不動産の売却査定は、複数の不動産会社に依頼することが多いと思いますが
最終的には一社に絞り込み、お断りする会社がでてきます。

中には「断ることが苦手」という方もいるかもしれません。
断ってもしつこく食い下がられたらどうしよう？と不安な方…

断り方を間違えると、理由を追求されたり、
さらにしつこく勧誘を受ける要因になりかねます。

こちらでは、不動産査定後の上手な断り方をお伝えします。

営業マンは断られることに慣れている

まず、 断ることに対して特に気負いすることはありません。
ご安心ください！！！

不動産業界では、
不動産屋を掛け持ちするのが当たり前のため
売却依頼を受けることができないということは、日常茶飯事です。

大金を扱う不動産売買においては、
しつこくごり押しすれば契約が取れるというレベルの営業ではないことは
不動産会社が重々承知していますので 売主が必要以上に考えることはありません。

断り方のポイント

断りにくいからと言って放置は✕

折り返しの電話をしなかったり、メールの返信をしないでおけば
その気がないと察してくれるとお思いかもしれませんが
担当者はハッキリとNOの連絡がない限りは営業活動を続けます。

状況を知らない担当者以外の人間から
引き続きメールや電話が続けばストレスになりますし、
不動産会社に無駄な労力をかけさせてしまいます。

断ることが決まれば、早くその連絡をするのがお互いのためです。


下手な嘘は言わない

物事を断るとき、何か理由がないと断りにくいですし
「まだ検討中です・・・」と濁してしまう人も多いです。

検討中ということは、まだチャンスがあると受け取れますので
また後日連絡してみよう、もうちょっと押してみよう、
と考えることも営業マンとしては普通です。

また、「売却をやめた」などの嘘をつくことは、
物件情報はどの不動産会社でも共有できますので、無意味です。


なるべく早く断ることが大事

契約した不動産会社でうまく売却が進まなければ
断った会社にお願いするということもあり得ます。

断った不動産会社が見つけた買い手と契約を結ぶ可能性もありますし
誠意のない断り方をして悪い印象を与えてしまっては
担当者も人間ですから、条件に合う買い手を見つけても紹介してくれないかもしれません。

また、不動産会社へはメールでも問題ありません。
わざわざ事務所に出向いたり、電話をしたりする必要がないため、
断るのが苦手という人でも気が楽なのではないでしょうか。

不動産査定は匿名でもできる

不動産会社からしつこくメールや電話の連絡がないことは
大きなメリットですが、デメリットもあります。

売却依頼を受ける基準は、売却の金額も大事ですが
営業マンとの相性なども吟味してはいかがでしょうか

株式会社NO-HOUSEでは
お客様に寄り添った接客を心がけ
担当の峯田がおもしろおかしく説明します☆

お友達の所に遊びに行くような感覚でお気軽にお越しくださいませ♪

今回は不動産買取も含めた
詐欺のお話をしていきたいと思います。

不動産詐欺とは

実際に不動産詐欺で報告を受けている手口など
ご紹介していきます。

一概に
「不動産詐欺はこうきます！」というのはなく
複数の手口があり、不動産詐欺は
売る時・買う時どちらでも発生します。
最悪不動産自体をだまし取られていた！なんてことも…

不動産といっても
別荘やマイホーム、土地、物件とあらゆる詐欺に合う可能性があります。
不動産の売買をするときには細心の注意を払い
慎重に取引を進めるようにしていきましょう。

不動産詐欺の種類と手口

おとり広告
　気になる物件を広告に載せてその物件の問い合わせをした際に
　 別の物件をすすめてくる手法です。
　本当に商談中であったり申し込みが入ってしまったり
　「申し訳ない気持ち」もあり別物件の話も勿論しますが
　強引に進めてくるのは怪しいので気をつけましょう。　


悪質な査定額
　悪質な査定額。これはよくある詐欺です。
　一般人なら相場や価値が分からないだろうと思い
　良くない査定額を提出してきます。
　ですので、見積もりやおおよそで結構ですので
　参考価格を知る必要があります。


原野商法
　値上がりの見込みがほとんどないような原野や山林を
　価格が上昇すると嘘の情報を伝えて購入させる方法


地面師
　 昔から存在する詐欺師の不動産詐欺の手口です。
　詐欺も存在してはいけませんが「オレオレ詐欺」などの
　流行詐欺があります。
　実際には所有していない物件を
　所有者になりすまし、売りつけお金だけをだまし取る方法です


仮契約詐欺
　重要な書類かつ本契約書にも関わらず
　担当者から「仮契約なので責任や請求はされません」といわれ
　サインをするよう促される事。
　契約を進める段階で何も説明がない場合
　断ってしまって大丈夫です。


手数料詐欺
　 不動産取引を行う際 に手数料は発生しますが
　 発生しない所で金額が増額されていたり
　 存在しない手数料が含まれていたり
　 手数料の金額が相場よりも大幅に高いことなどがあります。


不動産登記の乗っ取り詐欺
　不動産登記乗っ取り詐欺は
　売るはずの不動産が相手名義に勝手に変更されていて
　代金を頂戴する前に、登記簿の書き換えを求められ
　代金をも回収できないということなどがあります。
　代金をもらう前に、登記簿の書き換えをしたり
　登記簿を相手に渡さないようにしましょう。


