お役立ち情報 ,センチュリー21NO-HOUSE

この先マンションを査定に出そうと思っている方に
読んで頂きたい気をつけてほしいことをまとめました。

とりあえず査定額が知りたいだけの方も
売却する予定の方も是非チェックしてください。

知っておかないと、後々何百万円もの損をする可能性があります。
きちんと理解して対策しておきましょう。

マンションを査定に出す際の注意点

知らないと損をすることが多い不動産売却。
逆の言い方をすれば知っておけば損をしないので
僅かな知識でもあるのとないのは違うので
是非、参考に読んでみて下さい。


まずは簡単なものからご紹介。
・ 部屋を掃除してキレイにしておく
・ 複数社に査定してもらう
・ 相場価格を把握する

よく「リフォームした方が良いのでは？」と
ご質問をお受けしますが、 答えはNO です。


もし、リフォームをしたいということであれば
不動産会社に相談してからの方が良いでしょう。
少しの努力でもしかしたら
100万円UPの可能性もあるので
知っていて無視するのはもったいないと思います。

机上査定なら掃除が出来てなくても問題ない

マンションの査定方法には
机上査定と訪問査定の2種類あります。

少し内容をご紹介しますが
簡単にお伝えすると
電話やメールのやりとりだけで見積もりを出してもらえます。


築年数や間取り
所在地などの基本情報をもとに見積もりを算出する方法
早ければ数時間から1日で査定結果がわかります。


一番初めは複数の不動産会社にお願いし
査定をしてもらいその中から
選ぶことをおススメ致します。
その理由は下記にて記載しております。

注意①キレイにしてから査定に出さないと価値が下がる

マンションを査定に出す前は
必ず掃除をしてキレイにしておきましょう。


国土交通省の指導のもと作成された価格査定標準マニュアルに
「清掃の程度」というチェック項目があります。


このレベルが低いと価値が下がりますので注意が必要です。


室内の維持管理状況が良いと
評点は上がり評価額は高く査定されますので
「そろそろ査定に出してみようかな？」という
タイミングがあれば
お部屋の隅々まで確認される事をおススメします。


維持管理状況が良いと
最大10点プラス
悪いとマイナス10点 されます。


また他の項目と比べて配点は高くなっています。


例えば、耐震性があるマンションにおける評価は
最大でも3点しかもらえません。
とはいえ、細々したところの修理や
生活感を消すレベルで求められているわけではないため
ハウスクリーニングまでは必要はありません。


最初に印象が決まる玄関
お風呂やキッチンなどの水回りとくにこの三つが
清潔でないと管理が行き届いていないということで
マイナス評価を受けてしまいます ので注意してください。

注意②不動産査定は複数社にお願いする

率直に申し上げますとマンションの査定価格は
不動産会社によって異なります。


1社の金額を鵜呑みにすると
数百万円、損をする可能性があります。


（例）
私の知人のお話を例にさせていただくと
マンション査定を三社に依頼したところ
A社 　　　 　B社 　　　 　　C社
2,350万円　　 2,100万円 　　1,980万円
上記の様な答えが返ってきました。


A社とC社の差はなんと370万円
これだけの差が生まれる可能性があるので
絶対に複数社に見積もり依頼するべき です。


ネットなどを利用すれば手間なく簡単に出来ますし
ネットなんてない！というお知り合いがいらっしゃる場合は
複数の不動産会社に直接足を運ぶことになりますが
一社に絞るより良いかと思います。

注意③相場を自身で知る事で不動産会社に見くびられない

マンションを査定に出した際には
自分でも相場を把握しておくことです。


把握しておかないと
査定結果の金額がとても低いのに
そのまま不動産会社にお願いしてしまうと損をします。


相場を知っておけば
価格が妥当かどうか判断できますし
根拠を求める質問が自然と出てきますよね。


査定結果に対して何にも言わないと
不動産会社にカモにされてしまいます ので注意してください。


自分の資産なのですから
不動産会社に任せっきりにするのではなく
あらかじめ相場は調べておくとよい不動産取引となるでしょう。
こちらもネットから調べることが出来ますよ(^^)

注意④不動産会社に相談せずにリフォームをしない

査定額を上げたいからと
査定前にリフォームはしない でください。


例えば
100万円かけて壁紙やフローリングを張り替えたとしても
期待どおりに査定額が上がるとは限りません。
素人判断よりもプロである不動産会社に
相談してから実施した方が絶対に良い結果になります。


実際に10万円のリフォームで
物件価値が120万円アップした事例もあります。
査定価格を売出価格に設定する
査定価格を売出価格にする人も多いのですがこれはダメです。
売出価格は、査定額に5〜8%上乗せした金額に設定するのがベターです。

メールでやり取りをする

近年、勧誘防止のためメールでのやり取りのみで
不動産会社を決める人も少なくありません。
しかしそれで 実際に話してみないと
以下のようなことが判断できないからです。
マンション売却には3〜6ヶ月かかります。


