枚方で家を売るならNO-HOUSEの記事一覧｜お役立ち情報 ｜センチュリー21NO-HOUSE

今回は3部に分けて不動産に対してのQ＆Aを記載していきます。


あれこれ聞いたことのない言葉が多いですが
不動産を売却・買取・査定してもらう事になった際
知識としてあれば物事も簡単にかつ、明確に進んでいくと思います。

また以下、掲載内容以外にも
不動産についてご不明な点がございましたら、お問い合わせくださいませ。
細かくご覧いただき、不動産に関する知識を深めてください。

売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか？

どちらが良いかそれについては「物件や状況による」といったものになります。
賃貸経営にはデメリットが多くなります。
家賃収入はありますが赤字経営になってしまう事もよくあります。
「売却」と「賃貸」でお悩みの方は
ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので
不動産会社とお話されると良いかと思います。

住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか？

相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月～6ヶ月を目安とするとよいでしょう。

机上査定と訪問査定の違いは？また、どちらが良いですか？

ご事情により使い分ける形になるかと思います。

不動産査定は無料ですか?

不動産会社が行う査定は無料です。
不動産鑑定士に依頼して有料で不動産査定を行う方法もあります。

査定にはどのくらい時間がかかりますか？

机上査定は、30分～１時間程の調査で査定価格を知ることができます。
訪問査定は、数日かかがるのが一般的

不動産の査定は、電話でも可能ですか？

基本的には
「価格データ」（周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等）
「物件データ」（土地面積、建物面積、間取り、築年数等）を基にして算出します。
より正確な査定価格を算出するためにも
電話での査定はおすすめできません。

同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか？

問題ございません。
売却については査定価格が不動産会社により異なることがあります。
査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや
提示金額、取扱実績などを加味し2～3社程されることをおすすめします。

売却価格は途中で変更できますか？

売却価格の変更は可能です。
もし価格変更される場合は 少しづつ値段をさげるのではなくインパクトが大事です。
営業担当に確認をし、相談しつつ行われる方が良いでしょう。

媒介契約は、どんな種類がありますか？

3種類あり、それぞれメリット・デメリットがございます。

住宅を売却しやすい時期や季節って関係ありますか？

入学や転勤などで引っ越しが多くなる春先や秋口が良いでしょう。
もし、11月くらいに売り出したとすると
年内に引っ越したい人と3月までに引っ越したい人、両者をターゲットにできます。
タイミングも大事になりますので、まずは査定依頼からスタートしましょう！

仲介業者を通さずに自分での売却は可能ですか？

勿論可能ですが、労力と時間の浪費を覚悟していただき
さらには大きなリスクも背負うかもしれませんのでその覚悟も必要です。
不動産業者が間に入ると安全な取引が可能ですので
トラブルに見舞われないためにも不動産会社をおすすめします。　

ローンの残っている住宅でも売ることは可能ですか？？

売ることは可能です。
不動産に設定されているローンの抵当権を
引き渡し前に抹消することが条件になることがほとんどです。
一般的には、もらった手付金や内金でローンの残額を完済し
引き渡しまでに抵当権の抹消を行います。

売却のためには、手数料とは別に広告費などがかかりますか？

原則として、手数料以外に費用はかかりません。

不動産会社を選ぶポイントは？

家を売る（買う）ときには、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントとなります。

①問い合わせ時の対応・手続きが「スピーディ」かつ
対応も説明も　「丁寧」な営業担当かどうか。

②売主の事情に合わせて販売戦略が提案できるか。
　売却中の営業活動報告も
　売り主の要望も事前に聞いて迅速な返答が出来る担当者がよい。

③専門的知識に加えて、法律、融資、税制、リフォームなど担当者の知識が豊富か。

④担当者の接客が「誠実」かどうか。「話し方」
　「親身か」「打ち解けやすさ」ということがあげられます。

まとめ

今回は売却するにあたり
準備と査定のQ＆Aをご紹介していきました。

まだまだ分からないことが多いと思いますが
株式会社NO-HOUSEにお問い合わせ頂ければ
担当の峯田がお答えさせて頂きます。

メールでのお問い合わせも
お待ちしておりますので気軽にご連絡くださいませ。

第２部の不動産に対してのQ＆Aを記載していきます。


第１部　 【準備・査定依頼Q＆A】

上記にも沢山の記事を更新しております。

また、以下掲載内容以外にも
不動産についてご不明な点がございましたら、お問い合わせくださいませ。
細かくご覧いただき、不動産に関する知識を深めてください。

販売活動はどんなことをするのですか？

お店の顧客へ紹介、新聞の折り込みチラシやポスティング
住宅情報誌へ掲載 インターネットの不動産サイトへ掲載
オープンハウスを開催、購入希望者に内覧を行う
さまざまな手段で購入希望者を探します

