2023年03月の記事一覧｜お役立ち情報 ｜センチュリー21NO-HOUSE

不動産会社が作成する「不動産査定書」
不動産を売却する際に必要な書類になるのですが
売却不動産に対してのその不動産会社の見立てを示したものです。

その査定額が一体どのような根拠で
どのような内容でその結果になったのかを知るために
非常に重要な書類です。


その不動産査定書の中に「流通性比率」というものがあります。
「流通性比率」は「土地」と「建物」を合算したもの。
簡単に言うとその物件を売りやすいのか売りにくいのか
流通性の度合いを示すことです。

1.00（又は100％）が基準になり
－0.93~＋1.7の範囲内で数値を設定します。

売りやすければ「＋」
売りにくければ「－」とします


（例）
不動産の評価額を算出する時に
売買専門の不動産会社に依頼する流通性比率を掛け合わせて
算出した評価額を提示します。
この時に流通性比率が
「1.0」であれば売りやすい好物件となります。
「0.9」以下等の値の場合は売れにくい物件となります。

1.00でない場合は必ずその根拠の確認を

「流通性比率」が「1.00」でない場合は
必ずその根拠の確認をしましょう。

流通性比率は査定価格の調整に使われるのですが
この流通性比率の決め方は
ほとんどが査定者の感覚だけで決まります。

物件のメリット、デメリットを見つけ
過去に周辺で売却物件が存在した場合
売却物件の相場なども確認し、金額を吟味します。

不動産査定書を作成する際に「査定システム」を使って作成しますが
その査定システムの流通性比率の初期設定値は「1.00」になっており
そのパラメーター不動産会社自身で
上記の内容も加味し、手動で変更します。

ここで注意が必要になるのですが
流通性比率が「1.00」でないからといって
その不動産査定書が適当なものとは限りません。

あくまで、流通性比率は勝手に変更することが可能なので
そういう流れも理解していただいたうえで
流通性比率が「1.00」でない不動産査定書をみられた場合は
その根拠を確認して下さい。

不動産会社を見極めるポイント

上記でお伝えした流通性比率についてですが
根拠が曖昧であったり説明不足である場合は
担当者の配慮の無さや、不誠実さがわかります。

その査定書を細かくチェックもせずに提出させた
不動産会社の体制にも信憑性はほとんど感じられないと思いますので
担当者の対応や的確さ
また、不動産会社を見極める判断材料にしていただきたいです。

不動産取引において専門分野でお仕事をしてきた
不動産会社とお客様とでは知識や経験は雲泥の差になります。

その、溝を埋めようとしない不動産会社は多いので
少しでも違和感を感じた際には止めるようにしましょう。
知らないからと全ての話を鵜吞みにすると
カモにされやすい為そうならないように注意しましょう。

その他不動産査定書から読み取れる
担当者や不動産会社の信頼性を図るものとして

・不動産査定書の内容がわかりやすいかどうか
　不動産査定書のデザインや見やすさ
　細かく説明があるか否か

・査定価格の表記において価格幅を持たせすぎてないか
　何十万円～何十万円ではなく、何十万円～何百万円など

・物件に対するコメントなどが一般的過ぎてないか
　具体的な意見があるかどうかで信頼性が変わります。

・不動産査定書の分量はほどほどか
　最低でも10ページ以上、多すぎても読まないのでダメです

上記の内容をご参考までに
美容室やご飯屋さんと同じで合う合わないがどうしても存在するので
いかに不動産会社が丁寧なすり合わせをしてくるかどうかが
物件の鍵を握ることになります。

【　 3つの媒介契約　】
上記の記事で売買契約についてご紹介しておりますが
この記事ではもう少しかみ砕いてご紹介していきます。

そもそも媒介契約とは？
物件の売り主がその売却活動を依頼するために
不動産会社と結ぶ契約のことです。

契約においては、不動産会社に行ってもらう売却活動の方法や
報酬としての仲介手数料の額などを明確に定めます。

不動産会社がマンション売買の仲介をする場合には
必ずこの媒介契約を結ぶことが法律によって定められています。

一般媒介契約

一般媒介契約は3つの契約の中で最も自由度の高い契約
自ら見つけた買主と契約を結ぶことも可能になります。
契約に有効期限がないため
時間をかけて納得した価格で売却したい方におすすめです。