担当営業マンとの相性が合わないと
その間ずっと我慢して売却活動をしなければなりません。


煩わしく思われるかもしれませんが
電話または直接会って話しをしましょう。


・ 物件の欠陥を隠すこと
伝えたら査定額が下がってしまうからと隠してしまう行為はNGです
一度トラブルに巻き込まれると
精神的にも金銭的にも相当な苦痛を強いられますので
多少査定額が下がってしまうとしても隠さずにすべて報告しましょう。


・ 物件そのものの欠陥
・ 管理組合の取り決めを含む、物件に決められている制限
・ 工場の騒音や振動など、嫌悪施設の情報
・ 自殺や殺人など、心理的に嫌悪される事情など
「問題になると思わなかった」などの
発言では解決できず 内容によっては最悪裁判沙汰になりかねませんので注意しましょう。

まとめ

沢山お話してきましたが
株式会社NO-HOUSEでは、査定・売却・買取など
様々な内容においてお客様に親身に寄り添い
迅速に対応して参りますので、お気軽にお問い合わせください。
営業担当かつ不動産歴13年の代表峯田が
精一杯ご対応させて頂きます。

家を売りたいと思ったら まずは不動産会社に査定を依頼します。
査定を依頼する前に
「片づけをした方が査定価格は上がる！？」という噂もあるようですが
結論からすると査定時に家を片づけても査定価格は上がりません。

査定には、片付けよりももっと重要な準備があり
そこでこの記事では、家の査定を依頼する前に行っておくべき準備や確認
査定依頼時の注意点、査定時に伝えるべきことについて解説します。

査定依頼の前に準備・確認しておくこと

査定依頼の前に、準備確認しておくべきこと


・ 住宅ローン残高の確認
　住宅ローンが残っている人は
　住宅ローン残高を確認してください。
　住宅ローンは売却時に残債を全額一括返済することになります。


・書類の有無の確認
　査定を依頼する前に書類があるかの確認してください。


戸建て 　　　＝　土地の実測図 土地の境界が確認できる資料
　　　　　　　　越境の覚書(あれば)
　　　　　　　　建物の設計図書(確認申請図または竣工図等の建物図面)
　　　　　　　　建築確認申請書および建築確認済証
　　　　　　　　検査済証


マンション 　＝　分譲時のパンフレット
　　　　　　　　管理規約 使用細則
　　 ※書類がないと売却できないということではありません

不動産会社から書類の有無を確認されますので
無い場合、無いことを伝えるようにしましょう。

売却時期と目標金額

査定依頼をする前に
売却時期と目標金額をある程度設定しておきます。


不動産の売却販売期間が 3ヶ月
売買契約から引き渡しまでの期間が1ヶ月
どれだけ頑張っても最短でも4ヶ月はかかると思ってください。

目標金額は
住宅ローン残債が残っている方は
少なくとも住宅ローン残債以上の価格が目標金額となります。

片付けやハウスクリーニングはしなくて良い

査定時に片付けやハウスクリーニングは必要ありません。
汚れているからといって価格が変更される事はありません。

ですが、内覧者が訪問しに来る際は綺麗にしておきましょう。
購入希望者のほとんどが中古物件を見慣れていない方です。

業者と違い印象により左右されてしまいますので
お金をかけてハウスクリーニングをする場合は
査定前ではなく、内覧前が良いと思います。

相場を確認すること

査定時には不動産会社に相場を確認した方が良いと思います。
価格の査定は不動産会社が行いますが
最終的に売り出し価格を決めるのは売主自身です。

売り出し価格を決定するには判断基準となる相場を把握し
なおかつ、売れやすいような無理のない価格を設定しておくべきだと思います。

ですので、複数の会社に査定を依頼し
自身の調べた価格に近い所でお願いしても良いですし
手厚いフォローにお願いしたいといことであれば
不動産会社に訪問することが大事になります。

　　査定依頼時には〇〇を伝えよう

・ 自身の希望はきちんと伝えること
（例）いつまでにいくら以上で売って欲しい
　　　周りには知られたくない
　　　連絡は電話ではなくSNSやメールでお願いしたい等…
気になることがあれば相談して不動産会社と擦り合わせをしましょう。

自身の希望が100％通る訳ではないですが
思いや気持ち、報連相はしていきましょう。

・ 瑕疵(かし)はきちんと伝えること

瑕疵≒建物の欠陥
特定の売買契約においてその目的物に何らかの欠陥・不具合があることです。

瑕疵には4種類あり
「 物理的瑕疵 」
雨漏り・シロアリ・家の傾き、土地の土壌汚染・地中障害物等

「 法律的瑕疵 」
法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されている

「 心理的瑕疵 」
過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあった

「 環境的瑕疵 」
近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害生活面に安全性が少ない


売却後に瑕疵が分かった際には
買主から損害賠償または契約解除を求められることになります。
買主の合意が得られれば、売主が負う責任の期間を3ヶ月
または全く負わないとすることも出来ます。

値段が下がることを恐れて瑕疵を正直に言わない方がいますが
報告は義務になります。
後から瑕疵担保責任を追及されてしまうと
大きな損害を被ることになるので気を付けましょう。