査定価格で売り出さないといけないんですか？

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
査定価格は、周辺の相場やノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。
ですが、最終的には、お客様ご本人が売り出し価格を決めることになります。

急いで売りたいときはどうしたらいいですか？

ご事情により早期処分をご希望の方は
不動産会社に買い取ってもらう、相場よりも安く売りだす
仲介と買取をかけ合わせた買取保証を利用する
方法はありますがおすすめはしませんので
まずは不動産会社にご相談くださいませ。

買主はいつ見にくるのですか？

事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見に来られます。

売れなかった場合ってどうなるのでしょうか？

不動産が売れない場合というのは
多くの場合は、価格設定の問題です。

価格設定に問題がある場合は
希望売却価格を下げる必要があることもあります。

住みながら売ることはできますか？

可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。

リフォームはしたほうがよいですか？

買主の好みの問題もありますので、購入後に買主が負担し
リフォームをするケースが多いです。
デメリットの方が多いのでリフォームは必要ありません。

家の設備で壊れているものがあれば修繕したほうがいいですか？

特に修理する必要はないです。
トラブルを避けるために、不具合の確認ができているものに関しては
事前に不動産会社にご連絡しておくことをオススメします。

鍵は預けなくてはなりませんか？

住中の場合は必要はありません。
空家の場合は、不動産会社にお預けいただくことで
購入希望者のご案内時など煩わしくありません。

買い手からの印象をアップするにはどうすればいいでしょうか？

買い手に好印象を持ってもらう工夫は沢山あります。

（例）
・電灯は新品に交換する
・水回りのクリーニング
・空気の入れ替え（臭いは人によって不快に感じる場合があるため）
・日光を取り入れる（カーテンやブラインドは開けておきましょう）

家族全員で出迎える、というよりは
少人数で待機するほうがゆっくり部屋内を見てもらえるでしょう

契約から物件受け渡しまでの期間は決まっていますか？

一般的に1ヵ月程度だと言われています。
居住中の物件や新築未完成物件などの場合は物件によって変わってきます。

マンション売却のポイントと注意点とは？

物件特徴や価格相場などなどを客観的にチェックしましょう。
同じ地域のマンションであっても
築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。

また、住んでいる間に補修やリフォームした部分
不具合などもあれば、書き出しておきます。

売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり
通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら
売主がその補修費用等と負担することになります。
・エアコン
・給湯器
・床暖房
・ガスコンロ
・食洗器など
室内の設備状況についても確認しておきましょう。

近所に知られたくないのですが、広告を行なわないで売却は可能ですか？

可能です。
インターネット掲載や、近隣のチラシ等の配布を控えて売却活動を行います。
また、不動産会社に買取をしてもらうという方法もあります。

ホームページへの掲載や折込チラシの広告費用はかかりますか？

広告にかかる費用は不動産会社が負担しますので
お客様に負担していただくことはありません。

まとめ

株式会社NO-HOUSEがお客様にとって
素敵なご提案させていただきます。

第３部の不動産に対してのQ＆Aを記載していきます。

第１部　【準備・査定依頼Q＆A】
第２部　【売却活動Q＆A】

不動産を買いかえる際売却と購入、どちらを先にしたほうが良いですか？

ご資金内容や、住みかえ計画により異なりますが
どちらの場合でも、メリットとデメリットがありますので
査定時に営業担当者と十分に打ち合わせください。

住宅ローンの残りがあっても、不動産売却はできますか？

勿論可能です。
ただし、売却完了時に住宅ローン全額を一括返済しなくてはなりません。
また、自宅売却した金額で残っている住宅ローンが返済しきれない際
残債を含めた買いかえローンを利用して売却する方法と
住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用できる場合があるので
不動産会社の担当者にご相談、ご確認してみてください。

「買換サポート」とはなんですか？

売却活動を一定期間行った後
売買契約が成立しなかった場合
あらかじめ設定していた金額で不動産会社が買い取る制度です。

購入先行の場合

転居するスケジュールがたてやすく
仮住まいを用意する手間や費用が省くことができます。
一方で、売却に時間を要してしまうと
二重ローンになってしまうなど
資金繰りに困る場合があります。

売却先行の場合

新居購入資金を確保できるので、資金計画が立てやすいです。
一方で、購入が遅れてしまうと仮住まいが必要になります。
住宅ローン残債務がある場合は売却成立が先となりますが
残債務の内容によっては既存住宅ローンを残しつつ
購入の住宅ローンを組む事が可能な場合もあります。
このローンは「つなぎ融資」とも呼ばれます。
銀行さんによって変わってきますので
営業担当と話しあい可能か確認していただきましょう。

