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今回は3部に分けて不動産に対してのQ＆Aを記載していきます。


あれこれ聞いたことのない言葉が多いですが
不動産を売却・買取・査定してもらう事になった際
知識としてあれば物事も簡単にかつ、明確に進んでいくと思います。

また以下、掲載内容以外にも
不動産についてご不明な点がございましたら、お問い合わせくださいませ。
細かくご覧いただき、不動産に関する知識を深めてください。

売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか？

どちらが良いかそれについては「物件や状況による」といったものになります。
賃貸経営にはデメリットが多くなります。
家賃収入はありますが赤字経営になってしまう事もよくあります。
「売却」と「賃貸」でお悩みの方は
ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので
不動産会社とお話されると良いかと思います。

住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか？

相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月～6ヶ月を目安とするとよいでしょう。

机上査定と訪問査定の違いは？また、どちらが良いですか？

ご事情により使い分ける形になるかと思います。

不動産査定は無料ですか?

不動産会社が行う査定は無料です。
不動産鑑定士に依頼して有料で不動産査定を行う方法もあります。

査定にはどのくらい時間がかかりますか？

机上査定は、30分～１時間程の調査で査定価格を知ることができます。
訪問査定は、数日かかがるのが一般的

不動産の査定は、電話でも可能ですか？

基本的には
「価格データ」（周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等）
「物件データ」（土地面積、建物面積、間取り、築年数等）を基にして算出します。
より正確な査定価格を算出するためにも
電話での査定はおすすめできません。

同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか？

問題ございません。
売却については査定価格が不動産会社により異なることがあります。
査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや
提示金額、取扱実績などを加味し2～3社程されることをおすすめします。

売却価格は途中で変更できますか？

売却価格の変更は可能です。
もし価格変更される場合は 少しづつ値段をさげるのではなくインパクトが大事です。
営業担当に確認をし、相談しつつ行われる方が良いでしょう。

媒介契約は、どんな種類がありますか？

3種類あり、それぞれメリット・デメリットがございます。

住宅を売却しやすい時期や季節って関係ありますか？

入学や転勤などで引っ越しが多くなる春先や秋口が良いでしょう。
もし、11月くらいに売り出したとすると
年内に引っ越したい人と3月までに引っ越したい人、両者をターゲットにできます。
タイミングも大事になりますので、まずは査定依頼からスタートしましょう！

仲介業者を通さずに自分での売却は可能ですか？

勿論可能ですが、労力と時間の浪費を覚悟していただき
さらには大きなリスクも背負うかもしれませんのでその覚悟も必要です。
不動産業者が間に入ると安全な取引が可能ですので
トラブルに見舞われないためにも不動産会社をおすすめします。　

ローンの残っている住宅でも売ることは可能ですか？？

売ることは可能です。
不動産に設定されているローンの抵当権を
引き渡し前に抹消することが条件になることがほとんどです。
一般的には、もらった手付金や内金でローンの残額を完済し
引き渡しまでに抵当権の抹消を行います。

売却のためには、手数料とは別に広告費などがかかりますか？

原則として、手数料以外に費用はかかりません。

不動産会社を選ぶポイントは？

家を売る（買う）ときには、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントとなります。

①問い合わせ時の対応・手続きが「スピーディ」かつ
対応も説明も　「丁寧」な営業担当かどうか。

②売主の事情に合わせて販売戦略が提案できるか。
　売却中の営業活動報告も
　売り主の要望も事前に聞いて迅速な返答が出来る担当者がよい。

③専門的知識に加えて、法律、融資、税制、リフォームなど担当者の知識が豊富か。

④担当者の接客が「誠実」かどうか。「話し方」
　「親身か」「打ち解けやすさ」ということがあげられます。

まとめ

今回は売却するにあたり
準備と査定のQ＆Aをご紹介していきました。

まだまだ分からないことが多いと思いますが
株式会社NO-HOUSEにお問い合わせ頂ければ
担当の峯田がお答えさせて頂きます。

メールでのお問い合わせも
お待ちしておりますので気軽にご連絡くださいませ。

第２部の不動産に対してのQ＆Aを記載していきます。


第１部　 【準備・査定依頼Q＆A】

上記にも沢山の記事を更新しております。

また、以下掲載内容以外にも
不動産についてご不明な点がございましたら、お問い合わせくださいませ。
細かくご覧いただき、不動産に関する知識を深めてください。

販売活動はどんなことをするのですか？

お店の顧客へ紹介、新聞の折り込みチラシやポスティング
住宅情報誌へ掲載 インターネットの不動産サイトへ掲載
オープンハウスを開催、購入希望者に内覧を行う
さまざまな手段で購入希望者を探します