一般媒介契約の中でも 他の不動産会社との契約状況を開示するか否かで
より細かく契約の方法が分かれます。

・他にも契約し仲介を依頼した会社がありどういう会社なのか伝えるという契約方法。
・他社でもお願いしていてもそういった情報を一切伝えないという契約方法です。

一般媒介契約を結ぶ際にはどちらかの方法を選ぶことができます。

一般媒介契約のメリット

1：不動産会社同士で対抗心を燃やしてくれる
　　利益を得るために販売行動は複数行います。
注意点※
　　自社で売却をすることができない一般媒介契約では
　　一般媒介契約全ての会社が
　　広告活動を頑張ってくれるわけではないことに注意して下さい。



2：失敗しづらい不動産会社選び
　　複数の不動産会社と関わるので
　　その中で実際に各社の営業能力や販売方法
　　対応の早さや的確さなど見た上で
　　媒介契約を結ぶ会社を選ぶことができる



③：不動産会社からの独占的行為を防ぐ
　　利己的に販売方法を変えたり、独占状態になると
　　中々売却できないという点が発生しますが
　　一般媒介契約であれば、1社だけが独占するということができないため
　　そのような事態を防ぐことができます。

一般媒介契約のデメリット

1：複数の不動産会社に自ら対応する手間がある
　　金額の変更、内覧の申し込み状況などの情報を
　　それぞれ個別で共有する必要があるので
　　複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ場合
　　その数が多ければ多いほど
　　各社との情報共有により多くの時間と手間がかかります。



2：売却活動に力を入れてくれない可能性がある
　　一般媒介契約では、不動産会社がコストをかけて
　　営業活動や宣伝活動を行っても
　　他者によって買い手が見つかってしまった場合
　　その会社へ仲介手数料は発生しませんので
　　自社の利益が見込めない場合
　　あまり優先して売却活動に取り組んでもらえないこともあるようです。



3：サービスを受けることができない
　　マンション売却にあたり、どこかの不動産会社と
　　専任媒介契約 or 専属専任媒介契約を結んでいる場合
　　会社によってはハウスクリーニングや設備点検
　　また売却後に発覚した不具合の修繕など
　　オプションサービスとして行ってもらうことができます。
　　ですが、そのようなサービスは
　　一般媒介契約である場合には受けることができないことが多いです。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約で不動産売却の契約を結ぶために最も重要なのが
不動産会社にしっかりと自身の必要な条件を伝えることです。



1：内見時間を調整する
　　内見時の時間共有も必須事項です。
　　より良く見て頂きたいので、日差しが良い物件であれば
　　物件のアピールポイントのひとつとなります。
　　もう一つは、不動産会社がバッティングしないようにしましょう。
　　他の業者がお客様のご案内をしているなか
　　内見が終わるまで待機して頂かなくてはならないので
　　予定の確認、時間の調整等の管理を徹底しましょう。



2：内見日程を調整する
　　内見が可能な日程はしっかりと各不動産会社に共有すること
　　無人状態の物件であれば不動産会社に
　　内見のスケジュールを決めてもらっても良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約 ＝（せんぞくせんにんばいかいけいやく／専属専任媒介とも言います）

専属専任媒介契約では、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。
媒介契約期間中は、依頼した不動産会社以外の
他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。

専属専任媒介契約のメリット

1：窓口を一本化
　　全てのやり取りを仲介業者が間に入るので手間がかかりません。
　　1週間に1度以上の報告義務があるので　
　 　随時、反応や売却状態を知ることができます。
　　一般媒介契約だと 　それぞれの会社に個別で対応しなければなりません。
　　かつ、報告義務もないので状況が不透明とも言えるでしょう。



2：不動産会社のやる気が出る
　　1社にしか売却を依頼できないので
　　任された不動産会社は仲介手数料が入ります。
　　専属専任媒介契約の不動産会社は
　　お客様の信頼と口コミが広告ともなるので
　　売却不動産に対してかける広告費も必然的に増えることになります。

3：各社のサービスが受けられる
　　1社にしか任せられないので
　　特典として特典として各社さまざまなサービスを提供しています。
　「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」「買取保証」など
　　各会社選べるサービスがあるようです。
　　会社により内容やシステムは違ってきますので
　　要確認が必須となっております。

専属専任媒介契約のデメリット

1：囲い込みの可能性がある
　　虚偽の情報を流し、自力での売買契約成立（両手仲介）を
　　目指そうとすることが囲い込みです。
　　これは、売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口になります。



2：積極性が無くなる
　　仲介手数料を半額に致します！などの文言を掲げている所は
　　インターネットやレインズに掲載するだけで
　　購入者への活動は他の不動産会社に委ねる会社もあります。
　　勿論、これも一概に全ての会社がそうと言う訳ではありません。
　　上記に当てはまるとそれほど売却活動に経費をかけないのが特徴になります。