まとめ

注意点や瑕疵についてご紹介してきましたが
やはり、ご自身の知識と誠実さも不動産査定に関わってきます。

不動産会社も人間ですし利益のみを求める訳でなく
人脈や知識、経験を生かしてサポートしていきますので
気持ちよく売却に繋げるためにも
報連相が大事になってきます。

不動産歴の長い代表峯田が
誠心誠意お手伝いやフォローさせていただきますので
お気軽にご相談ください。

不動産査定書の見方がわからずに困っていませんか？


査定後に手元へ届く不動産査定書には、
不動産売却時に活用できる情報が多く記載されています。
しかし、不動産査定書の書式や内容は会社によって異なるため、
正しく理解するためには“見るべきポイント”を押さえておくことが大切です。


査定書の見方も簡単に紹介しますので、不動産の売却を考えている人は、ぜひご覧ください。

不動産査定とは？

不動産査定書とは、
査定価格やその根拠など、不動産の査定結果がまとめられた書類のことです。

不動産の売却を検討している売主様は、査定後に不動産査定書を受け取ることができます。



不動産査定書は、一般的に大きく分けて以下の2つの種類があり、特徴はそれぞれ異なります。


　 不動産仲介会社が作成する査定書

査定や書類作成にかかる手数料は無料で、
不動産の評価額はおもに取引事例比較法により算出されます。
不動産仲介会社が作成する不動産査定書に法的な制限などはないため、
書類の形式や記載内容は査定を依頼する不動産仲介会社によって異なります。

査定後、不動産査定書が作成されるまでにかかる時間は1週間程度が目安です。


　 不動産鑑定士が作成する不動産査定書

不動産鑑定士に不動産の査定を依頼した際に作成される不動産査定書です。
査定から書類の作成までには、目安として20万円～30万円の手数料がかかります。
不動産鑑定士による査定では、以下のような複数の方法を用いて算出します。

・ 取引事例比較法  ・ 収益還元法  ・ 原価法


不動産仲介会社が作成する不動産査定書に法的な制限がないのに対し、
不動産鑑定士による査定では、国土交通省が定める鑑定評価基準に則った査定が行なわれます。
受け取った不動産査定書は不動産仲介会社が作成するものよりも正確な資料となり、
裁判時の資料として扱うことも可能です。

不動産査定書を受け取るまでには、1週間以上の時間を要するケースが多いです。

不動産査定書にはなにが記載されている？

　 不動産の概要

査定対象となる不動産の住所や築年数、面積など、物件の基本情報です。
また、マンションやアパートは上記のほか所有階や総戸数が、
土地部分については、以下のような情報も基本情報として記載されます。

・ 建ぺい率 　・ 容積率 　・ 都市計画 　・ 用途地域 　など

（例）
不動産（査定対象）の概要

　所在・地番
　住居表示
　交通
　面積
　道路
　都市計画
　用途地域
　その他法令上の制限


　 査定価格

不動産の価値を金額で表したものが査定価格です。
査定価格は不動産仲介会社により異なりますが、
これは不動産仲介会社により評価の方法や参考にするデータに違いがあるためです。


・ 構造 　・ 階高 　・ 用途 　・ 建築年月 　など



　 売出価格

売出価格は、査定価格をもとに、周辺環境や実際の取引状況を考慮して算出されます。
不動産査定書で提示された売出価格は「いくらで売りに出すべきか」を
金額にしたものであり、実際に売却できる価格とは異なるものです。
また、査定価格と同様に、売出価格も不動産仲介会社により金額に差があります。




　 不動産の周辺環境

周辺環境は不動産の評価に関わる項目です。
評価の対象となる条件や項目には以下のようなものがあります。



〈画地条件〉
・方位・向き
・前面道路の状況


〈環境条件〉
・景観・日当たり
・騒音・振動
・隣地条件
・生活の利便性


〈行政条件〉
・都市計画
・用途地域

不動産査定書は特にどこを見ればいい？

　 仲介手数料

契約会社に支払う手数料です。

不動産会社の中には、仲介手数料を得たいがために、
相場より高すぎる査定額を提示するところがあります。
仮に契約したとしても不動産が一向に売れず、売却価格を下げる羽目になることも。
複数の査定書に記載された査定額を比較し、
あまりにも高い額を提示している会社は避けた方がよいでしょう。


　 査定額の算出理由

査定書の中で最も見た方が良いのが査定額です。
不動産会社を適切に選ぶためには査定額を見る必要があり、
それには複数社への査定書作成依頼がオススメです。

1社に依頼した場合は査定額の相場が不明ですが、
複数社に依頼すれば概算価格ではあるものの相場が判明します。
安すぎる査定額を算出した不動産会社と契約を結ばずに済みます。




　 査定のコメントや評価がしっかりと書かれているか

評価者のコメントに、

・評価されたポイント
・マイナスとなったポイント
・要因

以上の内容が含まれている不動産査定書が理想的です。


不動産の売却を進める際は不動産仲介会社の担当者と売主様で協力して売却活動を行ないます。
評価者のコメントを参考に、不動産売却を任せられるか確認することも大事なことです。

