
例えば不動産の売買契約書
明細書などがそれにあたります。

特に、売買契約書に記載されている細かい事項を
税務署は把握していないので
送付を求めてくることがあると思います。
きちんと保管しておきましょう。

必要書類を準備したら税理士に回答を依頼します。
税務署からの回答を共有してもらったら
その内容に沿って手続きを済ませれば返答は完了です。

「必ず行わないといけないのか？」
「義務なのか？」
「返答をしなければ罪に問われるのか？」等々
気になる事があると思いますが
不動産売却後に届く お尋ね の回答は義務ではありません。
ですので、無視をしていても刑罰に処されるということもないです。

不動産を売却に至る経緯は家族間のトラブルや離婚など
話したくない、話せない事情もあるので
返答しないという選択も可能です。

ただ、質問の度合いによっては
税務署から催促状や電話がくることがあります。
返答義務はありませんがなるべく可能な範囲で
返答しておくと面倒な事にならないのでおススメです。

不動産売却は慎重に！知識が重大に！

ここまで税務署のお尋ねについてご紹介してきましたが
不動産売却をすること自体、人生の中で何度も行いませんので
多少のミスや間違い、漏れが起きてしまうのは
仕方のない事ではあります。

税理士からアドバイスをもらい手順を踏む
不動産会社からおおよその話を聞き準備する
自身で最初から最後まで準備し返答する
やり方としては3種類ありますので
自分に合ったやり方で
お尋ね をパスできるようにしておきましょう！

株式会社NO-HOUSEでは
些細なご相談でも担当者が1～10まで
全身全力でサポートさせて頂きます！
いつでもお気軽にお問い合わせください。

土地や建物を売却したい場合
よく耳にするのが不動産売却か不動産買取だと思います。

今回は、不動産買取についてご紹介していきます。
売却にそれほど時間がかからないのが特徴で
売れにくい物件であっても売れるのが不動産買取です。

不動産買取には 即時買取 と 買取保証 の2種類あり
即時買取 を依頼した場合と 買取保証 を依頼した場合と
手元に残るお金の金額や
売却スピードの違いが出てきますので
それぞれ二つの違いを理解することが大切です。

二つの特徴を解説しつつ
メリット・デメリットも併せてご紹介していきたいと思います。
土地や建物の売却をお考えの方は参考にしてみてくださいね！

不動産買取の「即時買取」と「買取保証」の2種類

不動産を売却する方法として
不動産会社に買主を探してもらう
株式会社NO-HOUSEのような 仲介 と
直接物件を購入してもらう 買取 があります。

買取 は相場よりも
安い売却価格になる可能性が高いですが
不動産を確実に売却できて
早急に現金化することが可能となります。

即時買取の特徴

即時買取 は、不動産会社が買主で
物件をすぐに買い取ってもらう方法です。
最短3日～1週間で不動産を売却可能になります。

販売活動を行う事はせず
広告宣伝の手間もかからないので
即時買取 を依頼してから物件の引き渡しまで
かなり早い段階で手続きが進みます。

即時買取 でも物件の価格査定は行われますが
訪問査定1回で済むので
仲介業者のように希望者が内見に来る事はありません。

物件を市場に出さず
不動産会社が直接買い取るので
どうしても売却価格が市場の相場よりも低くなる傾向にあります。

即時買取 を依頼する場合の売却価格は条件変動ですが
おおよそ、市場価格の50%～80%になる事が多いです。

買取保証の特徴

買取保証 は、買取保証付きの仲介と言われ
仲介と買取の間のような仕組みになっています。

買取保証 を依頼すると
仲介のように不動産会社と媒介契約を結び
買主を探す販売活動を行います。

上記の即時買取と違い、ここで成約に至った際
市場価格に近い値段で不動産を売却できる可能性があります。

仲介と異なるのは
販売活動に時間が設けられている点です。
一定期間を過ぎても買主を見つける事が出来なければ
あらかじめ合意していた金額で物件を
不動産会社に買い取ってもらうことが可能です。
不動産売却額も上記の 即時買取 より高額になる傾向にあります。

ただし、不動産会社の仲介により取引相手が見つかった時は
通常の媒介契約と同様に 仲介手数料 を支払う必要があります。
買主が期限までに見つからず
不動産会社の直接買取となった場合は仲介手数料は不要です。

買取保証 は、仲介のように一定期間のみ販売活動を行うので
即時買取よりも時間はかかりますが
市場価格に近い値段で売却できる可能性が高まります。

即時買取のおすすめケース

不動産買取を依頼すると仮定し
二つどちらを選ぶのかで　結果が大きく変わってきます。

ですので、両者のメリット・デメリットについて
ご紹介していきたいと思います。



即時買取のメリットとデメリット
メリット：仲介手数料が無料・物件売却がスピーディー
　　　　　最短3日～1週間ほど。
デメリット：買取価格が相場より安い
　　　　　　即時買取の買取価格の低さをカバーするには
　　　　　　複数の不動産会社に査定依頼をかけること。

即時買取がおススメなのは…
とにかく早く売却したい
売却価格にこだわりがない方
● 土地の活用予定がなく、固定資産税や都市計画税を削減したい
● 急な転勤や住み替えのため売却したい
● 唐突に不動産を相続することになったが必要ない　等



買取保証のメリットとデメリット
メリット： 市場価格に近い値段 で売却できる可能性が高い
　　　　　仲介期間を過ぎても確実に売却できる
デメリット：不動産会社ごとに条件が存在する事