3：信頼や安心できる不動産会社か？
　　私生活の中において、不動産を売却するタイミングは
　　ほとんどないかと思います。
　　ですので、お願いしようか迷っているその不動産会社が
　　本当に信頼できるのか、売却に強い会社なのか判断しようがありません。
　　その会社の力量で売却の時期や金額が左右されてしまいますので
　　大手は勿論ですが、査定の段階で複数社にお願いをして
　　対応や価格スピードなど総合して判断する必要がありますね。
　　都市部でない場合、地域密着タイプはその土地の相場や目安
　　妥当な価格を提示してくれるので人気があります。

専属専任媒介契約の判断基準

一般媒介契約では注意点を記載しましたが
判断基準をお伝えしようと思います。

1：相場価格より高く売り出す
2：都心部や人気エリアから外れている

どちらか、もしくは両方に当てはまる場合は
専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が殺到するので
一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて
より良い条件での売却を目指すことが可能です。

ですが、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合
購入希望者があまり現れない為
専属専任媒介契約で手厚く活動してもらった方が
良い条件で売却できる可能性が高くなります。

勿論、確実に高く売却できるという保証はありません。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社のみの最長3ヶ月。
自身で買い手を見つけることができますので
より好条件で不動産売買を行いたい方に適しています。

2週に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられ
また、不動産会社が物件をレインズへの登録義務があります。

1：サービスが充実している
　　専任媒介を結んでいれば
　　売主はその期間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができませんので
　　専任媒介契約を結ぶと物件を積極的に売り出してもらえる傾向にあります



2：積極的に売り出してもらいやすい
　　専任媒介契約を結ぶと充実したサービスが受けられることもあるようです。
　　設備保障サービス、ハウスクリーニング、撮影など
　　勿論、これらも会社によりけりになります。



3：窓口を一本化
　　専任媒介契約を結ぶ場合、営業活動を依頼する会社は1社なので
　　専属専任媒介契約同様
　　複数の不動産会社とやり取りをする場合と比べて時間や手間を削減できます。

専任媒介契約のデメリット

1：売主都合でキャンセルする場合キャンセル料が発生する
　　「媒介契約を結ぶ会社を変えたい」などの
　　売主都合で媒介契約をキャンセルする場合
　　かかった広告費や宣伝費を請求されることがあります。



2：不動産を売りに出していることが周囲にバレる
　　他の不動産会社の担当者も閲覧できる「レインズ」という
　　サイトに登録している不動産会社でしか閲覧できない
　　不動産流通標準情報システムの事です。
　　つまり、不動産会社専用の物件情報サイトですね。
　　沢山の不動産会社が閲覧でき、仲介会社に連絡がくるので
　　売りに出していることが近隣や知人に知られる可能性があります。
　　レインズに掲載せずに不動産を売却したい場合は
　　一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。



3：囲い込みを受ける可能性がある
　　専属専任媒介契約同様、両手仲介が欲しいので
　　動産会社はあなたの物件を他社からの紹介顧客に紹介せずに囲い込もうとするものです。

専任媒介契約の注意点

1：不動産会社選びを慎重に行う
　　営業マンが「宅建士」の資格を所持しているか確認しましょう。
　　実践的なアドバイスができるかを見極めるため
　　仲介業務の経験年数が長ければなおよいです。




2：仲介手数料を確認する
　　媒介契約は、不動産売却の営業活動を不動産会社に依頼する代わりに
　　不動産が売却できた際には仲介手数料を支払う契約のこと。
　　前もって仲介手数料の額を把握しておくと良いです。
　　値引き交渉や支払い時期の交渉をするなら
　　おすすめのタイミングは媒介契約締結前になります。



3：契約期間・解約方法を確認する
　・会社や担当の行動があまりにも
　　消極的であった場合、契約期間満了を待たずに契約解除を申し出ましょう
　　債務不履行として契約解除することができます。

　・３カ月よりも短い期間で契約を一方的に打ち切ると
　　トラブルになる場合があります。
　　なので基本的には3ヶ月後に解除が可能です。

まとめ

不動産売却では多額の金額が動くので
しっかりと見極めて依頼しなければなりません。

大手という信頼と実績で安心するのも良し
地域密着タイプで手厚いフォローを受けながらの売却も良し
複数の不動産会社にお願いして
満足のいくような売却を果たせたらと思います。