測量・調査・広告費詐欺
　 不動産における測量は土地家屋調査士が行い
　それが 登記簿に記載されています。
　ですが、不動産詐欺の場合
　測量詐欺は、実際に登記簿に記載されている面積と
　違う表記の書類を作成しているケースがあります。
　登記の内容としっかり照らし合わせましょう。


海外不動産投資詐欺
　不動産投資の為、海外に不動産を持つ方が増えている近年。
　海外不動産投資詐欺が多発してます。
　なぜかというと、実際に現地に訪れ確認ということが難しいからです。
　特に、不動産を持つにあたり
　アジアは物価が安いため架空請求しやすいという事です。


囲い込み詐欺
　売り手、買い手、仲介業者で取引を行い両手になること。
　両手の仲介による不動産詐欺は
　仲介業者1社の為、双方から多額の手数料を取るケースがあります。
　また、よく言われるのが
　あまりにも早く買い手をみつけてきた場合は
　囲い込み詐欺の疑いがあります。

不動産詐欺とは、不動産の売却時に内容を偽り取引されたり
だまし取られたりすることを言います。

そして悪質なのが、不動産購入をする際に存在しない不動産を
セールスされ支払わされ、お金を騙し取られるという事です。

コロナ禍もあり本業のみならず
生活の為に、副業として不動産投資を考えている方が
増えているのが現状です。
不動産詐欺は老若男女問わず年々増加傾向にありますので
「何が詐欺で、何が本物か？」
きっちり見極めて対策していきましょう！

不動産詐欺への対処方法

不動産詐欺に引っかからないために
事前に対処法を熟知しておく必要があります。
なぜなら、不動産は多額の金額が動きます
「詐欺にあっても仕方ない」くらいの感覚のかたは
いらっしゃらないと思いますので
慎重かつ念入りに事を進めていきましょう。

不動産はやる事が多いです。
現地確認や物件確認を面倒だと感じ、確認を怠ると
思わぬ詐欺被害にあうので
写真や画像だけで物事を進めないようにしましょう。

対処：登記変更は代金受け取りと同日

代金受け取り前に登記変更を行うと
そのまま逃げられるという事になります。

ですので、代金の支払い前より登記変更を促してくる業者は
詐欺の可能性が高いと言えます。

対処：契約締結前の現地確認が必須

契約終結前に現地確認する事が必須です。
実際に存在しないケース、情報と異なるケースなど
事前にきちんと確認していれば
詐欺に合わずに済んだという事例も多く
何よりも目で見て話を聞いて納得して契約する
この流れが一番ベストかと思います。

契約が終結してしまうと取り返すことはかなり困難になります。

対処：契約前に重要書類を渡してはいけない

不動産取引は、重要書類が無数にあります。
契約前に安易に書類を渡さないことが大切です。

契約が成立して代金の支払いを確認できるまでは
貴重品と同じように扱うようにしておきましょう。

不動産詐欺の相談場所

もし万が一不動産詐欺にあった場合
どこに相談すべきか
どこに頼ればいいのか
分からない方が多いと思います。
その時の為に下記に記載しておきますので
是非、ご確認下さい。
お金がなくなる、生活ができなくなる
不動産詐欺は精神的にも金銭的にも圧迫してくる問題になりますので
対処、対策していきましょう。

不動産詐欺の相談所：消費者ホットライン

消費者ホットラインとは、地方公共団体が設置している団体などを
紹介してくれる窓口です。
全国どこからでも「188」でかけることができます。


不動産詐欺はあってはならない事ですが
「知らない」事に付け込んでくる人間がいるのも確かです。
「知らない」を「知っている」
または「聞いたことがある」に
変化するだけで予防になりますので
知識は大事にしておきましょう！

今回は、プロも任せたいと思うような土地の査定について
大阪府枚方市樟葉の不動産会社、株式会社NO-HOUSEの
事務員が分かりやすくご紹介していきたいと思います！

今まで沢山の
不動産買取・査定・売却に関する記事を更新してきましたが
複数社に依頼ができ、また無料だということは
記事をご覧になってくださっている方なら
「分かってるよ！」とお思いかと思います！（笑）

今回は少し角度を変えて
プロが任せたいと思う不動産査定 について
書いていきたいと思いますので
ご参考までにご覧ください。

株式会社NO-HOUSEでは
いつでもお客様のご相談をお待ちしております。
お問い合わせはコチラまたは上部クリック！
またはコチラから 【　 お問い合わせはコチラ 　】

不動産査定とは？

これは株式会社NO-HOUSEのホームページの記事に
無数に出てくるワードであり
知っていただきたいワードになります。

何度も同じことを言うようで申し訳ないですが…
不動産査定とは！…
不動産がいくらで売れそうか？
というのを不動産会社に予想してもらうことです。

土地の査定方法

では、土地の価格はどのように査定するのか？
信頼できる査定方法の1つに
住宅地価格査定マニュアル
（公益財団法人 不動産流通推進センター作成）を
利用する方法があります。

住宅地価格査定マニュアル は
不動産仲介会社が利用するものにはなるのですが
住宅地の売却を検討中の売主も
住宅地価格査定マニュアル を知ることで
査定金額に影響を与える条件の理解や
信用できる不動産仲介会社か否かの見極めに
役に立つと思います。

査定価格の決まり

不動産売買の媒介契約を締結する際に
宅地建物取引業法　第34条の2
不動産仲介会社が媒介価格について意見を述べるとき
その根拠を明示しなければならない と決まっている為
査定価格は、納得できる根拠や理由に基づき
適正な価値を反映して算出していかないといけません。


