カテゴリ：枚方で家を売るならNO-HOUSE / 投稿日付：2023/03/08 13:53
【
3つの媒介契約 】
上記の記事で売買契約についてご紹介しておりますが
この記事ではもう少しかみ砕いてご紹介していきます。
そもそも媒介契約とは？
物件の売り主がその売却活動を依頼するために
不動産会社と結ぶ契約のことです。
契約においては、不動産会社に行ってもらう売却活動の方法や
報酬としての仲介手数料の額などを明確に定めます。
不動産会社がマンション売買の仲介をする場合には
必ずこの媒介契約を結ぶことが法律によって定められています。
一般媒介契約
一般媒介契約は3つの契約の中で最も自由度の高い契約
自ら見つけた買主と契約を結ぶことも可能になります。
契約に有効期限がないため
時間をかけて納得した価格で売却したい方におすすめです。
一般媒介契約の中でも 他の不動産会社との契約状況を開示するか否かで
より細かく契約の方法が分かれます。
・他にも契約し仲介を依頼した会社がありどういう会社なのか伝えるという契約方法。
・他社でもお願いしていてもそういった情報を一切伝えないという契約方法です。
一般媒介契約を結ぶ際にはどちらかの方法を選ぶことができます。
一般媒介契約のメリット
1：不動産会社同士で対抗心を燃やしてくれる
利益を得るために販売行動は複数行います。
注意点※
自社で売却をすることができない一般媒介契約では
一般媒介契約全ての会社が
広告活動を頑張ってくれるわけではないことに注意して下さい。
2：失敗しづらい不動産会社選び
複数の不動産会社と関わるので
その中で実際に各社の営業能力や販売方法
対応の早さや的確さなど見た上で
媒介契約を結ぶ会社を選ぶことができる
③：不動産会社からの独占的行為を防ぐ
利己的に販売方法を変えたり、独占状態になると
中々売却できないという点が発生しますが
一般媒介契約であれば、1社だけが独占するということができないため
そのような事態を防ぐことができます。
一般媒介契約のデメリット
1：複数の不動産会社に自ら対応する手間がある
金額の変更、内覧の申し込み状況などの情報を
それぞれ個別で共有する必要があるので
複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ場合
その数が多ければ多いほど
各社との情報共有により多くの時間と手間がかかります。
2：売却活動に力を入れてくれない可能性がある
一般媒介契約では、不動産会社がコストをかけて
営業活動や宣伝活動を行っても
他者によって買い手が見つかってしまった場合
その会社へ仲介手数料は発生しませんので
自社の利益が見込めない場合
あまり優先して売却活動に取り組んでもらえないこともあるようです。
3：サービスを受けることができない
マンション売却にあたり、どこかの不動産会社と
専任媒介契約 or 専属専任媒介契約を結んでいる場合
会社によってはハウスクリーニングや設備点検
また売却後に発覚した不具合の修繕など
オプションサービスとして行ってもらうことができます。
ですが、そのようなサービスは
一般媒介契約である場合には受けることができないことが多いです。
一般媒介契約の注意点
一般媒介契約で不動産売却の契約を結ぶために最も重要なのが
不動産会社にしっかりと自身の必要な条件を伝えることです。
1：内見時間を調整する
内見時の時間共有も必須事項です。
より良く見て頂きたいので、日差しが良い物件であれば
物件のアピールポイントのひとつとなります。
もう一つは、不動産会社がバッティングしないようにしましょう。
他の業者がお客様のご案内をしているなか
内見が終わるまで待機して頂かなくてはならないので
予定の確認、時間の調整等の管理を徹底しましょう。
2：内見日程を調整する
内見が可能な日程はしっかりと各不動産会社に共有すること
無人状態の物件であれば不動産会社に
内見のスケジュールを決めてもらっても良いでしょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約 ＝（せんぞくせんにんばいかいけいやく／専属専任媒介とも言います）
専属専任媒介契約では、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。
媒介契約期間中は、依頼した不動産会社以外の
他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。
専属専任媒介契約のメリット
1：窓口を一本化
全てのやり取りを仲介業者が間に入るので手間がかかりません。
1週間に1度以上の報告義務があるので
随時、反応や売却状態を知ることができます。
一般媒介契約だと それぞれの会社に個別で対応しなければなりません。
かつ、報告義務もないので状況が不透明とも言えるでしょう。
2：不動産会社のやる気が出る
1社にしか売却を依頼できないので
任された不動産会社は仲介手数料が入ります。
専属専任媒介契約の不動産会社は
お客様の信頼と口コミが広告ともなるので
売却不動産に対してかける広告費も必然的に増えることになります。
3：各社のサービスが受けられる
1社にしか任せられないので
特典として特典として各社さまざまなサービスを提供しています。
「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」「買取保証」など
各会社選べるサービスがあるようです。
会社により内容やシステムは違ってきますので
要確認が必須となっております。
専属専任媒介契約のデメリット
1：囲い込みの可能性がある
虚偽の情報を流し、自力での売買契約成立（両手仲介）を
目指そうとすることが囲い込みです。