買取保証がおススメなのは…
高く売却したいが保証も欲しい方
● 一定期間のうちに資金が必要
● 不動産を確実に売却できるという保証が欲しい
● 不動産がどのくらいの値段で売れるか事前に知りたい　等

不動産会社の〇〇〇と一致するか

不動産会社には、得意分野や営業エリアが存在します。

大手やフランチャイズはしばしば地域に詳しいですが
やはり長年地域に密着し営業してきた
不動産会社のほうが相場や価値を把握していますし
口コミや人間関係、また地域の不動産会社との
繋がりもありますので
しっかりとした対応をしてくれる事が多い印象です。

自分の売りたい物件と不動産の特徴が合致していると
スムーズに話を進めてくれます。


不動産の特徴として
● 不動産の売買を行う：不動産取引業
● 不動産を貸し出して収益を得る：不動産賃貸業
● 賃貸物件や分譲マンションの管理をする：不動産管理業
上記3つがありますが
不動産買取を依頼する場合は
不動産取引または不動産売買が得意な会社を選びましょう。


それぞれ得意分野が異なりますので
自分の売りたい物件はどんな強みがあるか
確認することが重要になってきます。

まとめ

不動産会社に査定を依頼する際は
複数社に依頼をし、また大手と地域密着タイプと
両者に依頼しましょう。

自分に合う方法を選び
よりよい不動産買取が行えるよう準備しましょう！

株式会社NO-HOUSEでは
どんな些細なことでもご相談を承っております。
担当が責任を持ち最後までお手伝いさせていただきますので
お気軽にお問い合わせください☆彡

住宅を購入する・住宅を売却するうえで
確認しておいた方が良い建築面積。

今回は3つの面積をご紹介します！

なぜ建築面積のお話なのか？
2021年の民法改正で瑕疵担保責任が
契約不適合責任に変更となったことによって
不動産の売却で売主が買主に対して負う責任が大きくなったためです。

今回は皆さんの知識の一つとして
掲げて頂きたいのでざっくりお話していきます！

知って得する3つの面積

土地面積に対し、建築できる住まいの大きさには
一定の制限（上限）を設けていなければ
近隣住民と日照や通風、騒音などでトラブルに発展する可能性があります。

また、火災が発生した際など
住宅が密集していると
被害が拡大してしまいますので
これらの危険を回避する為に
建築基準法や消防法、都市計画法など
あらゆる法律達でお家造りは守られています！

● 建蔽率
　敷地面積に対する建築面積の割合
● 容積率
　敷地面積に対する建築延べ面積の割合

土地面積に対する建物面積の割合を定めたルールは
いくつかありますが
面積は大きく3つに分類され
各ルールで使用する面積が異なるので
覚えておくと不動産会社との話も
簡単に進むでしょう。

建築基準法と建物面積の関係

上記でもお伝えしましたように
建築できる住まいには
建築基準法、消防法、都市計画法等の
各種法令や条例・用途地域などルールが存在します。

時代の変化と共に
住宅にも様々な変化が生まれ
規制だけでなく緩和されたり
補助が付いたり知らないうちに
良い点、悪い点が生まれ
また、法改正などで損をする可能性もありますので
確認しておくことが必要になりますね！

建物の面積が各種法令や条例に
建築当初から適合していなかったのか
法改正や増改築などによって
途中から適合しなくなったのかによって
扱いには差が生まれます。

下記からは
各種法令や条例、建物の面積の関係について解説していきます。

各種法令違反の建物は建築不可能

建物を建築する際、申請が必要です。
計画が建築基準法や消防法・都市計画法などの
各種法令や条例を遵守しているかの確認の為です。

許可が下りなければ建築することは出来ません。
各種法令や条例が整備される前で
確認が曖昧だった古い建物を除き
建築当初から違反している違反建築物は基本的にありません。

建築後に違法な増改築を行うことは不可能

建築し始めは当たり前ですが違反建築物はありません。
ですが、増改築を実施した際
建築面積や容積率等が変わって
違反建築物になる可能性はあります。

しかし、一定規模以上の増改築を実施する場合は
新築時と同様に申請が必要なので
各種法令や条例に違反した建築物はほとんどないといえるでしょう。

不動産が再建築不可能になった時

不動産が再建築不可能になった場合
通常の不動産より査定結果が安くなり
購入希望者が見つかりにくくなります。

そのため、ほんの少しでも高く売却出来たら
もちろん嬉しいですよね？
不動産が再建築不可能になった場合の売却方法が2つあります。


● 訳アリ物件専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
　不動産買取業者なら
　買主と売主の双方が合意すればすぐ成約します

● 各種法令に適合させてから売却する
　改正後の法令に適合させる事が出来れば
　再建築不可ではなくなりますので
　好条件での売却が期待できます。

専門家に相談を！不動産用語の勉強も！

どの業界も業界用語が多く使用されますが
特に、不動産業界では聞こえは同じでも
違った意味を持つ言葉や
さまざまな不動産用語が使用されます。

不動産用語の意味を理解しておかないと
トラブルに巻き込まれる可能性もあるので
不動産売買を予定している方は
必ず、大体で構いませんので
ネットに記載されている不動産用語集など
確認しておきましょう！

株式会社NO-HOUSEの記事の中にも
不動産用語が沢山出てきますので
練習がてら良かったらご覧くださいね☆