売却代金はいつもらえますか？

契約時と引渡し時の２回に分けて支払われるケースが一般的。
内訳は契約時に５～10％、引渡し時に残りの金額が支払われます。

金利にはどんな種類があるのでしょうか？

変動金利
一定期間、金利が変わらない期間限定型の固定金利
ローン完済まで、借入期間中ずっと金利が変わらない長期の固定金利
今人気の【フラット35】についても
こ相談ください。

売却した場合、確定申告が必要？

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
【確定申告】に関しましてはこちらをご覧ください。

仲介手数料はいくらですか？

■取引物件価格（税抜）が200万円～400万円未満
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が400万円以上
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が200万円以下
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

宅地建物取引業法により
不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料（媒介手数料）は
上限として定められています。

仲介手数料が半額や無料のケースもありますが
無料だから良い、高いから良くない
高いから良くない、無料だから良い
そういった訳ではないので
数社回ることをおススメします。

手付金って何？

不動産売買契約時に先払い費用の一部です。
これは売買契約が成立した証拠金であると同時に
キャンセルや契約違反時の違約金でもあります。

もし買い手の都合でのキャンセルや契約違反による契約解消があった場合は
手付金は戻ってきません。

物件価格の5～10％程度に設定するのが一般的で
そのほか10万円、50万円、100万円～など金額の定めは会社によって異なります。

自己資金っていくらくらい必要？

物件価格に対して1～2割程度となっています。
3,000万円の住宅の購入を検討しているなら
2割にあたる600万円を頭金として準備しておきましょう。

今は頭金なしのフルローンを推している会社や
フルローンでご購入をされる方もいらっしゃいますが
利息が増えたり、ローンが通りにくくなります。

詳細や内容は不動産会社にお問い合わせくださいませ。

不動産購入後にかかる費用は？

新築物件で物件価格の3~7%
中古物件で6~13%かかると言われています。
例えば、物件価格が3000万円だった際
新築なら90~210万円、中古なら180~300万円

売却した年の固定資産税はどうなる？

固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課税されます。
ここで言う「所有者」とは物件の登記簿に所有者として登録されている方です。
年の途中で不動産を売却しても
その年の固定資産税は全額所有者（売主）に課税されます。

相続人になれるには、誰ですか？

相続人になれるのは【　配偶者　＋　血縁関係にある人　】
亡くなった人の子どもや親
兄弟姉妹には、民法によって相続人になれる順位が定められおり
第１～第３順位まであります。
第１順位～第３順位のうち順位の高い相続人がいた際
順位の低い人は遺産を全くもらえないということです

夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか？

契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは
原則としてご本人様が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明書などをお二方分それぞれご用意いただく必要があります。

エアコンに不具合があります。事前に修理が必要ですか？

ご契約の時に
「設備表」を使ってエアコン等の設備の状況を買主に確認していただくよう
不動産会社の担当者が手配します。
この時に売主の負担で修理するか、撤去するか決めることになります。

ガスや水道、電気の契約はいつ止めれば良いですか？

お引渡の前日に契約解除の手続きを行います。

まとめ

第１～第３部までQ＆Aを掲載してみました。
不動産関係は奥が深いため
まだまだ分からない事が多いと思いますが
知っていて損はありませんので
是非、目を通していただけたらと思います。

勿論、分からない事やご相談等ございましたら
株式会社NO-HOUSEまでお気軽にお電話
お問い合わせ、お待ちしております。

この先マンションを査定に出そうと思っている方に
読んで頂きたい気をつけてほしいことをまとめました。

とりあえず査定額が知りたいだけの方も
売却する予定の方も是非チェックしてください。

知っておかないと、後々何百万円もの損をする可能性があります。
きちんと理解して対策しておきましょう。

マンションを査定に出す際の注意点

知らないと損をすることが多い不動産売却。
逆の言い方をすれば知っておけば損をしないので
僅かな知識でもあるのとないのは違うので
是非、参考に読んでみて下さい。


まずは簡単なものからご紹介。
・ 部屋を掃除してキレイにしておく
・ 複数社に査定してもらう
・ 相場価格を把握する

よく「リフォームした方が良いのでは？」と
ご質問をお受けしますが、 答えはNO です。


もし、リフォームをしたいということであれば
不動産会社に相談してからの方が良いでしょう。
少しの努力でもしかしたら
100万円UPの可能性もあるので
知っていて無視するのはもったいないと思います。

机上査定なら掃除が出来てなくても問題ない

マンションの査定方法には
机上査定と訪問査定の2種類あります。

少し内容をご紹介しますが
簡単にお伝えすると
電話やメールのやりとりだけで見積もりを出してもらえます。


築年数や間取り
所在地などの基本情報をもとに見積もりを算出する方法
早ければ数時間から1日で査定結果がわかります。


一番初めは複数の不動産会社にお願いし
査定をしてもらいその中から
選ぶことをおススメ致します。
その理由は下記にて記載しております。

注意①キレイにしてから査定に出さないと価値が下がる

マンションを査定に出す前は
必ず掃除をしてキレイにしておきましょう。


国土交通省の指導のもと作成された価格査定標準マニュアルに
「清掃の程度」というチェック項目があります。


このレベルが低いと価値が下がりますので注意が必要です。


室内の維持管理状況が良いと
評点は上がり評価額は高く査定されますので
「そろそろ査定に出してみようかな？」という
タイミングがあれば
お部屋の隅々まで確認される事をおススメします。