これは、売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口になります。
2：積極性が無くなる
仲介手数料を半額に致します！などの文言を掲げている所は
インターネットやレインズに掲載するだけで
購入者への活動は他の不動産会社に委ねる会社もあります。
勿論、これも一概に全ての会社がそうと言う訳ではありません。
上記に当てはまるとそれほど売却活動に経費をかけないのが特徴になります。
3：信頼や安心できる不動産会社か？
私生活の中において、不動産を売却するタイミングは
ほとんどないかと思います。
ですので、お願いしようか迷っているその不動産会社が
本当に信頼できるのか、売却に強い会社なのか判断しようがありません。
その会社の力量で売却の時期や金額が左右されてしまいますので
大手は勿論ですが、査定の段階で複数社にお願いをして
対応や価格スピードなど総合して判断する必要がありますね。
都市部でない場合、地域密着タイプはその土地の相場や目安
妥当な価格を提示してくれるので人気があります。
専属専任媒介契約の判断基準
一般媒介契約では注意点を記載しましたが
判断基準をお伝えしようと思います。
1：相場価格より高く売り出す
2：都心部や人気エリアから外れている
どちらか、もしくは両方に当てはまる場合は
専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が殺到するので
一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて
より良い条件での売却を目指すことが可能です。
ですが、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合
購入希望者があまり現れない為
専属専任媒介契約で手厚く活動してもらった方が
良い条件で売却できる可能性が高くなります。
勿論、確実に高く売却できるという保証はありません。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社のみの最長3ヶ月。
自身で買い手を見つけることができますので
より好条件で不動産売買を行いたい方に適しています。
2週に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられ
また、不動産会社が物件をレインズへの登録義務があります。
1：サービスが充実している
専任媒介を結んでいれば
売主はその期間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができませんので
専任媒介契約を結ぶと物件を積極的に売り出してもらえる傾向にあります
2：積極的に売り出してもらいやすい
専任媒介契約を結ぶと充実したサービスが受けられることもあるようです。
設備保障サービス、ハウスクリーニング、撮影など
勿論、これらも会社によりけりになります。
3：窓口を一本化
専任媒介契約を結ぶ場合、営業活動を依頼する会社は1社なので
専属専任媒介契約同様
複数の不動産会社とやり取りをする場合と比べて時間や手間を削減できます。
専任媒介契約のデメリット
1：売主都合でキャンセルする場合キャンセル料が発生する
「媒介契約を結ぶ会社を変えたい」などの
売主都合で媒介契約をキャンセルする場合
かかった広告費や宣伝費を請求されることがあります。
2：不動産を売りに出していることが周囲にバレる
他の不動産会社の担当者も閲覧できる「レインズ」という
サイトに登録している不動産会社でしか閲覧できない
不動産流通標準情報システムの事です。
つまり、不動産会社専用の物件情報サイトですね。
沢山の不動産会社が閲覧でき、仲介会社に連絡がくるので
売りに出していることが近隣や知人に知られる可能性があります。
レインズに掲載せずに不動産を売却したい場合は
一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。
3：囲い込みを受ける可能性がある
専属専任媒介契約同様、両手仲介が欲しいので
動産会社はあなたの物件を他社からの紹介顧客に紹介せずに囲い込もうとするものです。
専任媒介契約の注意点
1：不動産会社選びを慎重に行う
営業マンが「宅建士」の資格を所持しているか確認しましょう。
実践的なアドバイスができるかを見極めるため
仲介業務の経験年数が長ければなおよいです。
2：仲介手数料を確認する
媒介契約は、不動産売却の営業活動を不動産会社に依頼する代わりに
不動産が売却できた際には仲介手数料を支払う契約のこと。
前もって仲介手数料の額を把握しておくと良いです。
値引き交渉や支払い時期の交渉をするなら
おすすめのタイミングは媒介契約締結前になります。
3：契約期間・解約方法を確認する
・会社や担当の行動があまりにも
消極的であった場合、契約期間満了を待たずに契約解除を申し出ましょう
債務不履行として契約解除することができます。
・３カ月よりも短い期間で契約を一方的に打ち切ると
トラブルになる場合があります。
なので基本的には3ヶ月後に解除が可能です。
まとめ
不動産売却では多額の金額が動くので
しっかりと見極めて依頼しなければなりません。
大手という信頼と実績で安心するのも良し
地域密着タイプで手厚いフォローを受けながらの売却も良し
複数の不動産会社にお願いして
満足のいくような売却を果たせたらと思います。
株式会社NO-HOUSEでは
お客様に安心と信頼をお届けできるよう
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フォローさせて頂きます。
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お気軽にご連絡お待ちしております。