査定価格の決まり方は理解したところで
本題の土地の査定価格のお話になります。

土地の査定価格ですが何を根拠に査定価格を決めるのか？
信頼性がある査定方法の1つに
公益財団法人 不動産流通推進センターの
価格査定マニュアル に則った方法があります。
国交省お墨付きの信頼性の高い査定方法だと言われています！

上記図が価格査定で使われるポピュラーな方法だと言われています。

住宅地価格査定マニュアル査定の過程

実際の価格査定業務をまとめると下記の様になります。
（あくまで一例ですので会社によっては異なるかも知れません。）


● 〔過程①〕
　査定依頼のあった住宅地に関する情報の確認。
　査定地の所在・面積・現況などの確認

● 〔過程②〕
　近隣で同種の成約・売出事例の確認。
　既存物件として広告資料などがきちんとあったか
　また、査定地と事例地の接道状況や交通の便、近隣住宅や環境の確認

● 〔過程③〕
　現地の調査。
　インフラ、街路状況、画地の状況確認

● 〔過程④〕
　過程①～③の情報を価格査定システムに入力。
　以下表の各項目を評点に基づいて査定し
　査定結果の帳票を印刷する。

● 〔過程⑤〕
　売却価格提案書の作成

上記の流れに沿って進めていく形になります。
一般の方には「ん？」と思うようなことですが
必要な過程になりますので
これらを怠るような会社は
良いとは言い難いということになりますね。

査定書次第で営業姿勢がまるわかり！

今回ご紹介した内容を理解して頂ければ
住宅地の売却の際に不動産仲介会社が作成してくれた「査定書」が
お客様の為のものなのか
はたまたただの利益の為なのか
判断材料の一つとなります。

比較する事例地についても
住宅地価格査定マニュアル が定めた比較事例の条件を
きちんとクリアしているかどうかも要チェックです。

比較事例を探すことは大変な作業で
適切とは言い難い比較事例を使っている査定書を
代表はよくみかけるそうです。

いいかげんな事例を持ってくるような不動産仲介会社は
丁寧な仕事を出来ない可能性が高く、特に
1年以内の成約事例 か 同一地域または近隣の類似物件 かは
チェックするようにしておきましょう。

査定書や不動産査定の精度の高さで
その不動産仲介会社や営業担当者の誠実さ
真面目さやお客様を想っているかどうかが見えてくると思います。

まとめ

売却したら、購入したら
それで関係が終わりではありません。
誠実な不動産会社にほどいつも「その先」が存在します。

不動産会社側からなのか
お客様側からなのか
それとも両者からなのか…
事務員目線ですが株式会社NO-HOUSEの代表は
いつも「あの時のお客さんから連絡がきて」と
話してくれます。


年月が経っても愛される営業マンとは
この事かと最近ひしひしと感じます！（笑）

株式会社NO-HOUSEで査定依頼をして下さるお客様は
8割気軽に足を運んでこられます！
「大丈夫かな？」と不安を抱えすぎる前に
気軽にお電話お待ちしております♪
従業員一同アットホームな環境で
お迎えできるよう心掛けております(^_-)-☆
下記画像、または
「 ホームページクリック 」でご覧いただけます。

長期にわたる不動産売却もようやく終わり
売却代金もいただいて一段落…と思いきや

税務署から〔　 お尋ね 　〕と書かれた書類が届くことがあります。
税務署に不動産売却の報告をしてないのにどうして？？
っと疑問に思った方も、法律に触れた可能性を感じ
焦る方もいるようですが
実はこの〔　 お尋ね 　〕しっかりと対応すれば問題ありません。

この記事では
不動産売却後に税務署からお尋ねが来たときの対処法と
理由をご紹介していきたいと思います。

税務署からの お尋ね ですが
不動産売却をおこなった方、全員に届くものではないです。

どのような基準で
不動産売却をしてから何日後くらいに届くのかなど
税務署は公表していないので
私たちも詳しいことは何もわかりません。

ですが、税務署が不動産売却の内容に対して
質問したい事項がある場合に お尋ね は届くということです。

では、なぜ税務署が不動産売却の事実を知っているのか？
彼らは不動産の売買に関する情報を
収集する事が出来る特権を持っているから。
不動産会社の書類を確認することも可能ですし
所有権の移転登記の情報を随時チェックしています。

確定申告の質問が多い

税務署が気になるのは
きちんと税金を処理しているかどうかです。

特に、売却益を得て利益が発生した場合
譲渡所得税の納付が必要になるので
税務署としてはしっかりおこなっているか確かめたいのです。
不正は許しません！と言う事ですね。
一番はじめに行う事は、確定申告です。
サラリーマンにはあまり馴染みがないですが
最近ではインターネット配信が流行している為
随時確定申告をすべき対象が増えています。
対象者は以下になります。



確定申告をしなくてはいけない人
・自営業者やフリーランス個人事業主
・公的年金を受け取っている人
・不動産収入や株取引などでの所得がある人
・仮想通貨（今後対象）
・転売ヤー （今後対象）
・ウーバーイーツ（今後対象）
・Youtuber（今後対象）


確定申告をしなくて良い人
・会社から年末調整を受けている給与取得者
・所得が380,000円以下の人
・副収入が200,000円未満の場合
・公的年金の受給額が400万円以下で、かつ源泉徴収を受けている場合