不動産査定書の際に準備しておくと良い書類

不動産の査定を依頼する際、以下の書類をそろえておくと必要な情報をすばやく確認できます。
なお、これらの書類は不動産査定書の作成に必須となるわけではありません。



　 登記簿謄本

登記簿謄本（登記事項証明書）は管轄の法務局で発行できますが、
不動産仲介会社に代理の発行を依頼することも可能です。


　 売買契約書

購入当初の売買契約書は、不動産の売却を進めるうえで必要となります。
もしも紛失している場合は購入した不動産仲介会社へ問い合わせ、再発行を依頼しましょう。


　 重要事項説明書

通常、不動産購入時に受け取っています。
重要事項説明書は不動産の売却を進めるうえで必要となるため、
紛失している場合は不動産を購入した不動産仲介会社へ再発行を依頼しましょう。
（※不動産会社は重要事項説明書の保存義務はありません。）


　 土地の測量図または境界確認書

土地の売却も検討している場合、土地の詳細な情報を確認できることが望ましいです。
測量が行なわれていない土地は、
売却をスムーズに進めることができない場合があるため注意しましょう。


　 家の図面

建物の図面は不動産の見取り図として使用します。
通常、不動産購入時に受け取っていますが、
紛失している場合は購入した不動産仲介会社に再発行を依頼してみましょう。


売りたい不動産の詳細な情報がわからなくても、査定依頼は可能です。

まとめ

査定を依頼する不動産仲介会社や不動産鑑定士によって、
査定結果が大きく異なることもよくあります。

お持ちの不動産を適切な金額で売りたいと考えている方は、
複数の不動産仲介会社へ査定を依頼しましょう☆


そして、それぞれの不動産査定書をしっかり見比べることが重要です。


地域密着、株式会社NO‐HOUSEでは、
どんな小さなことでもお客様と共に共有し
査定・売却・買取等のお話なども分かりやすく
ご説明できればと思いますのでお気軽にご連絡下さいませ。

瑕疵物件とは大きく分けて4つあります。

瑕疵とはいえ今回は
居住者が自殺してしまったり、火災による被害が出てしまった
物件に重きを置いた記事になります。

通常の中古物件と違い
事故物件には心理的な不安や抵抗感があるので
売り出しても需要が低く価格も下がるのが一般的です。

事故物件の価格は「事件・事故の内容」により異なりますが
どうしても通常の物件より20~30%は下がってしまいます。

価格を下げても必ず売れるとは限らないため
事故物件の売却は「訳あり物件専門の買取業者」に買い取ってもらいましょう。
まずは無料査定を利用し自分の物件の具体的な買取価格や
売却に向けたアドバイスをもらうとよいでしょう。

事故物件の査定額と判断基準

そもそも事故物件の場合
通常の物件、又は中古物件より 20～30％買取価格が下がります。

これは賃料募集した際の賃料に関しても同様です。
更に、瑕疵物件には心理的瑕疵となる要因の告知義務があります。



先述したとおり事故物件の買取価格に
心理的瑕疵の内容が大きく関わってきます。
（例）
・ 数年前に殺人事件が起きて住人が死亡してしまった場合
殺人などや事件や事故で人が亡くなった場合
間違いなく強い心理的瑕疵がある不動産だと判断されます。

その内容が価格査定にも影響するので
査定額が下がるのは当たり前だと言えるでしょう。


・ 1人暮らしや身寄りが居ない方の孤独死などの場合
病死や寿命によって高齢者が亡くなった場合
自然死と扱われるので心理的瑕疵も弱いと判断されます。
ですので、査定価格にあまり影響がないケースも多いです。

事故物件の買取査定は通常の物件の査定基準とは異なり
特に事故物件となった経緯や細かい状況などの
心理的瑕疵が査定額を大きく揺さぶる影響を覚えておきましょう。

事故物件の買取業者選びのポイント

⒈事故物件を専門の買取業者を選ぶ
事故物件の買取をお願いする際は
事故物件を専門に買取している業者を選ぶことです。

事故物件を買取した経験の多い事故物件専門の買取業者の場合
事故物件を買取後に活用する方法に長けています。
また、買取査定に必要な過去のデータが十分揃っているので
査定にかかる時間も短い場合が多いです。

そのため、事故物件でも相場と変わらない適切価格で
買取できるだけでなく
トラブルなくスムーズに買取可能です。



⒉買取業者の行政処分歴を確認する
不動産を取扱する宅地建物取引業を営業するには
国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要になるので
この宅地建物取引業法に違反する業務をおこなった場合
その業者は行政処分の対象となります。

行政処分を行われた業者を調べる方法として
ネットで閲覧可能ですので
依頼前は必ず確認しましょう。

事故物件の買取業者を選ぶ場合、過去の行政処分歴を確認して
顧客トラブルが少ない業者を選びましょう。



⒊複数の買取業者に査定依頼をする 。
買取価格の下がりやすい事故物件だからこそ
できるだけ高値で買取してもらいたいので
一度に複数社の買取査定を受けられる
「不動産一括査定サイト」を利用するとよいでしょう。
高値で買取してもらうだけでなく
業者の対応などもじっくり見ましょう。