株式会社NO-HOUSEでは
お客様に安心と信頼をお届けできるよう
担当が一から十まで
フォローさせて頂きます。

疑問に思った事はなんでもお聞かせくださいませ。
お気軽にご連絡お待ちしております。

枚方市で不動産早期売却を検討しているのであれば
まずは不動産売却業者を探す必要があります。


近年、不動産業者も増え数が多すぎてどこに相談すべきか
わからないという人も多くいらっしゃると思いますが
適当に選んでしまうと損をしてしまう可能性があります。


売却相場よりも安い値段で売却してしまうなど
様々なデメリットが考えられます。
提示された査定額はもちろん重要ですが
提示された査定額で確実に売却は出来ませんし
もしかしたら大幅に下回るかも知れません。

その他にもホームページのクオリティや担当者の対応など
様々な観点から良し悪しを判断することも忘れてはいけません。

こちらでは枚方市で不動産早期売却をお考えの方へ
不動産売却業者の選び方について紹介いたします。

不動産査定・相談の依頼前チェック！

不動産売却業者の選び方のポイントとして
・ 提示された査定額を比較しよう
・電話や対面時の対応力
・ホームページの情報量

提示された査定額を比較しよう

不動産売却業者を選ぶとき
複数の業者に査定してもらうのが一般的なのですが
そこで業者の良し悪しがわかります。

相場より極端に高い査定をする業者は
顧客を獲得するために
査定を高くしている可能性があり、信頼性に欠けます。

一方で低い査定額だと損をするだけでなく
その業者は不動産の価値を測る能力がないと判断できるでしょう。

なのでご自身で大体の相場を調べてから
査定を依頼するのがおすすめです。
自身で調べた相場の額に近い価格を提示した
不動産業者を選ぶ方が大切です。

電話や対面時の対応力

不動産売却にあたり依頼するかどうかなどは
業者側の対応力で決めるのがおすすめです。

不動産業界は人とのつながりが利益に多大な影響を与えるため
対応力が伴っていないと別の業者に流れる可能性は十分にあります。

判断材料としては電話での話し方
対面時で気持ちのよい対応をしてくれるか？
疑問を解決してくれるか
クリアな状態にしてくれるか
誰でも知っているような事を
無知なふりをして質問するのが一番良いと言われています。
質問した時の態度や親身さがなければ
やめても良いでしょう。
（例）
本当に例えばの話ですが3LDKの「LDKって何ですか？」の質問に
「Lは何、Dは何、Kは何」と丁寧に受け答えしてくれるかです。
知らないから嘲笑うのではなく
そこに丁寧さと思いやりが伝われば
最後までしっかり面倒を見てくれる不動産会社と判断して良いでしょう。

嫌な顔や態度を一切することなく丁寧で分かりやすく答えてくれるかなどです。

ホームページの情報量

信頼できる業者かどうかの判断材料として
ホームページをチェックしてみましょう！

実績がある業者であればホームページ内の情報量が豊富にあり
記事や物件内容、お問い合わせフォームなど
ホームページの見た目や情報量
クオリティの高さなどを比較しましょう。

ですが正直、今の時代綿密な作りのホームページが多いので
一概にホームページだけで判断するのは
難しいかと思いますの。
なので、参考程度に理解しておきましょう。

信頼できる不動産売却業者かどうか

近年、不動産詐欺が多発しているのですが
残念ながら、あの手この手で騙そうとしてくる
不動産売却業者が存在するのも事実です。

僅か一部ですが、営業がしつこかったり
こちらの都合を一切考えなかったり
自宅に無断で訪問しに来たりと
野蛮で非常識な業者がいます。

信頼できる不動産売却業者を見極めるなら
依頼者の立場に立って要望を聞いてくれるかどうかです。
不動産事務をしていると
本当にお客様や担当の事を考え行動している方もいらっしゃれば
全く相手の立場に立てない担当もいますので
こればっかりは会社といより
人を見るのもポイントになってきます。




以上の上記をポイントを前提に
枚方市で安心できる業者に不動産早期売却を依頼しましょう。

枚方市で不動産早期売却をお考えのかた

安心して不動産早期売却をするためには
やはり信頼できる不動産売却業者に依頼したいものです。

上記のポイントを抑えつつ
電話や対面時にこちらのことを第一に考えて要望を聞いてくれる担当であれば
信頼ポイントが加算されますので
電話対応も必須になります！

枚方市にある株式会社NOーHOUSEでは
担当の峯田がお客様目線のご提案を行います。
枚方市出身である峯田は相場も理解しておりますので
適正価格の査定をお約束いたします。