維持管理状況が良いと
最大10点プラス
悪いとマイナス10点 されます。


また他の項目と比べて配点は高くなっています。


例えば、耐震性があるマンションにおける評価は
最大でも3点しかもらえません。
とはいえ、細々したところの修理や
生活感を消すレベルで求められているわけではないため
ハウスクリーニングまでは必要はありません。


最初に印象が決まる玄関
お風呂やキッチンなどの水回りとくにこの三つが
清潔でないと管理が行き届いていないということで
マイナス評価を受けてしまいます ので注意してください。

注意②不動産査定は複数社にお願いする

率直に申し上げますとマンションの査定価格は
不動産会社によって異なります。


1社の金額を鵜呑みにすると
数百万円、損をする可能性があります。


（例）
私の知人のお話を例にさせていただくと
マンション査定を三社に依頼したところ
A社 　　　 　B社 　　　 　　C社
2,350万円　　 2,100万円 　　1,980万円
上記の様な答えが返ってきました。


A社とC社の差はなんと370万円
これだけの差が生まれる可能性があるので
絶対に複数社に見積もり依頼するべき です。


ネットなどを利用すれば手間なく簡単に出来ますし
ネットなんてない！というお知り合いがいらっしゃる場合は
複数の不動産会社に直接足を運ぶことになりますが
一社に絞るより良いかと思います。

注意③相場を自身で知る事で不動産会社に見くびられない

マンションを査定に出した際には
自分でも相場を把握しておくことです。


把握しておかないと
査定結果の金額がとても低いのに
そのまま不動産会社にお願いしてしまうと損をします。


相場を知っておけば
価格が妥当かどうか判断できますし
根拠を求める質問が自然と出てきますよね。


査定結果に対して何にも言わないと
不動産会社にカモにされてしまいます ので注意してください。


自分の資産なのですから
不動産会社に任せっきりにするのではなく
あらかじめ相場は調べておくとよい不動産取引となるでしょう。
こちらもネットから調べることが出来ますよ(^^)

注意④不動産会社に相談せずにリフォームをしない

査定額を上げたいからと
査定前にリフォームはしない でください。


例えば
100万円かけて壁紙やフローリングを張り替えたとしても
期待どおりに査定額が上がるとは限りません。
素人判断よりもプロである不動産会社に
相談してから実施した方が絶対に良い結果になります。


実際に10万円のリフォームで
物件価値が120万円アップした事例もあります。
査定価格を売出価格に設定する
査定価格を売出価格にする人も多いのですがこれはダメです。
売出価格は、査定額に5〜8%上乗せした金額に設定するのがベターです。

メールでやり取りをする

近年、勧誘防止のためメールでのやり取りのみで
不動産会社を決める人も少なくありません。
しかしそれで 実際に話してみないと
以下のようなことが判断できないからです。
マンション売却には3〜6ヶ月かかります。


担当営業マンとの相性が合わないと
その間ずっと我慢して売却活動をしなければなりません。


煩わしく思われるかもしれませんが
電話または直接会って話しをしましょう。


・ 物件の欠陥を隠すこと
伝えたら査定額が下がってしまうからと隠してしまう行為はNGです
一度トラブルに巻き込まれると
精神的にも金銭的にも相当な苦痛を強いられますので
多少査定額が下がってしまうとしても隠さずにすべて報告しましょう。


・ 物件そのものの欠陥
・ 管理組合の取り決めを含む、物件に決められている制限
・ 工場の騒音や振動など、嫌悪施設の情報
・ 自殺や殺人など、心理的に嫌悪される事情など
「問題になると思わなかった」などの
発言では解決できず 内容によっては最悪裁判沙汰になりかねませんので注意しましょう。

まとめ

沢山お話してきましたが
株式会社NO-HOUSEでは、査定・売却・買取など
様々な内容においてお客様に親身に寄り添い
迅速に対応して参りますので、お気軽にお問い合わせください。
営業担当かつ不動産歴13年の代表峯田が
精一杯ご対応させて頂きます。

家を売りたいと思ったら まずは不動産会社に査定を依頼します。
査定を依頼する前に
「片づけをした方が査定価格は上がる！？」という噂もあるようですが
結論からすると査定時に家を片づけても査定価格は上がりません。

査定には、片付けよりももっと重要な準備があり
そこでこの記事では、家の査定を依頼する前に行っておくべき準備や確認
査定依頼時の注意点、査定時に伝えるべきことについて解説します。