専門家を頼ろう

税務署から届くお尋ねですが
専門用語が多く、素人には内容の把握も難しいものが多いです。
内容がわからなければ、専門家に確認しましょう。

不動産の話なので不動産会社に依頼するのも良いですし
確実な方法は税理士に依頼する方が的確に物事を進めてくれます。

不動産会社に確認しても
不動産会社の担当の税理士に確認をとるなどするので
時間と手間、また質問しても「確認して折り返します」といった
返答になってしまう可能性がありますので
その工程が無駄だと思う方は
直接、税理士に依頼しにいきましょう。

税務署に利益を確認される？

不動産売却の売却益が購入費用を上回る際
譲渡所得税を納付しなければいけません。

譲渡所得税を納めるためには確定申告をする必要があり
これを無視していれば税務署から催促状が届きます。
ですが、中には
売却損が出たので譲渡所得税を支払わなくても良い方にも
売却額を確認する お尋ね が届く事があります。

本当に売却損なのかどうなのかの確認でもありますので
しっかり事実を記入すれば お尋ね がくることはないですが
いつくるのか、大丈夫なのか
不安なままビクビクするのも気疲れしてしまうので
売却損が出ても確定申告をしておくと安心です！

お尋ねに対する返答の有無

お尋ね がきた際の返答ですが
必要なのは、回答の根拠を示す資料。
例えば不動産の売買契約書
明細書などがそれにあたります。

特に、売買契約書に記載されている細かい事項を
税務署は把握していないので
送付を求めてくることがあると思います。
きちんと保管しておきましょう。

必要書類を準備したら税理士に回答を依頼します。
税務署からの回答を共有してもらったら
その内容に沿って手続きを済ませれば返答は完了です。

「必ず行わないといけないのか？」
「義務なのか？」
「返答をしなければ罪に問われるのか？」等々
気になる事があると思いますが
不動産売却後に届く お尋ね の回答は義務ではありません。
ですので、無視をしていても刑罰に処されるということもないです。

不動産を売却に至る経緯は家族間のトラブルや離婚など
話したくない、話せない事情もあるので
返答しないという選択も可能です。

ただ、質問の度合いによっては
税務署から催促状や電話がくることがあります。
返答義務はありませんがなるべく可能な範囲で
返答しておくと面倒な事にならないのでおススメです。

不動産売却は慎重に！知識が重大に！

ここまで税務署のお尋ねについてご紹介してきましたが
不動産売却をすること自体、人生の中で何度も行いませんので
多少のミスや間違い、漏れが起きてしまうのは
仕方のない事ではあります。

税理士からアドバイスをもらい手順を踏む
不動産会社からおおよその話を聞き準備する
自身で最初から最後まで準備し返答する
やり方としては3種類ありますので
自分に合ったやり方で
お尋ね をパスできるようにしておきましょう！

株式会社NO-HOUSEでは
些細なご相談でも担当者が1～10まで
全身全力でサポートさせて頂きます！
いつでもお気軽にお問い合わせください。

土地や建物を売却したい場合
よく耳にするのが不動産売却か不動産買取だと思います。

今回は、不動産買取についてご紹介していきます。
売却にそれほど時間がかからないのが特徴で
売れにくい物件であっても売れるのが不動産買取です。

不動産買取には 即時買取 と 買取保証 の2種類あり
即時買取 を依頼した場合と 買取保証 を依頼した場合と
手元に残るお金の金額や
売却スピードの違いが出てきますので
それぞれ二つの違いを理解することが大切です。

二つの特徴を解説しつつ
メリット・デメリットも併せてご紹介していきたいと思います。
土地や建物の売却をお考えの方は参考にしてみてくださいね！

不動産買取の「即時買取」と「買取保証」の2種類

不動産を売却する方法として
不動産会社に買主を探してもらう
株式会社NO-HOUSEのような 仲介 と
直接物件を購入してもらう 買取 があります。

買取 は相場よりも
安い売却価格になる可能性が高いですが
不動産を確実に売却できて
早急に現金化することが可能となります。

即時買取の特徴

即時買取 は、不動産会社が買主で
物件をすぐに買い取ってもらう方法です。
最短3日～1週間で不動産を売却可能になります。

販売活動を行う事はせず
広告宣伝の手間もかからないので
即時買取 を依頼してから物件の引き渡しまで
かなり早い段階で手続きが進みます。

即時買取 でも物件の価格査定は行われますが
訪問査定1回で済むので
仲介業者のように希望者が内見に来る事はありません。

物件を市場に出さず
不動産会社が直接買い取るので
どうしても売却価格が市場の相場よりも低くなる傾向にあります。

即時買取 を依頼する場合の売却価格は条件変動ですが
おおよそ、市場価格の50%～80%になる事が多いです。

買取保証の特徴

買取保証 は、買取保証付きの仲介と言われ
仲介と買取の間のような仕組みになっています。

買取保証 を依頼すると
仲介のように不動産会社と媒介契約を結び
買主を探す販売活動を行います。

上記の即時買取と違い、ここで成約に至った際
市場価格に近い値段で不動産を売却できる可能性があります。

仲介と異なるのは
販売活動に時間が設けられている点です。
一定期間を過ぎても買主を見つける事が出来なければ
あらかじめ合意していた金額で物件を
不動産会社に買い取ってもらうことが可能です。
不動産売却額も上記の 即時買取 より高額になる傾向にあります。