査定価格で売り出さないといけないんですか？

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
査定価格は、周辺の相場やノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。
ですが、最終的には、お客様ご本人が売り出し価格を決めることになります。

急いで売りたいときはどうしたらいいですか？

ご事情により早期処分をご希望の方は
不動産会社に買い取ってもらう、相場よりも安く売りだす
仲介と買取をかけ合わせた買取保証を利用する
方法はありますがおすすめはしませんので
まずは不動産会社にご相談くださいませ。

買主はいつ見にくるのですか？

事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見に来られます。

売れなかった場合ってどうなるのでしょうか？

不動産が売れない場合というのは
多くの場合は、価格設定の問題です。

価格設定に問題がある場合は
希望売却価格を下げる必要があることもあります。

住みながら売ることはできますか？

可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。

リフォームはしたほうがよいですか？

買主の好みの問題もありますので、購入後に買主が負担し
リフォームをするケースが多いです。
デメリットの方が多いのでリフォームは必要ありません。

家の設備で壊れているものがあれば修繕したほうがいいですか？

特に修理する必要はないです。
トラブルを避けるために、不具合の確認ができているものに関しては
事前に不動産会社にご連絡しておくことをオススメします。

鍵は預けなくてはなりませんか？

住中の場合は必要はありません。
空家の場合は、不動産会社にお預けいただくことで
購入希望者のご案内時など煩わしくありません。

買い手からの印象をアップするにはどうすればいいでしょうか？

買い手に好印象を持ってもらう工夫は沢山あります。

（例）
・電灯は新品に交換する
・水回りのクリーニング
・空気の入れ替え（臭いは人によって不快に感じる場合があるため）
・日光を取り入れる（カーテンやブラインドは開けておきましょう）

家族全員で出迎える、というよりは
少人数で待機するほうがゆっくり部屋内を見てもらえるでしょう

契約から物件受け渡しまでの期間は決まっていますか？

一般的に1ヵ月程度だと言われています。
居住中の物件や新築未完成物件などの場合は物件によって変わってきます。

マンション売却のポイントと注意点とは？

物件特徴や価格相場などなどを客観的にチェックしましょう。
同じ地域のマンションであっても
築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。

また、住んでいる間に補修やリフォームした部分
不具合などもあれば、書き出しておきます。

売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり
通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら
売主がその補修費用等と負担することになります。
・エアコン
・給湯器
・床暖房
・ガスコンロ
・食洗器など
室内の設備状況についても確認しておきましょう。

近所に知られたくないのですが、広告を行なわないで売却は可能ですか？

可能です。
インターネット掲載や、近隣のチラシ等の配布を控えて売却活動を行います。
また、不動産会社に買取をしてもらうという方法もあります。

ホームページへの掲載や折込チラシの広告費用はかかりますか？

広告にかかる費用は不動産会社が負担しますので
お客様に負担していただくことはありません。

まとめ

株式会社NO-HOUSEがお客様にとって
素敵なご提案させていただきます。

第３部の不動産に対してのQ＆Aを記載していきます。

第１部　【準備・査定依頼Q＆A】
第２部　【売却活動Q＆A】

不動産を買いかえる際売却と購入、どちらを先にしたほうが良いですか？

ご資金内容や、住みかえ計画により異なりますが
どちらの場合でも、メリットとデメリットがありますので
査定時に営業担当者と十分に打ち合わせください。

住宅ローンの残りがあっても、不動産売却はできますか？

勿論可能です。
ただし、売却完了時に住宅ローン全額を一括返済しなくてはなりません。
また、自宅売却した金額で残っている住宅ローンが返済しきれない際
残債を含めた買いかえローンを利用して売却する方法と
住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用できる場合があるので
不動産会社の担当者にご相談、ご確認してみてください。

「買換サポート」とはなんですか？

売却活動を一定期間行った後
売買契約が成立しなかった場合
あらかじめ設定していた金額で不動産会社が買い取る制度です。

購入先行の場合

転居するスケジュールがたてやすく
仮住まいを用意する手間や費用が省くことができます。
一方で、売却に時間を要してしまうと
二重ローンになってしまうなど
資金繰りに困る場合があります。

売却先行の場合

新居購入資金を確保できるので、資金計画が立てやすいです。
一方で、購入が遅れてしまうと仮住まいが必要になります。
住宅ローン残債務がある場合は売却成立が先となりますが
残債務の内容によっては既存住宅ローンを残しつつ
購入の住宅ローンを組む事が可能な場合もあります。
このローンは「つなぎ融資」とも呼ばれます。
銀行さんによって変わってきますので
営業担当と話しあい可能か確認していただきましょう。