買取業者に依頼してから売却完了までの流れ

1.買取してほしい業者を探す
まず初めにすることは事故物件の買取を依頼する
業者を探すことです。
近所にある不動産会社やネットの買取業者に連絡をしましょう。



2.ご自身の売却したい不動産の買取査定をする
事故物件の買取を依頼する業者が決まれば
実際に買取査定を依頼しましょう。
事故物件の査定は、物件の立地だけでなく心理的瑕疵なども考慮して
査定額が決まります。
複数の業者に依頼をする事と
心理的瑕疵の要因をカバーできる好条件があれば
そちらのお話もしましょう。


3.売却する不動産の買取価格やスケジュールの決定
提示された査定額で問題ない際は
売主と買取業者双方の同意を得て
不動産の買取価格が決定します。
不動産の買取価格が決定するタイミングで
引渡しの条件や日付などの売却スケジュールも確認しましょう。



4.不動産売買契約を結ぶ
流れとしてざっくり4つに分けましたが
最後に不動産の売買に関する契約「不動産売買契約」を結びます。
不動産売買契約書などの書類にサインや印鑑を捺し
内容や価格を再度確認し、問題なければ契約が締結します。

契約書記載の期日に買取金額が入金されたら買取は完了です。



ここの流れが終わりに向かうまでに
問題や障害は少しばかりでてくると思いますが
ほとんどが不動産会社が手続きや指示してくれるので
密なコミュニケーションを取るように
心がけましょう。

まとめ

「心理的瑕疵のある物件」とは
不動産売買に影響するほど心理的抵抗を感じる瑕疵が存在する物件のことをいいます。

事故物件は通常の物件より
買取価格が20~30%ほど下がるだけでなく

上記のような理由から、買取業者によって買取査定額は大きく異なります。
どの買取業者で事故物件を買取してもらうべきか悩んだ場合
以下のポイントを参考に選ぶとよいでしょう。

不動産会社が作成する「不動産査定書」
不動産を売却する際に必要な書類になるのですが
売却不動産に対してのその不動産会社の見立てを示したものです。

その査定額が一体どのような根拠で
どのような内容でその結果になったのかを知るために
非常に重要な書類です。


その不動産査定書の中に「流通性比率」というものがあります。
「流通性比率」は「土地」と「建物」を合算したもの。
簡単に言うとその物件を売りやすいのか売りにくいのか
流通性の度合いを示すことです。

1.00（又は100％）が基準になり
－0.93~＋1.7の範囲内で数値を設定します。

売りやすければ「＋」
売りにくければ「－」とします


（例）
不動産の評価額を算出する時に
売買専門の不動産会社に依頼する流通性比率を掛け合わせて
算出した評価額を提示します。
この時に流通性比率が
「1.0」であれば売りやすい好物件となります。
「0.9」以下等の値の場合は売れにくい物件となります。

1.00でない場合は必ずその根拠の確認を

「流通性比率」が「1.00」でない場合は
必ずその根拠の確認をしましょう。

流通性比率は査定価格の調整に使われるのですが
この流通性比率の決め方は
ほとんどが査定者の感覚だけで決まります。

物件のメリット、デメリットを見つけ
過去に周辺で売却物件が存在した場合
売却物件の相場なども確認し、金額を吟味します。

不動産査定書を作成する際に「査定システム」を使って作成しますが
その査定システムの流通性比率の初期設定値は「1.00」になっており
そのパラメーター不動産会社自身で
上記の内容も加味し、手動で変更します。

ここで注意が必要になるのですが
流通性比率が「1.00」でないからといって
その不動産査定書が適当なものとは限りません。

あくまで、流通性比率は勝手に変更することが可能なので
そういう流れも理解していただいたうえで
流通性比率が「1.00」でない不動産査定書をみられた場合は
その根拠を確認して下さい。

不動産会社を見極めるポイント

上記でお伝えした流通性比率についてですが
根拠が曖昧であったり説明不足である場合は
担当者の配慮の無さや、不誠実さがわかります。

その査定書を細かくチェックもせずに提出させた
不動産会社の体制にも信憑性はほとんど感じられないと思いますので
担当者の対応や的確さ
また、不動産会社を見極める判断材料にしていただきたいです。

不動産取引において専門分野でお仕事をしてきた
不動産会社とお客様とでは知識や経験は雲泥の差になります。

その、溝を埋めようとしない不動産会社は多いので
少しでも違和感を感じた際には止めるようにしましょう。
知らないからと全ての話を鵜吞みにすると
カモにされやすい為そうならないように注意しましょう。