ただし、不動産会社の仲介により取引相手が見つかった時は
通常の媒介契約と同様に 仲介手数料 を支払う必要があります。
買主が期限までに見つからず
不動産会社の直接買取となった場合は仲介手数料は不要です。

買取保証 は、仲介のように一定期間のみ販売活動を行うので
即時買取よりも時間はかかりますが
市場価格に近い値段で売却できる可能性が高まります。

即時買取のおすすめケース

不動産買取を依頼すると仮定し
二つどちらを選ぶのかで　結果が大きく変わってきます。

ですので、両者のメリット・デメリットについて
ご紹介していきたいと思います。



即時買取のメリットとデメリット
メリット：仲介手数料が無料・物件売却がスピーディー
　　　　　最短3日～1週間ほど。
デメリット：買取価格が相場より安い
　　　　　　即時買取の買取価格の低さをカバーするには
　　　　　　複数の不動産会社に査定依頼をかけること。

即時買取がおススメなのは…
とにかく早く売却したい
売却価格にこだわりがない方
● 土地の活用予定がなく、固定資産税や都市計画税を削減したい
● 急な転勤や住み替えのため売却したい
● 唐突に不動産を相続することになったが必要ない　等



買取保証のメリットとデメリット
メリット： 市場価格に近い値段 で売却できる可能性が高い
　　　　　仲介期間を過ぎても確実に売却できる
デメリット：不動産会社ごとに条件が存在する事

買取保証がおススメなのは…
高く売却したいが保証も欲しい方
● 一定期間のうちに資金が必要
● 不動産を確実に売却できるという保証が欲しい
● 不動産がどのくらいの値段で売れるか事前に知りたい　等

不動産会社の〇〇〇と一致するか

不動産会社には、得意分野や営業エリアが存在します。

大手やフランチャイズはしばしば地域に詳しいですが
やはり長年地域に密着し営業してきた
不動産会社のほうが相場や価値を把握していますし
口コミや人間関係、また地域の不動産会社との
繋がりもありますので
しっかりとした対応をしてくれる事が多い印象です。

自分の売りたい物件と不動産の特徴が合致していると
スムーズに話を進めてくれます。


不動産の特徴として
● 不動産の売買を行う：不動産取引業
● 不動産を貸し出して収益を得る：不動産賃貸業
● 賃貸物件や分譲マンションの管理をする：不動産管理業
上記3つがありますが
不動産買取を依頼する場合は
不動産取引または不動産売買が得意な会社を選びましょう。


それぞれ得意分野が異なりますので
自分の売りたい物件はどんな強みがあるか
確認することが重要になってきます。

まとめ

不動産会社に査定を依頼する際は
複数社に依頼をし、また大手と地域密着タイプと
両者に依頼しましょう。

自分に合う方法を選び
よりよい不動産買取が行えるよう準備しましょう！

株式会社NO-HOUSEでは
どんな些細なことでもご相談を承っております。
担当が責任を持ち最後までお手伝いさせていただきますので
お気軽にお問い合わせください☆彡

住宅を購入する・住宅を売却するうえで
確認しておいた方が良い建築面積。

今回は3つの面積をご紹介します！

なぜ建築面積のお話なのか？
2021年の民法改正で瑕疵担保責任が
契約不適合責任に変更となったことによって
不動産の売却で売主が買主に対して負う責任が大きくなったためです。

今回は皆さんの知識の一つとして
掲げて頂きたいのでざっくりお話していきます！

知って得する3つの面積

土地面積に対し、建築できる住まいの大きさには
一定の制限（上限）を設けていなければ
近隣住民と日照や通風、騒音などでトラブルに発展する可能性があります。

また、火災が発生した際など
住宅が密集していると
被害が拡大してしまいますので
これらの危険を回避する為に
建築基準法や消防法、都市計画法など
あらゆる法律達でお家造りは守られています！

● 建蔽率
　敷地面積に対する建築面積の割合
● 容積率
　敷地面積に対する建築延べ面積の割合

土地面積に対する建物面積の割合を定めたルールは
いくつかありますが
面積は大きく3つに分類され
各ルールで使用する面積が異なるので
覚えておくと不動産会社との話も
簡単に進むでしょう。

建築基準法と建物面積の関係

上記でもお伝えしましたように
建築できる住まいには
建築基準法、消防法、都市計画法等の
各種法令や条例・用途地域などルールが存在します。

時代の変化と共に
住宅にも様々な変化が生まれ
規制だけでなく緩和されたり
補助が付いたり知らないうちに
良い点、悪い点が生まれ
また、法改正などで損をする可能性もありますので
確認しておくことが必要になりますね！

建物の面積が各種法令や条例に
建築当初から適合していなかったのか
法改正や増改築などによって
途中から適合しなくなったのかによって
扱いには差が生まれます。

下記からは
各種法令や条例、建物の面積の関係について解説していきます。

各種法令違反の建物は建築不可能

建物を建築する際、申請が必要です。
計画が建築基準法や消防法・都市計画法などの
各種法令や条例を遵守しているかの確認の為です。

許可が下りなければ建築することは出来ません。
各種法令や条例が整備される前で
確認が曖昧だった古い建物を除き
建築当初から違反している違反建築物は基本的にありません。