売却代金はいつもらえますか？

契約時と引渡し時の２回に分けて支払われるケースが一般的。
内訳は契約時に５～10％、引渡し時に残りの金額が支払われます。

金利にはどんな種類があるのでしょうか？

変動金利
一定期間、金利が変わらない期間限定型の固定金利
ローン完済まで、借入期間中ずっと金利が変わらない長期の固定金利
今人気の【フラット35】についても
こ相談ください。

売却した場合、確定申告が必要？

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
【確定申告】に関しましてはこちらをご覧ください。

仲介手数料はいくらですか？

■取引物件価格（税抜）が200万円～400万円未満
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が400万円以上
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が200万円以下
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

宅地建物取引業法により
不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料（媒介手数料）は
上限として定められています。

仲介手数料が半額や無料のケースもありますが
無料だから良い、高いから良くない
高いから良くない、無料だから良い
そういった訳ではないので
数社回ることをおススメします。

手付金って何？

不動産売買契約時に先払い費用の一部です。
これは売買契約が成立した証拠金であると同時に
キャンセルや契約違反時の違約金でもあります。

もし買い手の都合でのキャンセルや契約違反による契約解消があった場合は
手付金は戻ってきません。

物件価格の5～10％程度に設定するのが一般的で
そのほか10万円、50万円、100万円～など金額の定めは会社によって異なります。

自己資金っていくらくらい必要？

物件価格に対して1～2割程度となっています。
3,000万円の住宅の購入を検討しているなら
2割にあたる600万円を頭金として準備しておきましょう。

今は頭金なしのフルローンを推している会社や
フルローンでご購入をされる方もいらっしゃいますが
利息が増えたり、ローンが通りにくくなります。

詳細や内容は不動産会社にお問い合わせくださいませ。

不動産購入後にかかる費用は？

新築物件で物件価格の3~7%
中古物件で6~13%かかると言われています。
例えば、物件価格が3000万円だった際
新築なら90~210万円、中古なら180~300万円

売却した年の固定資産税はどうなる？

固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課税されます。
ここで言う「所有者」とは物件の登記簿に所有者として登録されている方です。
年の途中で不動産を売却しても
その年の固定資産税は全額所有者（売主）に課税されます。

相続人になれるには、誰ですか？

相続人になれるのは【　配偶者　＋　血縁関係にある人　】
亡くなった人の子どもや親
兄弟姉妹には、民法によって相続人になれる順位が定められおり
第１～第３順位まであります。
第１順位～第３順位のうち順位の高い相続人がいた際
順位の低い人は遺産を全くもらえないということです

夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか？

契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは
原則としてご本人様が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明書などをお二方分それぞれご用意いただく必要があります。

エアコンに不具合があります。事前に修理が必要ですか？

ご契約の時に
「設備表」を使ってエアコン等の設備の状況を買主に確認していただくよう
不動産会社の担当者が手配します。
この時に売主の負担で修理するか、撤去するか決めることになります。

ガスや水道、電気の契約はいつ止めれば良いですか？

お引渡の前日に契約解除の手続きを行います。

まとめ

第１～第３部までQ＆Aを掲載してみました。
不動産関係は奥が深いため
まだまだ分からない事が多いと思いますが
知っていて損はありませんので
是非、目を通していただけたらと思います。

勿論、分からない事やご相談等ございましたら
株式会社NO-HOUSEまでお気軽にお電話
お問い合わせ、お待ちしております。

この先マンションを査定に出そうと思っている方に
読んで頂きたい気をつけてほしいことをまとめました。

とりあえず査定額が知りたいだけの方も
売却する予定の方も是非チェックしてください。

知っておかないと、後々何百万円もの損をする可能性があります。
きちんと理解して対策しておきましょう。

マンションを査定に出す際の注意点

知らないと損をすることが多い不動産売却。
逆の言い方をすれば知っておけば損をしないので
僅かな知識でもあるのとないのは違うので
是非、参考に読んでみて下さい。


まずは簡単なものからご紹介。
・ 部屋を掃除してキレイにしておく
・ 複数社に査定してもらう
・ 相場価格を把握する

よく「リフォームした方が良いのでは？」と
ご質問をお受けしますが、 答えはNO です。


もし、リフォームをしたいということであれば
不動産会社に相談してからの方が良いでしょう。
少しの努力でもしかしたら
100万円UPの可能性もあるので
知っていて無視するのはもったいないと思います。