その他不動産査定書から読み取れる
担当者や不動産会社の信頼性を図るものとして

・不動産査定書の内容がわかりやすいかどうか
　不動産査定書のデザインや見やすさ
　細かく説明があるか否か

・査定価格の表記において価格幅を持たせすぎてないか
　何十万円～何十万円ではなく、何十万円～何百万円など

・物件に対するコメントなどが一般的過ぎてないか
　具体的な意見があるかどうかで信頼性が変わります。

・不動産査定書の分量はほどほどか
　最低でも10ページ以上、多すぎても読まないのでダメです

上記の内容をご参考までに
美容室やご飯屋さんと同じで合う合わないがどうしても存在するので
いかに不動産会社が丁寧なすり合わせをしてくるかどうかが
物件の鍵を握ることになります。

【　 3つの媒介契約　】
上記の記事で売買契約についてご紹介しておりますが
この記事ではもう少しかみ砕いてご紹介していきます。

そもそも媒介契約とは？
物件の売り主がその売却活動を依頼するために
不動産会社と結ぶ契約のことです。

契約においては、不動産会社に行ってもらう売却活動の方法や
報酬としての仲介手数料の額などを明確に定めます。

不動産会社がマンション売買の仲介をする場合には
必ずこの媒介契約を結ぶことが法律によって定められています。

一般媒介契約

一般媒介契約は3つの契約の中で最も自由度の高い契約
自ら見つけた買主と契約を結ぶことも可能になります。
契約に有効期限がないため
時間をかけて納得した価格で売却したい方におすすめです。


一般媒介契約の中でも 他の不動産会社との契約状況を開示するか否かで
より細かく契約の方法が分かれます。

・他にも契約し仲介を依頼した会社がありどういう会社なのか伝えるという契約方法。
・他社でもお願いしていてもそういった情報を一切伝えないという契約方法です。

一般媒介契約を結ぶ際にはどちらかの方法を選ぶことができます。

一般媒介契約のメリット

1：不動産会社同士で対抗心を燃やしてくれる
　　利益を得るために販売行動は複数行います。
注意点※
　　自社で売却をすることができない一般媒介契約では
　　一般媒介契約全ての会社が
　　広告活動を頑張ってくれるわけではないことに注意して下さい。



2：失敗しづらい不動産会社選び
　　複数の不動産会社と関わるので
　　その中で実際に各社の営業能力や販売方法
　　対応の早さや的確さなど見た上で
　　媒介契約を結ぶ会社を選ぶことができる



③：不動産会社からの独占的行為を防ぐ
　　利己的に販売方法を変えたり、独占状態になると
　　中々売却できないという点が発生しますが
　　一般媒介契約であれば、1社だけが独占するということができないため
　　そのような事態を防ぐことができます。

一般媒介契約のデメリット

1：複数の不動産会社に自ら対応する手間がある
　　金額の変更、内覧の申し込み状況などの情報を
　　それぞれ個別で共有する必要があるので
　　複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ場合
　　その数が多ければ多いほど
　　各社との情報共有により多くの時間と手間がかかります。



2：売却活動に力を入れてくれない可能性がある
　　一般媒介契約では、不動産会社がコストをかけて
　　営業活動や宣伝活動を行っても
　　他者によって買い手が見つかってしまった場合
　　その会社へ仲介手数料は発生しませんので
　　自社の利益が見込めない場合
　　あまり優先して売却活動に取り組んでもらえないこともあるようです。



3：サービスを受けることができない
　　マンション売却にあたり、どこかの不動産会社と
　　専任媒介契約 or 専属専任媒介契約を結んでいる場合
　　会社によってはハウスクリーニングや設備点検
　　また売却後に発覚した不具合の修繕など
　　オプションサービスとして行ってもらうことができます。
　　ですが、そのようなサービスは
　　一般媒介契約である場合には受けることができないことが多いです。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約で不動産売却の契約を結ぶために最も重要なのが
不動産会社にしっかりと自身の必要な条件を伝えることです。



1：内見時間を調整する
　　内見時の時間共有も必須事項です。
　　より良く見て頂きたいので、日差しが良い物件であれば
　　物件のアピールポイントのひとつとなります。
　　もう一つは、不動産会社がバッティングしないようにしましょう。
　　他の業者がお客様のご案内をしているなか
　　内見が終わるまで待機して頂かなくてはならないので
　　予定の確認、時間の調整等の管理を徹底しましょう。



2：内見日程を調整する
　　内見が可能な日程はしっかりと各不動産会社に共有すること
　　無人状態の物件であれば不動産会社に
　　内見のスケジュールを決めてもらっても良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約 ＝（せんぞくせんにんばいかいけいやく／専属専任媒介とも言います）

専属専任媒介契約では、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。
媒介契約期間中は、依頼した不動産会社以外の
他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。

専属専任媒介契約のメリット

1：窓口を一本化
　　全てのやり取りを仲介業者が間に入るので手間がかかりません。
　　1週間に1度以上の報告義務があるので　
　 　随時、反応や売却状態を知ることができます。
　　一般媒介契約だと 　それぞれの会社に個別で対応しなければなりません。
　　かつ、報告義務もないので状況が不透明とも言えるでしょう。



2：不動産会社のやる気が出る
　　1社にしか売却を依頼できないので
　　任された不動産会社は仲介手数料が入ります。
　　専属専任媒介契約の不動産会社は
　　お客様の信頼と口コミが広告ともなるので
　　売却不動産に対してかける広告費も必然的に増えることになります。