建築後に違法な増改築を行うことは不可能

建築し始めは当たり前ですが違反建築物はありません。
ですが、増改築を実施した際
建築面積や容積率等が変わって
違反建築物になる可能性はあります。

しかし、一定規模以上の増改築を実施する場合は
新築時と同様に申請が必要なので
各種法令や条例に違反した建築物はほとんどないといえるでしょう。

不動産が再建築不可能になった時

不動産が再建築不可能になった場合
通常の不動産より査定結果が安くなり
購入希望者が見つかりにくくなります。

そのため、ほんの少しでも高く売却出来たら
もちろん嬉しいですよね？
不動産が再建築不可能になった場合の売却方法が2つあります。


● 訳アリ物件専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
　不動産買取業者なら
　買主と売主の双方が合意すればすぐ成約します

● 各種法令に適合させてから売却する
　改正後の法令に適合させる事が出来れば
　再建築不可ではなくなりますので
　好条件での売却が期待できます。

専門家に相談を！不動産用語の勉強も！

どの業界も業界用語が多く使用されますが
特に、不動産業界では聞こえは同じでも
違った意味を持つ言葉や
さまざまな不動産用語が使用されます。

不動産用語の意味を理解しておかないと
トラブルに巻き込まれる可能性もあるので
不動産売買を予定している方は
必ず、大体で構いませんので
ネットに記載されている不動産用語集など
確認しておきましょう！

株式会社NO-HOUSEの記事の中にも
不動産用語が沢山出てきますので
練習がてら良かったらご覧くださいね☆

「事故物件」という言葉を聞いたことがある人は
多いのではないでしょうか？

事故物件には心理的な不安や抵抗感があるため、
売り出しても需要が低く価格も下がるのが一般的です。

事故物件の価格は
「原因となった事件・事故の内容」によって大きく異なりますが、
通常の物件より20~30%は下がってしまいます。

訳あり物件に特化している買取業者であれば、
事故物件を取り扱うノウハウが豊富なため、
高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。

心理的瑕疵

事故物件とは、
一般的に物件内で誰かが死亡したなどの事実がある不動産 を指します。

瑕疵は、日常生活でほとんど見かけない漢字だと思いますが、
「 キズ 」「 欠陥 」を意味します。

瑕疵は、
「 心理的瑕疵 」「 物理的瑕疵 」「 法律的瑕疵 」「 環境的瑕疵 」に分けられ、
その中の心理的瑕疵は、事故や事件、
自殺などの心理的なストレスにかかわる瑕疵を表します。

・火事で人が亡くなった
・殺人事件があった
・自殺が行われた
・孤独死があった
　　　　　　　　　など、心理的瑕疵のある物件　＝　 事故物件

告知義務

売りたい不動産に心理的瑕疵がある場合なら
そのことを事前に買主へ伝える告知義務が発生します。

国交省より事故物件のガイドライン案が公表されたことで、
事故物件の定義を明確にする動きが強まりましたが、
いまだ法律レベルで明確化されてはいません。

●過去に殺人事件、自殺、事故死が生じた場合は告知義務あり
●原因が明らかでない死亡が生じている場合も告知義務あり
●老衰、持病による病死などの自然死は告知義務なし
●自然死の場合でも長時間放置され特殊清掃が必要になった場合は告知義務あり

ガイドライン案によると、
基本的に自然死は告知義務がないようですが、
長時間の放置によって特殊な清掃が必要となった場合は告知義務が発生するようです。





告知義務の時効について

事故物件には、特に時効が設けられていないので、
何年経っても告知義務は発生します。

不動産売買の世界では、
転売が繰り返されて所有者が変わるうちに
事故物件であることが引き継がれなくなる 、
といったことはよくありますが、
事故物件の売主が物件を高く売るために意図的に 「隠す」ことはNGです 。


告知義務に違反した場合、
(事故物件であることを隠して売却してしまった場合)
後から買い主に損害賠償を請求されてしまったり、
契約の取り消しを求められてしまったりなどの、
大きなトラブルに発展してしまう可能性があります。

正直に告知をして価格が下がってしまうのは非常に惜しいことですが、
告知義務は必ず怠らないようにしましょう。

事故物件の売却方法は？相場はどのくらい？

事故物件は売却できますが、
一般的な物件に比べるとやはり買取価格は安くなってしまいます。

事故物件とはいっても
「一般的な物件よりも安く買えるから嬉しい」といったニーズもあります！

自然死：2割程度減
自殺：3割程度減
殺人事件：4~5割程度減

あくまで目安の相場価格になります。

これらの相場は、物件の状態や状況によっても大きく変動しますし、
売り方や不動産業者によってまた大きく異なります。

売却方法は仲介？それとも買取？

不動産の売り方は大きく分けて「仲介」と「買取」の二種類があります。


【 仲介のメリット 】

・契約が成立した場合、高値で売れる可能性がある
　(自分の希望する価格で売却できる)


【 仲介のデメリット 】

・売却までに時間がかかってしまったり、
　買い手が現れなかったりするケースがある
・リフォームなどを施さないと売れにくい
・不動産業者を通じてではあるものの、
　個人の第三者相手の契約になるため、契約のトラブルリスクがある
・業者によって、売却価格の査定額が大きく異なる場合がある

「不動産業者買取」 買取は不動産業者が直接買主となるため、様々なメリットがあります。

【 買取のメリット 】

・売却手続きが完了すれば、即現金化される
・不動産業者が直接買取をしてくれるので、トラブルのリスクが少ない
・リフォームやクリーニングをしなくても、現況のまま売却できる