豊富な経験と知識を活かして
最初から最後まで担当させていただきます。
枚方市で不動産の売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。査定のみのご依頼もお待ちしております。

必要でない土地を売却する際、不動産会社に仲介を依頼し
不動産市場に情報を公開してもらい

その土地を欲しい人＝その土地を売りたい人

両者がしっかり合うまで
吟味し、進めるのが一般的になります。
土地だけでなく、住宅やマンションもそうですが
安くてもいいから早く現金化したい
早急に手放したいなど
理由は様々ですが少なくともいらっしゃるかと思います。

こういった場合には専門家に土地を買取ってもらうことで
問題を解決できることがあるので
そちらも含めご紹介していきたいと思います。

2つの土地買取方法

買取業者と仲介業者どちらか
2つの方法で売却される方が主になるのですが
両者を比較し、どんな内容なのか一緒に見ていきましょう。

買取業者による土地売却

買取業者では、まずは土地を調査してもらい査定額を算出します。
査定額に納得すればすぐに買取へと進むことができます。

仲介業者による土地売却

仲介による売却では、買取と同じで
土地の調査をしてもらい査定額を算出してもらいます。
その金額に納得すれ次は不動産会社と媒介契約を交わして
不動産のネットワーク（レインズ・広告・チラシ・HP・人脈）などを使って
買い手を探してもらいます。

その後、見つかった買い手と合意することで、ようやく売買成立します。
およそ3カ月～半年程度の期間を要しますが
なるべく高い金額で売却できるように目指します。




買取業者の場合、業者が引き受ければ
決まった時期に確実売却金額が手に入ることです。

反対に仲介業者の場合は
購入希望者が現れなければ売却は成立しませんので
時期も金額も予測不可能です。

買取業者の場合
買主が不動産業者になるので仲介業者よりも
扱いにくい物件に対応してもらえることがあります。


・瑕疵担保責任
(土地に見えない問題があった場合に売主が負う責任)がないので
売却後のことを気にせず安心して売却できます。
ですが一方で、土地買取のデメリットは仲介の8割程安くなります。
正直なところ仕方がないのですが
買取ったものの利益が出ない等のリスクを背負うので
どうしても金額が安くなってしまうのが現状です

買取の相談をすべき土地

買取査定を依頼したとしても
依頼した土地が買取ってもらえる保証はありません。

買取・仲介両者ともに
きちんと相談した方が良い土地について記載していきます。


・瑕疵のある土地
　土地に瑕疵がある場合、仲介での売却はほとんどできません。
　しかし買取では瑕疵のある土地も応じてもらえることがあります。

・心理的瑕疵
　過去に火災や死亡事故などがあった場合

・物理的瑕疵
　水を多く含んだ緩い土地、土壌汚染された土地など

・環境的瑕疵
　周辺環境に問題がある場合

・法律的瑕疵
　都市計画法や建築基準法、これを満たさない土地の場合

・その他
　広すぎる土地・狭すぎる土地・特殊な地形などは
　再利用が難しいので通常の仲介で買手がつくことはあまりありません。
　しかし買取業者なら再建築するなどの解決策を持っている場合があります。

売却しづらい土地の所有の扱い

最後に、うまく売却できない
また売ることがほとんど出来ない土地を所有し続ける場合のデメリットと
寄付など売却以外で手放す方法についてご紹介します。

土地所有にかかる税金

不動産全般そうなのですが、税金の内容は違えど
土地も所有しているだけでや都市計画税や固定資産税がかかります。

自治体によって違いはありますが
一般的に固定資産税の評価に対して以下の税率が決められています。

都市計画税・・・課税標準額の0.3％
固定資産税・・・課税標準額の1.4％

土地の維持・管理コスト

土地を放置してしまうと、雑草が生い茂り
マナーの無い方が不法投棄を行ったり
放火やいたずら、取り返しのつかないトラブルが発生するかもしれません。
これを防ぐために定期的に足を運び
手入れしておきましょう。



★相続税に関して
　一定の要件を満たし規定の手続きを経ることで
　売れない土地でも手放せることがあります。
　物納と呼ばれるやり方なので
　相続した土地の場合には相談してみてもいいでしょう。



★自治体への寄付
　自治体にとっては、固定資産税という収入を減らし
　かつ土地の管理に税金を使うことになるので
　寄付するためにもいろいろな条件があります。
　内容は自治体によって違うので、窓口で相談してみましょう。