査定依頼の前に準備・確認しておくこと

査定依頼の前に、準備確認しておくべきこと


・ 住宅ローン残高の確認
　住宅ローンが残っている人は
　住宅ローン残高を確認してください。
　住宅ローンは売却時に残債を全額一括返済することになります。


・書類の有無の確認
　査定を依頼する前に書類があるかの確認してください。


戸建て 　　　＝　土地の実測図 土地の境界が確認できる資料
　　　　　　　　越境の覚書(あれば)
　　　　　　　　建物の設計図書(確認申請図または竣工図等の建物図面)
　　　　　　　　建築確認申請書および建築確認済証
　　　　　　　　検査済証


マンション 　＝　分譲時のパンフレット
　　　　　　　　管理規約 使用細則
　　 ※書類がないと売却できないということではありません

不動産会社から書類の有無を確認されますので
無い場合、無いことを伝えるようにしましょう。

売却時期と目標金額

査定依頼をする前に
売却時期と目標金額をある程度設定しておきます。


不動産の売却販売期間が 3ヶ月
売買契約から引き渡しまでの期間が1ヶ月
どれだけ頑張っても最短でも4ヶ月はかかると思ってください。

目標金額は
住宅ローン残債が残っている方は
少なくとも住宅ローン残債以上の価格が目標金額となります。

片付けやハウスクリーニングはしなくて良い

査定時に片付けやハウスクリーニングは必要ありません。
汚れているからといって価格が変更される事はありません。

ですが、内覧者が訪問しに来る際は綺麗にしておきましょう。
購入希望者のほとんどが中古物件を見慣れていない方です。

業者と違い印象により左右されてしまいますので
お金をかけてハウスクリーニングをする場合は
査定前ではなく、内覧前が良いと思います。

相場を確認すること

査定時には不動産会社に相場を確認した方が良いと思います。
価格の査定は不動産会社が行いますが
最終的に売り出し価格を決めるのは売主自身です。

売り出し価格を決定するには判断基準となる相場を把握し
なおかつ、売れやすいような無理のない価格を設定しておくべきだと思います。

ですので、複数の会社に査定を依頼し
自身の調べた価格に近い所でお願いしても良いですし
手厚いフォローにお願いしたいといことであれば
不動産会社に訪問することが大事になります。

　　査定依頼時には〇〇を伝えよう

・ 自身の希望はきちんと伝えること
（例）いつまでにいくら以上で売って欲しい
　　　周りには知られたくない
　　　連絡は電話ではなくSNSやメールでお願いしたい等…
気になることがあれば相談して不動産会社と擦り合わせをしましょう。

自身の希望が100％通る訳ではないですが
思いや気持ち、報連相はしていきましょう。

・ 瑕疵(かし)はきちんと伝えること

瑕疵≒建物の欠陥
特定の売買契約においてその目的物に何らかの欠陥・不具合があることです。

瑕疵には4種類あり
「 物理的瑕疵 」
雨漏り・シロアリ・家の傾き、土地の土壌汚染・地中障害物等

「 法律的瑕疵 」
法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されている

「 心理的瑕疵 」
過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあった

「 環境的瑕疵 」
近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害生活面に安全性が少ない


売却後に瑕疵が分かった際には
買主から損害賠償または契約解除を求められることになります。
買主の合意が得られれば、売主が負う責任の期間を3ヶ月
または全く負わないとすることも出来ます。

値段が下がることを恐れて瑕疵を正直に言わない方がいますが
報告は義務になります。
後から瑕疵担保責任を追及されてしまうと
大きな損害を被ることになるので気を付けましょう。

まとめ

注意点や瑕疵についてご紹介してきましたが
やはり、ご自身の知識と誠実さも不動産査定に関わってきます。

不動産会社も人間ですし利益のみを求める訳でなく
人脈や知識、経験を生かしてサポートしていきますので
気持ちよく売却に繋げるためにも
報連相が大事になってきます。

不動産歴の長い代表峯田が
誠心誠意お手伝いやフォローさせていただきますので
お気軽にご相談ください。

不動産査定書の見方がわからずに困っていませんか？


査定後に手元へ届く不動産査定書には、
不動産売却時に活用できる情報が多く記載されています。
しかし、不動産査定書の書式や内容は会社によって異なるため、
正しく理解するためには“見るべきポイント”を押さえておくことが大切です。


査定書の見方も簡単に紹介しますので、不動産の売却を考えている人は、ぜひご覧ください。

不動産査定とは？

不動産査定書とは、
査定価格やその根拠など、不動産の査定結果がまとめられた書類のことです。

不動産の売却を検討している売主様は、査定後に不動産査定書を受け取ることができます。



不動産査定書は、一般的に大きく分けて以下の2つの種類があり、特徴はそれぞれ異なります。


　 不動産仲介会社が作成する査定書

査定や書類作成にかかる手数料は無料で、
不動産の評価額はおもに取引事例比較法により算出されます。
不動産仲介会社が作成する不動産査定書に法的な制限などはないため、
書類の形式や記載内容は査定を依頼する不動産仲介会社によって異なります。