【 買取のデメリット 】

・すべての不動産業者が買取に対応しているわけではないので、
　不動産業者を探すのが大変
・業者によって、買取価格の査定額が大きく異なる場合がある


ココがポイント！！！
専門業者(事故物件などの訳あり物件を専門に取り扱っている業者)に、
買い取ってもらうのがデメリットを削減する方法です。

事故物件専門の買取業者は、
買取後の物件の取り扱いについてノウハウを持っているため、
他の業者より高値で積極的に買い取りをしてくれるというわけです！

仲介でも買取でも事故物件扱いの実績がある会社をえらびましょう。

まとめ

一般的な不動産よりは相場は下がってしまうものの、
売却方法さえ工夫すればスムーズな売却も夢ではありません。


【 売却の場合 】

・高く買い取ってくれる事故物件専門業者を探す


【 仲介の場合 】

・できるだけマイナスイメージを抱かれない状況で売りに出す
（ハウスクリーニング・建て替えなど）


また、いずれの場合においても告知義務は絶対です。
不動産会社にも買主にも瑕疵は隠してはいけません。


告知義務を怠った場合には、
民事上の訴訟トラブルにも発展する可能性があります。


株式会社NO－HOUSEでは、
お客様に寄り添った接客を心がけ、わからないことや
不安なことなどお気軽にお申しつけいただければと思います。

ご相談だけでも構いません！
不動産経験10年以上の担当峯田が承ります。

ご覧いただき有難うございます。
弊社は、枚方市・八幡市を中心に不動産売買を行っております。
株式会社NO－HOUSE申します。

弊社では不動産業界歴13年目になる担当が、
豊富な経験や過去の事例・ノウハウを基に住宅ローンのプロとして
お客様のご相談に分かりすく丁寧にご提案させていただいております。

よくある質問

・住宅ローンの種類が色々あってどれがいいかわからない
・独身だといくら貸してくれるのか
・勤続年数が短い、所得が低い
・自営業で申告を低くしている
・現在借入があり毎月の返済が多い
・個人信用情報に不安がある（過去の債務整理・破産など）
・他社、銀行で断られた
・金利が何％か
　など、ご相談は様々です。
　他社で断られたりしても諦めないで下さい！

住宅ローンの通し方

お客様の属性も大切ですが、
現在の状況でどうやってローンを通すのか、
また、その方法を提案できるかが大事です。
そして、不動産会社とローンを担当する人の実力と経験値が大切です。


初めはお客様の現状を細かくヒアリング（勤務先・所得・借入・家族構成など）
不動産業者には「守秘義務」がございますので安心してお話ください。

次にその現状に合わせた金融機関選び、
どんな銀行にも得意、不得意があり審査基準も実行される金利も様々です。

現状ある材料から適切な金融機関を選び、入念に準備する。
この金融機関選びと準備が住宅ローン担当の実力の差が出るところです。
ここでの選択・準備が審査の諾否に繋がるのです。

まずはお気軽にご相談ください☆

弊社では、
お客様と「 近すぎず・遠すぎず 」の
心地良い距離感を常に意識しております。

また、住宅ご購入からお引渡し後からのお付き合いを大切に、
末永く幸せにお住いいただけるよう
全力でお手伝いさせていただきます。

お客様に寄り添った接客を心がけ
担当の峯田がおもしろおかしくご説明します☆
お友達の所に遊びに行くような感覚で
気軽にお越しくださいませ♪

また、住宅ローンのことだけでなく
土地の有効活用や、不動産売却のことでも
なんなりとご相談くださいませ。

不動産のチラシやインターネットの
物件情報でよく目にするのが
4LDK+Sなどのように
大きく記載されている間取りかと思います。

普段何気なく「大きさはこんなもんか～」っと見ている
こうした間取りの表記には
実は決まりがあるのですが
ご存じだったでしょうか？？

今回は、間取り表記も決まりをご紹介です！
ご興味等ございましたらご覧くださいね☆

不動産の表示に関する規則がある

不動産の広告表記ですが
不動産公正取引協議会連合会 という団体が
基準を決めています。

原則 不動産の表示に関する公正競争規約施行規則 に従って
不動産の広告表記がされています。

この規則では、不動産に関する言葉の定義や広告掲載に必須の情報
文字の最低限の大きさなど細かく規定しています。

DK／LDKの違い？

そもそもDK/LDKなどローマ字表記にされても
最近不動産に興味を持った方は「なんだっけ？」っとなりますよね？

DK／LDK広さの違い
・DK
1部屋→「4.5畳」
2部屋→「6畳以上」
・LDK
1部屋→「8畳」
2部屋→「10畳以上」

間取りを表示する際
形状や機能がどのようなものであるか解るよう
積極的に間取図などを表示して
これに各部屋の畳数を付記することが望ましい
と記載もありますので
一般的な間取図では畳数で表示されています。

畳数で表示する場合ですが
これらにもきちんと基準があり
畳１枚当たりの広さは1.62平方メートル以上
で、あることとなっています。

S／Nと居室の違い？

不動産の間取りの表記で
「2LDK＋S」「2SLDK」「3LDK＋N」などといった
表記をみかけることが多いと思います。
2LDK+Sと2SLDKは表記が違うだけで
間取りの構成は全く同じです。
不動産会社によって表記が違うのはよくあることです