3：各社のサービスが受けられる
　　1社にしか任せられないので
　　特典として特典として各社さまざまなサービスを提供しています。
　「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」「買取保証」など
　　各会社選べるサービスがあるようです。
　　会社により内容やシステムは違ってきますので
　　要確認が必須となっております。

専属専任媒介契約のデメリット

1：囲い込みの可能性がある
　　虚偽の情報を流し、自力での売買契約成立（両手仲介）を
　　目指そうとすることが囲い込みです。
　　これは、売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口になります。



2：積極性が無くなる
　　仲介手数料を半額に致します！などの文言を掲げている所は
　　インターネットやレインズに掲載するだけで
　　購入者への活動は他の不動産会社に委ねる会社もあります。
　　勿論、これも一概に全ての会社がそうと言う訳ではありません。
　　上記に当てはまるとそれほど売却活動に経費をかけないのが特徴になります。



3：信頼や安心できる不動産会社か？
　　私生活の中において、不動産を売却するタイミングは
　　ほとんどないかと思います。
　　ですので、お願いしようか迷っているその不動産会社が
　　本当に信頼できるのか、売却に強い会社なのか判断しようがありません。
　　その会社の力量で売却の時期や金額が左右されてしまいますので
　　大手は勿論ですが、査定の段階で複数社にお願いをして
　　対応や価格スピードなど総合して判断する必要がありますね。
　　都市部でない場合、地域密着タイプはその土地の相場や目安
　　妥当な価格を提示してくれるので人気があります。

専属専任媒介契約の判断基準

一般媒介契約では注意点を記載しましたが
判断基準をお伝えしようと思います。

1：相場価格より高く売り出す
2：都心部や人気エリアから外れている

どちらか、もしくは両方に当てはまる場合は
専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が殺到するので
一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて
より良い条件での売却を目指すことが可能です。

ですが、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合
購入希望者があまり現れない為
専属専任媒介契約で手厚く活動してもらった方が
良い条件で売却できる可能性が高くなります。

勿論、確実に高く売却できるという保証はありません。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社のみの最長3ヶ月。
自身で買い手を見つけることができますので
より好条件で不動産売買を行いたい方に適しています。

2週に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられ
また、不動産会社が物件をレインズへの登録義務があります。

1：サービスが充実している
　　専任媒介を結んでいれば
　　売主はその期間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができませんので
　　専任媒介契約を結ぶと物件を積極的に売り出してもらえる傾向にあります



2：積極的に売り出してもらいやすい
　　専任媒介契約を結ぶと充実したサービスが受けられることもあるようです。
　　設備保障サービス、ハウスクリーニング、撮影など
　　勿論、これらも会社によりけりになります。



3：窓口を一本化
　　専任媒介契約を結ぶ場合、営業活動を依頼する会社は1社なので
　　専属専任媒介契約同様
　　複数の不動産会社とやり取りをする場合と比べて時間や手間を削減できます。

専任媒介契約のデメリット

1：売主都合でキャンセルする場合キャンセル料が発生する
　　「媒介契約を結ぶ会社を変えたい」などの
　　売主都合で媒介契約をキャンセルする場合
　　かかった広告費や宣伝費を請求されることがあります。



2：不動産を売りに出していることが周囲にバレる
　　他の不動産会社の担当者も閲覧できる「レインズ」という
　　サイトに登録している不動産会社でしか閲覧できない
　　不動産流通標準情報システムの事です。
　　つまり、不動産会社専用の物件情報サイトですね。
　　沢山の不動産会社が閲覧でき、仲介会社に連絡がくるので
　　売りに出していることが近隣や知人に知られる可能性があります。
　　レインズに掲載せずに不動産を売却したい場合は
　　一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。



3：囲い込みを受ける可能性がある
　　専属専任媒介契約同様、両手仲介が欲しいので
　　動産会社はあなたの物件を他社からの紹介顧客に紹介せずに囲い込もうとするものです。

専任媒介契約の注意点

1：不動産会社選びを慎重に行う
　　営業マンが「宅建士」の資格を所持しているか確認しましょう。
　　実践的なアドバイスができるかを見極めるため
　　仲介業務の経験年数が長ければなおよいです。




2：仲介手数料を確認する
　　媒介契約は、不動産売却の営業活動を不動産会社に依頼する代わりに
　　不動産が売却できた際には仲介手数料を支払う契約のこと。
　　前もって仲介手数料の額を把握しておくと良いです。
　　値引き交渉や支払い時期の交渉をするなら
　　おすすめのタイミングは媒介契約締結前になります。



3：契約期間・解約方法を確認する
　・会社や担当の行動があまりにも
　　消極的であった場合、契約期間満了を待たずに契約解除を申し出ましょう
　　債務不履行として契約解除することができます。