査定後、不動産査定書が作成されるまでにかかる時間は1週間程度が目安です。


　 不動産鑑定士が作成する不動産査定書

不動産鑑定士に不動産の査定を依頼した際に作成される不動産査定書です。
査定から書類の作成までには、目安として20万円～30万円の手数料がかかります。
不動産鑑定士による査定では、以下のような複数の方法を用いて算出します。

・ 取引事例比較法  ・ 収益還元法  ・ 原価法


不動産仲介会社が作成する不動産査定書に法的な制限がないのに対し、
不動産鑑定士による査定では、国土交通省が定める鑑定評価基準に則った査定が行なわれます。
受け取った不動産査定書は不動産仲介会社が作成するものよりも正確な資料となり、
裁判時の資料として扱うことも可能です。

不動産査定書を受け取るまでには、1週間以上の時間を要するケースが多いです。

不動産査定書にはなにが記載されている？

　 不動産の概要

査定対象となる不動産の住所や築年数、面積など、物件の基本情報です。
また、マンションやアパートは上記のほか所有階や総戸数が、
土地部分については、以下のような情報も基本情報として記載されます。

・ 建ぺい率 　・ 容積率 　・ 都市計画 　・ 用途地域 　など

（例）
不動産（査定対象）の概要

　所在・地番
　住居表示
　交通
　面積
　道路
　都市計画
　用途地域
　その他法令上の制限


　 査定価格

不動産の価値を金額で表したものが査定価格です。
査定価格は不動産仲介会社により異なりますが、
これは不動産仲介会社により評価の方法や参考にするデータに違いがあるためです。


・ 構造 　・ 階高 　・ 用途 　・ 建築年月 　など



　 売出価格

売出価格は、査定価格をもとに、周辺環境や実際の取引状況を考慮して算出されます。
不動産査定書で提示された売出価格は「いくらで売りに出すべきか」を
金額にしたものであり、実際に売却できる価格とは異なるものです。
また、査定価格と同様に、売出価格も不動産仲介会社により金額に差があります。




　 不動産の周辺環境

周辺環境は不動産の評価に関わる項目です。
評価の対象となる条件や項目には以下のようなものがあります。



〈画地条件〉
・方位・向き
・前面道路の状況


〈環境条件〉
・景観・日当たり
・騒音・振動
・隣地条件
・生活の利便性


〈行政条件〉
・都市計画
・用途地域

不動産査定書は特にどこを見ればいい？

　 仲介手数料

契約会社に支払う手数料です。

不動産会社の中には、仲介手数料を得たいがために、
相場より高すぎる査定額を提示するところがあります。
仮に契約したとしても不動産が一向に売れず、売却価格を下げる羽目になることも。
複数の査定書に記載された査定額を比較し、
あまりにも高い額を提示している会社は避けた方がよいでしょう。


　 査定額の算出理由

査定書の中で最も見た方が良いのが査定額です。
不動産会社を適切に選ぶためには査定額を見る必要があり、
それには複数社への査定書作成依頼がオススメです。

1社に依頼した場合は査定額の相場が不明ですが、
複数社に依頼すれば概算価格ではあるものの相場が判明します。
安すぎる査定額を算出した不動産会社と契約を結ばずに済みます。




　 査定のコメントや評価がしっかりと書かれているか

評価者のコメントに、

・評価されたポイント
・マイナスとなったポイント
・要因

以上の内容が含まれている不動産査定書が理想的です。


不動産の売却を進める際は不動産仲介会社の担当者と売主様で協力して売却活動を行ないます。
評価者のコメントを参考に、不動産売却を任せられるか確認することも大事なことです。

不動産査定書の際に準備しておくと良い書類

不動産の査定を依頼する際、以下の書類をそろえておくと必要な情報をすばやく確認できます。
なお、これらの書類は不動産査定書の作成に必須となるわけではありません。



　 登記簿謄本

登記簿謄本（登記事項証明書）は管轄の法務局で発行できますが、
不動産仲介会社に代理の発行を依頼することも可能です。


　 売買契約書

購入当初の売買契約書は、不動産の売却を進めるうえで必要となります。
もしも紛失している場合は購入した不動産仲介会社へ問い合わせ、再発行を依頼しましょう。


　 重要事項説明書

通常、不動産購入時に受け取っています。
重要事項説明書は不動産の売却を進めるうえで必要となるため、
紛失している場合は不動産を購入した不動産仲介会社へ再発行を依頼しましょう。
（※不動産会社は重要事項説明書の保存義務はありません。）