S／Nの意味
・S（サービスルーム）
・N（納戸）

DK／LDK の基準
窓がなく小さな空間なら「納戸」として問題ないですが
窓もあって部屋として十分使える空間なのに
「S」や「N」表記となっている場合があります。
マンションなどでよくみかけますが
ほぼ同じ間取りの上階の住戸は3LDKだが
その部屋は2LDK+Sとなっている場合
建築基準法により「居室」と認められない部屋になります。

居室として認められるには
採光（光の入り具合）や換気などの
細かい基準をクリアする必要があります。

「S」や「N」表記となる部屋は
採光の基準をクリアできていない
という事になりますので
表記は「S（サービスルーム）」か「N（納戸）」という訳です。

S／Nと居室の注意点

「サービスルーム・納戸」＝収納部屋だと
思っていて欲しいです。

なぜなら、 建築基準法で居室として認めらていない ので
コンセントやエアコン設備を設置できないことが多々あります。
「S／N」も趣味部屋として
在宅ルームとして使用していきたいのであれば
事前にパンフレットや現地等で
確認しておく必要があります。

最近は、不動産業界の中も言語が発達しているので
「DEN」や「F（フリールーム）」など
あまり見かけない表記が記載されてあります。

「S」や「N」との違いはあまりありませんが
「DEN」は“ほら穴”という意味で
書斎や趣味の部屋という意味合いを込めて
表記されることが多いそうですよ！！！

知っておきたい間取りの重要さと補助金の話

何気なく見ているチラシや間取りにも基準が存在し
希望の物件と予算では3LDKは手に入らないが
2LDK+Sも視野に入れる事により
コスト削減ができ、また物件の種類が増えるので
理想に近い物に出会える可能性が上がります。

大は小を兼ねる と申しますが
杓子は耳掻きにならず とも申します。

大きいのも大事ですが
大きいかと言って良い訳でもありません。

身の丈に合い無理のない生活が
心にもゆとりができて素敵ですよね？

自営業者は収入が安定しないため、
必然的に給与所得者に比べて住宅ローンの審査が厳しくなります。
しかし、住宅を現金一括で購入することはなかなか難しいことです。

でも、自営業者だからといって住宅ローンが使えないわけではありません。
こちらでは自営業者が住宅ローンを組むための条件、方法をまとめてみました。

なぜ自営業（個人事業主）はローンを組みにくいのか

その理由は2つあります。

①公的な所得を低く申告している

例えば、実際の所得が500万円ほどであっても、
経費を多く計上して確定申告上の所得が250万円というケースもあります。

住宅ローンを借りるためには、
確定申告書の写しが必要になるのですが、公的な所得を低く抑えていれば、
その分金融機関からの借入可能な金額も低くなります。

よって、購入したい物件に自己資金と合わせた予算が
届かないというケースが多くなるのです。

多くの金融機関では、
自営業者が住宅ローンに申し込む条件として
「所得が直近の３年連続で黒字であること」としています。



②収入の安定性

会社員の場合、特に問題がない限り安定した毎月の収入が入ってきますが、
自営業は会社員と比べると、収入が不安定と判断されやすくなります。

これから自分のお店を持ちたいと考えている人は、
所得が安定している会社員のうちに店舗併用住宅を購入しておくというのもひとつの手です。

審査に落ちるパターン

過去に支払いの遅延をしている

クレジットカードや車のローン、金融機関から借りた資金などの
支払いが遅れると信用情報機関にその情報が登録されることになります。
5年以内にそのような遅延の情報が登録されている場合は
住宅ローンが通りにくくなります。

ただし、信用情報は永久に残るわけではありません。
もし過去に税金やローンなどを滞納したことがある人は、
一度自分の信用情報を信用情報機関から取り寄せて確認してみるといいでしょう。



税金や健康保険料の滞納

もしも納めるべき税金を滞納している場合は、
必ず納税してから証明書を申請して金融機関に提出しましょう。
健康保険料や国民年金も同様に、滞納していると審査に大きく影響します。



他の借り入れがある

住宅ローンは、金融機関によって返済比率の上限が決められており、
その比率を超える融資はできません。
返済比率は住宅ローンのほかに、
カーローンなどその他のローンの借り入れも含めた合計で計算されます。

車のローンや教育ローンなど、住宅ローン以外の借り入れがある場合は、
滞納歴などがなくても審査に影響することは覚えておいた方が良いでしょう。

住宅ローン審査を通過しやすくする方法とは

付き合いのある銀行等に相談してみる

地元の信用金庫や地方銀行と付き合いがあるのなら、相談してみるのも1つの方法です。
また、一度に複数の金融機関に審査依頼を出すよりも、
まずは借り入れ金利の条件の良いところから一行ずつ相談していくのが良いでしょう。

金融機関としては、全国規模で融資している都市銀行よりも、
融資対象地域が限られる地方銀行のほうが審査が通り安い傾向にあると言えます。


フラット35が利用しやすい

フラット35は一般的な金融機関の住宅ローンに比べて、
自営業者でも利用しやすいです。

通常の金融機関では、3期分の所得が黒字であることが必要ですが、
フラット35の場合は、会社員と同様に自営業者も、
申し込み年度の前年の所得で審査をしてくれます。

株式会社NO-HOUSEでは

自営業者は給与所得者に比べて、
住宅ローンに申し込みにくいと考えている人もいるかもしれませんが、
条件があえば住宅ローンを利用することは可能です。

弊社では、様々なご事情に真摯に寄り添い、
ご満足いただける売り渡しを心掛けております。

お気軽にお問い合わせください。