　・３カ月よりも短い期間で契約を一方的に打ち切ると
　　トラブルになる場合があります。
　　なので基本的には3ヶ月後に解除が可能です。

まとめ

不動産売却では多額の金額が動くので
しっかりと見極めて依頼しなければなりません。

大手という信頼と実績で安心するのも良し
地域密着タイプで手厚いフォローを受けながらの売却も良し
複数の不動産会社にお願いして
満足のいくような売却を果たせたらと思います。

株式会社NO-HOUSEでは
お客様に安心と信頼をお届けできるよう
担当が一から十まで
フォローさせて頂きます。

疑問に思った事はなんでもお聞かせくださいませ。
お気軽にご連絡お待ちしております。

枚方市で不動産早期売却を検討しているのであれば
まずは不動産売却業者を探す必要があります。


近年、不動産業者も増え数が多すぎてどこに相談すべきか
わからないという人も多くいらっしゃると思いますが
適当に選んでしまうと損をしてしまう可能性があります。


売却相場よりも安い値段で売却してしまうなど
様々なデメリットが考えられます。
提示された査定額はもちろん重要ですが
提示された査定額で確実に売却は出来ませんし
もしかしたら大幅に下回るかも知れません。

その他にもホームページのクオリティや担当者の対応など
様々な観点から良し悪しを判断することも忘れてはいけません。

こちらでは枚方市で不動産早期売却をお考えの方へ
不動産売却業者の選び方について紹介いたします。

不動産査定・相談の依頼前チェック！

不動産売却業者の選び方のポイントとして
・ 提示された査定額を比較しよう
・電話や対面時の対応力
・ホームページの情報量

提示された査定額を比較しよう

不動産売却業者を選ぶとき
複数の業者に査定してもらうのが一般的なのですが
そこで業者の良し悪しがわかります。

相場より極端に高い査定をする業者は
顧客を獲得するために
査定を高くしている可能性があり、信頼性に欠けます。

一方で低い査定額だと損をするだけでなく
その業者は不動産の価値を測る能力がないと判断できるでしょう。

なのでご自身で大体の相場を調べてから
査定を依頼するのがおすすめです。
自身で調べた相場の額に近い価格を提示した
不動産業者を選ぶ方が大切です。

電話や対面時の対応力

不動産売却にあたり依頼するかどうかなどは
業者側の対応力で決めるのがおすすめです。

不動産業界は人とのつながりが利益に多大な影響を与えるため
対応力が伴っていないと別の業者に流れる可能性は十分にあります。

判断材料としては電話での話し方
対面時で気持ちのよい対応をしてくれるか？
疑問を解決してくれるか
クリアな状態にしてくれるか
誰でも知っているような事を
無知なふりをして質問するのが一番良いと言われています。
質問した時の態度や親身さがなければ
やめても良いでしょう。
（例）
本当に例えばの話ですが3LDKの「LDKって何ですか？」の質問に
「Lは何、Dは何、Kは何」と丁寧に受け答えしてくれるかです。
知らないから嘲笑うのではなく
そこに丁寧さと思いやりが伝われば
最後までしっかり面倒を見てくれる不動産会社と判断して良いでしょう。

嫌な顔や態度を一切することなく丁寧で分かりやすく答えてくれるかなどです。

ホームページの情報量

信頼できる業者かどうかの判断材料として
ホームページをチェックしてみましょう！

実績がある業者であればホームページ内の情報量が豊富にあり
記事や物件内容、お問い合わせフォームなど
ホームページの見た目や情報量
クオリティの高さなどを比較しましょう。

ですが正直、今の時代綿密な作りのホームページが多いので
一概にホームページだけで判断するのは
難しいかと思いますの。
なので、参考程度に理解しておきましょう。

信頼できる不動産売却業者かどうか

近年、不動産詐欺が多発しているのですが
残念ながら、あの手この手で騙そうとしてくる
不動産売却業者が存在するのも事実です。

僅か一部ですが、営業がしつこかったり
こちらの都合を一切考えなかったり
自宅に無断で訪問しに来たりと
野蛮で非常識な業者がいます。

信頼できる不動産売却業者を見極めるなら
依頼者の立場に立って要望を聞いてくれるかどうかです。
不動産事務をしていると
本当にお客様や担当の事を考え行動している方もいらっしゃれば
全く相手の立場に立てない担当もいますので
こればっかりは会社といより
人を見るのもポイントになってきます。




以上の上記をポイントを前提に
枚方市で安心できる業者に不動産早期売却を依頼しましょう。

枚方市で不動産早期売却をお考えのかた

安心して不動産早期売却をするためには
やはり信頼できる不動産売却業者に依頼したいものです。

上記のポイントを抑えつつ
電話や対面時にこちらのことを第一に考えて要望を聞いてくれる担当であれば
信頼ポイントが加算されますので
電話対応も必須になります！

枚方市にある株式会社NOーHOUSEでは
担当の峯田がお客様目線のご提案を行います。
枚方市出身である峯田は相場も理解しておりますので
適正価格の査定をお約束いたします。

豊富な経験と知識を活かして
最初から最後まで担当させていただきます。
枚方市で不動産の売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。査定のみのご依頼もお待ちしております。