　 土地の測量図または境界確認書

土地の売却も検討している場合、土地の詳細な情報を確認できることが望ましいです。
測量が行なわれていない土地は、
売却をスムーズに進めることができない場合があるため注意しましょう。


　 家の図面

建物の図面は不動産の見取り図として使用します。
通常、不動産購入時に受け取っていますが、
紛失している場合は購入した不動産仲介会社に再発行を依頼してみましょう。


売りたい不動産の詳細な情報がわからなくても、査定依頼は可能です。

まとめ

査定を依頼する不動産仲介会社や不動産鑑定士によって、
査定結果が大きく異なることもよくあります。

お持ちの不動産を適切な金額で売りたいと考えている方は、
複数の不動産仲介会社へ査定を依頼しましょう☆


そして、それぞれの不動産査定書をしっかり見比べることが重要です。


地域密着、株式会社NO‐HOUSEでは、
どんな小さなことでもお客様と共に共有し
査定・売却・買取等のお話なども分かりやすく
ご説明できればと思いますのでお気軽にご連絡下さいませ。

瑕疵物件とは大きく分けて4つあります。

瑕疵とはいえ今回は
居住者が自殺してしまったり、火災による被害が出てしまった
物件に重きを置いた記事になります。

通常の中古物件と違い
事故物件には心理的な不安や抵抗感があるので
売り出しても需要が低く価格も下がるのが一般的です。

事故物件の価格は「事件・事故の内容」により異なりますが
どうしても通常の物件より20~30%は下がってしまいます。

価格を下げても必ず売れるとは限らないため
事故物件の売却は「訳あり物件専門の買取業者」に買い取ってもらいましょう。
まずは無料査定を利用し自分の物件の具体的な買取価格や
売却に向けたアドバイスをもらうとよいでしょう。

事故物件の査定額と判断基準

そもそも事故物件の場合
通常の物件、又は中古物件より 20～30％買取価格が下がります。

これは賃料募集した際の賃料に関しても同様です。
更に、瑕疵物件には心理的瑕疵となる要因の告知義務があります。



先述したとおり事故物件の買取価格に
心理的瑕疵の内容が大きく関わってきます。
（例）
・ 数年前に殺人事件が起きて住人が死亡してしまった場合
殺人などや事件や事故で人が亡くなった場合
間違いなく強い心理的瑕疵がある不動産だと判断されます。

その内容が価格査定にも影響するので
査定額が下がるのは当たり前だと言えるでしょう。


・ 1人暮らしや身寄りが居ない方の孤独死などの場合
病死や寿命によって高齢者が亡くなった場合
自然死と扱われるので心理的瑕疵も弱いと判断されます。
ですので、査定価格にあまり影響がないケースも多いです。

事故物件の買取査定は通常の物件の査定基準とは異なり
特に事故物件となった経緯や細かい状況などの
心理的瑕疵が査定額を大きく揺さぶる影響を覚えておきましょう。

事故物件の買取業者選びのポイント

⒈事故物件を専門の買取業者を選ぶ
事故物件の買取をお願いする際は
事故物件を専門に買取している業者を選ぶことです。

事故物件を買取した経験の多い事故物件専門の買取業者の場合
事故物件を買取後に活用する方法に長けています。
また、買取査定に必要な過去のデータが十分揃っているので
査定にかかる時間も短い場合が多いです。

そのため、事故物件でも相場と変わらない適切価格で
買取できるだけでなく
トラブルなくスムーズに買取可能です。



⒉買取業者の行政処分歴を確認する
不動産を取扱する宅地建物取引業を営業するには
国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要になるので
この宅地建物取引業法に違反する業務をおこなった場合
その業者は行政処分の対象となります。

行政処分を行われた業者を調べる方法として
ネットで閲覧可能ですので
依頼前は必ず確認しましょう。

事故物件の買取業者を選ぶ場合、過去の行政処分歴を確認して
顧客トラブルが少ない業者を選びましょう。



⒊複数の買取業者に査定依頼をする 。
買取価格の下がりやすい事故物件だからこそ
できるだけ高値で買取してもらいたいので
一度に複数社の買取査定を受けられる
「不動産一括査定サイト」を利用するとよいでしょう。
高値で買取してもらうだけでなく
業者の対応などもじっくり見ましょう。

買取業者に依頼してから売却完了までの流れ

1.買取してほしい業者を探す
まず初めにすることは事故物件の買取を依頼する
業者を探すことです。
近所にある不動産会社やネットの買取業者に連絡をしましょう。



2.ご自身の売却したい不動産の買取査定をする
事故物件の買取を依頼する業者が決まれば
実際に買取査定を依頼しましょう。
事故物件の査定は、物件の立地だけでなく心理的瑕疵なども考慮して
査定額が決まります。
複数の業者に依頼をする事と
心理的瑕疵の要因をカバーできる好条件があれば
そちらのお話もしましょう。