まとめ

話の内容は少し複雑ですが
ご自身で判断が付かない場合は
2つの業者に話をしてみた方が良いと思いますので
気軽に近所の不動産会社または大手会社
地域密着型の不動産会社などにご連絡してみてはいかがでしょうか？

株式会社NO-HOUSEでは
お客様のご要望・ご相談をいつでもお受けいたします。

気になる事や、些細な事
質問しても問題ないのかなど
お気軽にお問い合わせ頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。

税理士に依頼できる内容

国家資格の一つ、税理士資格に依頼出来る事。


1. 税務代理(納税者に代わって税務申告が可能）
2. 税務書類の作成(納税者に代わり税務書類を作成、提出可能)
3. 税務相談(税務に関する相談を受け付けている)


納税者は、申告書の書き方や質問のために税務署に行く事は出来ても
節税対策の相談やシミュレーションは税務署では受け付けてもらえません。

税理士はそのような個人的な内容や相談も含め
納税者が正しく税金を計算する手助けをするのが仕事です。
税理士には税金だけでなく、お金に関する様々な相談をすることもできます。

賃貸不動産を購入する際の
購入金額と家賃収入・経費のバランス・トータルの税金の試算など…
そして、税理士は購入する不動産が果たして予定通りの利回りになりえるのかを検討し
購入を決める参考になるような材料を作成してくれるのです。
まるで少し不動産屋さんチックですが
それだけ知識と経験がないと務まらないということです。

不動産購入をした後ですが
確定申告までの間にしなければならな事や
書類の集め方・保存方法・帳簿の付け方などもアドバイスしてくれます。

税理士の探し方

主に税務署の管轄ごとに税理士会の支部があるので
税理士会の支部へ行けば税理士を紹介してもらえます。

また、知り合いに自営業や会社経営されている方がいれば
その方が税理士へ依頼しているケースが多いです。

良し悪しを理解しつつその税理士に依頼しているはずですから
不動産買取・売却・賃貸収入で
確定申告をするのに税理士を探しているとなれば
税理士会社をされている方であれば
下の子や同じ会社の人を紹介してくれるかもしれません。

その際に、税理士と顧問契約を結ぶとなれば
契約前に税理士報酬の確認をし
追加でかかる費用など細かい所もしっかり確認しておきましょう。

経験や知識があっても良い仕事をしてくれない税理士もいます。
これはどの業界にもいえることなので 疑いすぎるのも良くないので
しっかり見極められる判断が必要になってきますね！

不動産所得を計算する上での注意点

税理士に依頼して不動産売却・買取にて得た所得の計算をする際
どのような注意点と作業内容があるのか。
不動産所得の計算ですが不動産収入になる受取家賃や不動産収入から
控除できる経費の集計が主な作業になります。

何が不動産収入になるのか
何が経費になるのか
きちんと理解し知ることが大切です。

不動産所得の経費

精算の一覧表に書いてある出金に
不動産所得の経費にならないもの
全額をその年の経費にできないもの
2つあるので注意が必要です。


◯敷金や保証金の返還（支払い）
　預り金の返還にあたるので、不動産所得の計算には含めません。
◯火災保険料
　1年を超える長期契約で加入した場合には
　毎年の対応する月数分だけを計算して経費にします。
◯修繕費
　資本的支出といって、建物の使用期間を延長させたり価値を増加させたりする支出は
　減価償却計算の対象になるため全額経費になりません。
　基本的には法定耐用年数を使って、耐用年数内で按分して経費にします。


不動産管理会社からくる精算一覧だけでも
内容ごとにどのように扱うか考える必要があります。
他にも不動産所得の計算上で認められる経費にはさまざまなものがあります。

さらに、経費にするためには領収書などの書類の保存も必要です。
副業で不動産売却・買取・賃貸をするのは良いですが
きちんと専門家にアドバイスをもらえる
または、フォローしてくれる税理士を探しましょう。

不動産所得の収入

家賃の入出金等を不動産管理会社へ任せ
毎月の入出金の精算一覧などをもらっている場合
収入の集計の際に精算一覧が必要になるので
精算一覧は無くさないようにしっかり保管しましょう。


★ ここで気をつけるポイント ★
精算一覧にある入金の中には
収入では敷金や保証金などの不動産収入にはならないものがあります。
入金がないので一覧表に出てこなかったりしても
不動産収入になるものがあります。