机上査定なら掃除が出来てなくても問題ない

マンションの査定方法には
机上査定と訪問査定の2種類あります。

少し内容をご紹介しますが
簡単にお伝えすると
電話やメールのやりとりだけで見積もりを出してもらえます。


築年数や間取り
所在地などの基本情報をもとに見積もりを算出する方法
早ければ数時間から1日で査定結果がわかります。


一番初めは複数の不動産会社にお願いし
査定をしてもらいその中から
選ぶことをおススメ致します。
その理由は下記にて記載しております。

注意①キレイにしてから査定に出さないと価値が下がる

マンションを査定に出す前は
必ず掃除をしてキレイにしておきましょう。


国土交通省の指導のもと作成された価格査定標準マニュアルに
「清掃の程度」というチェック項目があります。


このレベルが低いと価値が下がりますので注意が必要です。


室内の維持管理状況が良いと
評点は上がり評価額は高く査定されますので
「そろそろ査定に出してみようかな？」という
タイミングがあれば
お部屋の隅々まで確認される事をおススメします。


維持管理状況が良いと
最大10点プラス
悪いとマイナス10点 されます。


また他の項目と比べて配点は高くなっています。


例えば、耐震性があるマンションにおける評価は
最大でも3点しかもらえません。
とはいえ、細々したところの修理や
生活感を消すレベルで求められているわけではないため
ハウスクリーニングまでは必要はありません。


最初に印象が決まる玄関
お風呂やキッチンなどの水回りとくにこの三つが
清潔でないと管理が行き届いていないということで
マイナス評価を受けてしまいます ので注意してください。

注意②不動産査定は複数社にお願いする

率直に申し上げますとマンションの査定価格は
不動産会社によって異なります。


1社の金額を鵜呑みにすると
数百万円、損をする可能性があります。


（例）
私の知人のお話を例にさせていただくと
マンション査定を三社に依頼したところ
A社 　　　 　B社 　　　 　　C社
2,350万円　　 2,100万円 　　1,980万円
上記の様な答えが返ってきました。


A社とC社の差はなんと370万円
これだけの差が生まれる可能性があるので
絶対に複数社に見積もり依頼するべき です。


ネットなどを利用すれば手間なく簡単に出来ますし
ネットなんてない！というお知り合いがいらっしゃる場合は
複数の不動産会社に直接足を運ぶことになりますが
一社に絞るより良いかと思います。

注意③相場を自身で知る事で不動産会社に見くびられない

マンションを査定に出した際には
自分でも相場を把握しておくことです。


把握しておかないと
査定結果の金額がとても低いのに
そのまま不動産会社にお願いしてしまうと損をします。


相場を知っておけば
価格が妥当かどうか判断できますし
根拠を求める質問が自然と出てきますよね。


査定結果に対して何にも言わないと
不動産会社にカモにされてしまいます ので注意してください。


自分の資産なのですから
不動産会社に任せっきりにするのではなく
あらかじめ相場は調べておくとよい不動産取引となるでしょう。
こちらもネットから調べることが出来ますよ(^^)

注意④不動産会社に相談せずにリフォームをしない

査定額を上げたいからと
査定前にリフォームはしない でください。


例えば
100万円かけて壁紙やフローリングを張り替えたとしても
期待どおりに査定額が上がるとは限りません。
素人判断よりもプロである不動産会社に
相談してから実施した方が絶対に良い結果になります。


実際に10万円のリフォームで
物件価値が120万円アップした事例もあります。
査定価格を売出価格に設定する
査定価格を売出価格にする人も多いのですがこれはダメです。
売出価格は、査定額に5〜8%上乗せした金額に設定するのがベターです。

メールでやり取りをする

近年、勧誘防止のためメールでのやり取りのみで
不動産会社を決める人も少なくありません。
しかしそれで 実際に話してみないと
以下のようなことが判断できないからです。
マンション売却には3〜6ヶ月かかります。


担当営業マンとの相性が合わないと
その間ずっと我慢して売却活動をしなければなりません。


煩わしく思われるかもしれませんが
電話または直接会って話しをしましょう。


・ 物件の欠陥を隠すこと
伝えたら査定額が下がってしまうからと隠してしまう行為はNGです
一度トラブルに巻き込まれると
精神的にも金銭的にも相当な苦痛を強いられますので
多少査定額が下がってしまうとしても隠さずにすべて報告しましょう。


・ 物件そのものの欠陥
・ 管理組合の取り決めを含む、物件に決められている制限
・ 工場の騒音や振動など、嫌悪施設の情報
・ 自殺や殺人など、心理的に嫌悪される事情など
「問題になると思わなかった」などの
発言では解決できず 内容によっては最悪裁判沙汰になりかねませんので注意しましょう。

まとめ

沢山お話してきましたが
株式会社NO-HOUSEでは、査定・売却・買取など
様々な内容においてお客様に親身に寄り添い
迅速に対応して参りますので、お気軽にお問い合わせください。
営業担当かつ不動産歴13年の代表峯田が
精一杯ご対応させて頂きます。