3.売却する不動産の買取価格やスケジュールの決定
提示された査定額で問題ない際は
売主と買取業者双方の同意を得て
不動産の買取価格が決定します。
不動産の買取価格が決定するタイミングで
引渡しの条件や日付などの売却スケジュールも確認しましょう。



4.不動産売買契約を結ぶ
流れとしてざっくり4つに分けましたが
最後に不動産の売買に関する契約「不動産売買契約」を結びます。
不動産売買契約書などの書類にサインや印鑑を捺し
内容や価格を再度確認し、問題なければ契約が締結します。

契約書記載の期日に買取金額が入金されたら買取は完了です。



ここの流れが終わりに向かうまでに
問題や障害は少しばかりでてくると思いますが
ほとんどが不動産会社が手続きや指示してくれるので
密なコミュニケーションを取るように
心がけましょう。

まとめ

「心理的瑕疵のある物件」とは
不動産売買に影響するほど心理的抵抗を感じる瑕疵が存在する物件のことをいいます。

事故物件は通常の物件より
買取価格が20~30%ほど下がるだけでなく

上記のような理由から、買取業者によって買取査定額は大きく異なります。
どの買取業者で事故物件を買取してもらうべきか悩んだ場合
以下のポイントを参考に選ぶとよいでしょう。

不動産会社が作成する「不動産査定書」
不動産を売却する際に必要な書類になるのですが
売却不動産に対してのその不動産会社の見立てを示したものです。

その査定額が一体どのような根拠で
どのような内容でその結果になったのかを知るために
非常に重要な書類です。


その不動産査定書の中に「流通性比率」というものがあります。
「流通性比率」は「土地」と「建物」を合算したもの。
簡単に言うとその物件を売りやすいのか売りにくいのか
流通性の度合いを示すことです。

1.00（又は100％）が基準になり
－0.93~＋1.7の範囲内で数値を設定します。

売りやすければ「＋」
売りにくければ「－」とします


（例）
不動産の評価額を算出する時に
売買専門の不動産会社に依頼する流通性比率を掛け合わせて
算出した評価額を提示します。
この時に流通性比率が
「1.0」であれば売りやすい好物件となります。
「0.9」以下等の値の場合は売れにくい物件となります。

1.00でない場合は必ずその根拠の確認を

「流通性比率」が「1.00」でない場合は
必ずその根拠の確認をしましょう。

流通性比率は査定価格の調整に使われるのですが
この流通性比率の決め方は
ほとんどが査定者の感覚だけで決まります。

物件のメリット、デメリットを見つけ
過去に周辺で売却物件が存在した場合
売却物件の相場なども確認し、金額を吟味します。

不動産査定書を作成する際に「査定システム」を使って作成しますが
その査定システムの流通性比率の初期設定値は「1.00」になっており
そのパラメーター不動産会社自身で
上記の内容も加味し、手動で変更します。

ここで注意が必要になるのですが
流通性比率が「1.00」でないからといって
その不動産査定書が適当なものとは限りません。

あくまで、流通性比率は勝手に変更することが可能なので
そういう流れも理解していただいたうえで
流通性比率が「1.00」でない不動産査定書をみられた場合は
その根拠を確認して下さい。

不動産会社を見極めるポイント

上記でお伝えした流通性比率についてですが
根拠が曖昧であったり説明不足である場合は
担当者の配慮の無さや、不誠実さがわかります。

その査定書を細かくチェックもせずに提出させた
不動産会社の体制にも信憑性はほとんど感じられないと思いますので
担当者の対応や的確さ
また、不動産会社を見極める判断材料にしていただきたいです。

不動産取引において専門分野でお仕事をしてきた
不動産会社とお客様とでは知識や経験は雲泥の差になります。

その、溝を埋めようとしない不動産会社は多いので
少しでも違和感を感じた際には止めるようにしましょう。
知らないからと全ての話を鵜吞みにすると
カモにされやすい為そうならないように注意しましょう。

その他不動産査定書から読み取れる
担当者や不動産会社の信頼性を図るものとして

・不動産査定書の内容がわかりやすいかどうか
　不動産査定書のデザインや見やすさ
　細かく説明があるか否か

・査定価格の表記において価格幅を持たせすぎてないか
　何十万円～何十万円ではなく、何十万円～何百万円など

・物件に対するコメントなどが一般的過ぎてないか
　具体的な意見があるかどうかで信頼性が変わります。

・不動産査定書の分量はほどほどか
　最低でも10ページ以上、多すぎても読まないのでダメです

上記の内容をご参考までに
美容室やご飯屋さんと同じで合う合わないがどうしても存在するので
いかに不動産会社が丁寧なすり合わせをしてくるかどうかが
物件の鍵を握ることになります。