家賃の滞納で入金がない家賃は精算一覧に記入されていないことが多いです。
しかし、徴収すべき月の家賃は入金の有無に関係なく
その年度の不動産収入に含めなければなりません。

まとめ

不動産売却・不動産買取・賃貸収入や土地管理
不動産関係において簡単な手続きは存在しません。

不動産に係わることは不動産会社に
税務に係わることは税理士に
相談をしながら進めていくに越したことはありません。

ですが、完璧にとはいきません。
猿も木から落ちるのですから人間であれば尚更だと思います。
スムーズなやり取りができない場合には
申し訳ないと思わず、はっきり断り他の税理士へ替えることも大切です。

不動産のお話やご質問等があれば
大阪府枚方市樟葉の地域密着型不動産
株式会社NO-HOUSEまでお気軽にお問い合わせください。

担当の峯田が知識と経験をもとに
アドバイスさせて頂きます。

新型コロナウイルが蔓延し、お仕事にもお給料にも家計にも影響が出てきている方が多く
泣く泣く家を手放すしかない方も少なからずいらっしゃいます。

この際の住宅ローンの支払いが厳しい・支払いができないなど
住宅ローンの返済に困った場合
我々は一体どうしたらいいのでしょうか？

通常、住宅ローンを数か月滞納すると銀行から保証会社に債権が移り
裁判所に競売が申し立てられて最終的には住宅を明け渡すことになります。
そこで、住宅ローンの返済に困った時にとるべき対処法
住宅ローンがある場合の債務整理の選択肢を紹介します。

賃貸と住宅の支払いに大差はありませんが
やはり一番の難点は「ローンを抱える」という点ではないでしょうか？

特にお子様がまだ小さく周りに協力者が居なければ
ご主人または専業主夫の方であれば奥様のお給与でやりくりし
家族の生活を賄い生きていかなければなりません。
共働きも休校や休園になるとお仕事をお休みしなければなりません。

どの生き方であろうと生活に不安を抱えて生きていく事のないように
今回はしっかり住宅ローンに関する内容をご紹介していきます！

まずは家計の見直す

光熱費や保険料など、月に必ず支払いが発生するもののなかに
現在、必要以上に高く支払いをしているものがあるかもしれません。
光熱費ならスマフォと同じ会社であれば少し安くなったり
保険料なら契約しているプランの見直しや一部解約も検討してみましょう。

勿論、将来の不安や積み立てなど見えないものにお金をかける事も重要ですが
必要なものだけに絞り不要なものは手放す覚悟も大事だと思います。

金融機関に相談を

ローンを組んでいる金融機関にまずは相談しましょう。
「支払いが難しいなんて言えない」などと思う方もいるかもしれませんが
早めに相談をすることで返済プランの「リスケ」がしやすくなります。

リスケとは、「リスケジュール」の略で返済条件の変更をすることです。
金融機関により異なりますが、一時的な返済の猶予や返済期間の変更など
毎月の返済額の見直しをしてくれる可能性があります。

一度リスケをすると新規融資が難しくなりますが
滞納して信用情報に金融事故として滞納の履歴が載るといったリスクを思うと
家族の為にも十分に検討する価値はあると思います。

任意売却も視野に

家計の見直し、リスケをしても支払いが難しいという場合
「任意売却」を視野に入れてみましょう。

任意売却とは、抵当権が住宅に設定されている場合に
金融機関の了承を得て売却することを言います。

売却代金でローンの残債を解消することを目的としますので
ローンが残っている状態でも物件を売却する事が可能になります。
ローン残債が物件の売却金額よりも高いオーバーローンの状態となる場合
事前に金融機関の了承が必須になります。

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不動産査定や不動産売却なども受け付けております☆

最近は、個人情報がいらない「 不動産匿名査定サービス 」が増えています。

「不動産会社からしつこく電話が掛かってくるのが嫌だ」という人には 匿名査定がオススメです。

こちらでは、匿名査定がどのようなサービスなのか？
また、メリット・デメリットを併せてご紹介します☆

不動産匿名査定の依頼方法【無料】

不動産会社に対して、「しつこく電話をかけてくる」という
印象をお持ちの人も多いのではないのでしょうか。

匿名査定に対応しているサイトは複数ございますが、
弊社も利用している「ホームズ」をあげてご説明します。

個人情報を知られることなく査定してもらうことが可能で、
尚且つ、不動産会社にわざわざ行く必要もないので大変便利です。

では、どのような仕組みになっているのでしょうか？？？

匿名査定といっても、見積もりを出してほしい不動産の住所を簡単に入力し、
築年数や間取り等を簡単に入力するだけです。
住所も、 〇丁目 までの入力なので、個人が特定されることはありません。

査定結果は、ホームズを通して教えてもらえますし、
もっと詳しく話が聞きたのであれば、直接不動産会社に連絡して 会って話しを聞くことも可能です。

匿名査定のメリット・デメリット

メリット

営業電話が一切ない

匿名査定では、個人情報を入力しないため
不動産会社から連絡がくることはありません。

電話番号も氏名も割れていないので、
不動産会社からの営業電話がかかってくることもありません。

個人情報を入力することに対して抵抗がある人も、
匿名査定をおこなっているホームズなら安心して利用できるのではないでしょうか。


査定金額がすぐにわかる

匿名査定には、査定結果がすぐに分かるというメリットがあります。
査定依頼から48時間以内に査定結果が届くことがほとんどで、
中には30分〜1時間以内に届く場合もあります。

デメリット

査定額の正確性が低い

匿名査定の性質上、物件の詳細情報を記入することができません。

例
物件の傷みや害虫（シロアリ等）の被害、周囲の環境など。
実際の査定で重要な判断材料となる点が考慮されていないのです。

現在の匿名査定は、
膨大な不動産売買のデータをもとに計算するため徐々に精度は上がっているといえますが、
あくまでも参考程度にしかならなりません。


匿名査定だけでは売却できない

本来査定とは、売却前に物件を売りに出す価格を決めるための目安として、
不動産会社と連携を取って行われるものです。

しかし匿名査定では、
算出された査定結果に対して不動産会社側からコミュニケーションを取ることは不可能です。

そのため、匿名査定の結果を受けて売却をしようと意思を固めた場合、
「ふたたびこちら側から不動産会社に対して連絡を取り、より具体的な査定を行ってもらう」という流れになります。

売却を前向きに考えている方の場合、2度手間になってしまいますね。

匿名査定の注意点

不動産を匿名で査定することで、不動産会社から余計な営業を受けずに済むメリットがあります。

しかし、実際の不動産価格は 金融機関の融資状況や、不動産の劣化や修繕状況、
具体的な立地などを基準に査定が行われます。

これらの情報を隠したまま査定を行っても、
実際の売却価格と査定額に差が生まれしまう可能性があることはデメリットと言えます。

正確な不動産価格を査定するためには、最終的に不動産会社へ査定を依頼する必要があるでしょう。

「営業電話をしてこない＝良い会社」ではない

断っているにもかかわらずしつこく勧誘された 、という経験は誰しもあると思いますので、
「営業電話=悪」そのような考えになるのも仕方ないのかもしれません。

しかし仲介会社を適切に選び、不動産売却を成功させるためには、
インターネット上の画面だけで判断するのではなく、電話で直接やり取りすることが非常に大切です。

「 営業電話をしてこない会社=良い会社 」という間違った認識によって、
熱心なやる気のある不動産会社を自らシャットアウトしてしまうのは、
高値売却のチャンスを逃すことにつながります。

営業マンの口調や物件に対する情報量などから、
不動産を高く売る力や誠実さがあるかどうか吟味できます。

大体の値段を知りたいだけなら匿名査定が便利ですが、
売却まで依頼するのであれば、不動産会社とやり取りしてからにしましょう。



査定結果の精度が足りない

匿名査定は、実際に現地に赴き、行った査定ではないので、
現在の状況を加味せず査定しています。

不動産会社が家に訪問査定をした場合、
実際の室内や近隣の状況などが査定の材料になりますが
匿名査定の場合、査定額に物件の細かい条件が反映されていないということです。



売却する人には向かない

不動産会社を見極めるのに必要な情報が足りないため、
真剣に不動産売却を考える人は改めて不動産会社に査定依頼するケースがほとんどです。

そのため結局は個人情報を入力することになり、二度手間になります。
手間をかけずに売却したい方は、不動産一括査定を受けたり、不動産会社を絞り込むと良いでしょう。

一括査定では、複数の不動産会社の査定額を見れるので、不動産会社を選ぶ一つの材料になります。

まとめ

査定を依頼した不動産所有者の中には、
ただ査定額を知りたいだけという方も少なくないでしょう。

匿名査定は、営業の電話がないことや、個人情報の入力がないというメリットが大きいです。
ただ、不動産を売却したいとお考えの方は 営業マンの口調や物件に対する情報量などから、
不動産を高く売る力や誠実さがあるかどうか吟味してはいかがでしょうか。


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