再建築不可物件ってどんな物件？
不動産情報を調べているときに「再建築不可物件」と記載された物件を見たことがある方も多いのではないのでしょうか。

再建築不可物件は、単に不動産会社が決めている条件ではなく、
不動産の法律と密接に関係しているため、購入する時は注意が必要です。
また、再建築不可物件は価格は安いですが、
長期的な視点でみれば損をする可能性が高いので、
不動産投資初心者は安易な気持ちで再建築不可物件に手をだすべきではありません。

「再建築不可物件」とは？

再建築不可物件とは、
現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。
このような物件が存在するのは、建築基準法という法律が関係しています。

人がたくさん集まる場所は、行政が住みよいまちづくりをするために
都市計画区域や準都市計画区域といった区域が定められていて、
この区域で建物を建てる場合は、
人々に危険が及ばないよう建築基準法という法律にマッチする内容で建築をしなければいけません。

A　建築基準法上道路に2ｍ以上接しているため○
B　建築基準法上の道路に2ｍ以上接していないため×
C　道路に接していないため×
D　建築基準法上の道路に接していないため×


なぜ再建築不可物件が存在するのかというと、
建築基準法ができたのは昭和25年（1950年）、また都市計画法は昭和43年（1968年）だからです。
そのため、昭和25年以前に建てられた家や、
都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在します。

再建築不可物件を購入するメリットとデメリット

メリット

購入価格が安く済む

建物の建て替えができないため、どうしても通常の不動産よりも需要が少なくなり、
安い価格で売りに出されていることが多いのです。
価格相場は、物件が売却に出されるタイミングによって振れ幅が変わりますが、
近隣地域の同等な物件と比較して約1割～5割が相場とされています。
中古住宅をリフォームやリノベーションをして住みたい方にとっては、
取得費用を安く抑えてリフォーム等に費用をかけられる点もメリットです☆

税金が安い

不動産を所有している場合に毎年必要となるのが、固定資産税です。
固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人が、
市区町村などの自治体に支払う税金です。　☛相続不動産の売却にかかる税金


固定資産税評価額は、都市計画税や物件の贈与税・相続税を計算する時の基準税額としても使用します。
中古物件は新築物件より安い固定資産税となりますが、
再建築不可物件は建物の建て替えができないなどの理由から資産価値が低く、
固定資産評価額も低い場合が多く一般の不動産と比べて固定資産税が安くなります。

不動産投資において利回りが良い

一般的な利回りは、一定の資金を運用して利益を得たときに、
その利益の額を年平均で換算した値のことを指します。

例えば、ちょっとした手直しで、建物をアパートとして賃貸できる場合、
再建築不可物件だからといって家賃が安くなるのかというと、そうではありません。
安い金額で購入したあとに修繕することで周辺の物件と同じ相場の家賃を得られるため、
不動産投資として良い利回りが期待できるというわけです。

ただし！！！！！
再建築不可物件で不動産投資をおこなう場合、注意すべきは出口戦略です。
不動産投資は賃貸収入で利益を得られるものの、
処分に困ってしまうということが少なくありません。
とくに再建築不可物件の場合、ここまでご紹介したとおりメリットはあるものの、
通常の不動産と比べると売買需要はどうしても低くなります。
そのため、いざ処分したいと考えても、買い手がつかず処分できないという事態に陥りがちです。

デメリット

物件を建て替えることができない

再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、
最大のデメリットは、建て替えができないということです。
また、再建築不可物件の築年数は数十年経っていることが多く、
建物部分をそのまま使用すると細かな修繕に費用がかかってしまいます。
火事や地震が発生して建物部分が全壊した場合にも、
再建築不可物件は再建築ができないため注意してください。

銀行系の住宅ローンを借りられない

再建築不可物件は資産価値が低く、担保としての価値も低いことが特徴です。
融資する金融機関としては、
返済を保証するために購入する物件を担保としてお金を貸し出します。
再建築不可物件は他の物件よりも担保評価としての価値が低いため、
融資が受けられないことも珍しくありません。

つまり、再建築不可物件はローンによる分割払いではなく、
現金一括払いで購入する必要があるので、
現金一括払いによる負担が大きい点は、再建築不可物件のデメリットです。

買い手が見つかりにくい

再建築不可物件には「建て替えできない」制限があるため、価格を安く設定しても、
建物部分を新しく建てたい買い手を集めることはできないので、
買い手が見つかりにくい点も再建築不可物件のデメリットです。

再建築不可物件の購入時に住宅ローンが借りられないことも、
売却時のデメリットに繋がります。
既存の建物部分に満足していて、かつ現金一括払いで購入できる方に買い手が限定されるため、
売却したい時に買い手が見つかりにくくなります。

結論、再建築不可物件はどうしたらいいの？

再建築不可物件を活用するには、どのような方法があるのでしょうか？
具体的には次のような方法があげられます。

再建築できるようにする

再建築できるようにするためには、接道義務を満たすようにすればよいのです。
そこで、道路に2メートル以上接していない場合は、隣地を購入し間口を広くします。
また、接している道路幅が4m未満の場合はセットバックをし、
道路幅を4m以上にすることで、再建築できるようにします。
セットバックとは、道路に接しているところから後退させ、自身の土地を道路として提供すること。

更地にし、駐車場として使う

隣地の購入やセットバックなどで再建築できない場合は、
建物を解体して資材置き場や駐車場として使うことも選択肢の一つです。
工場などを経営している場合、自社の資材置き場として活用することも可能ですし、
所有している不動産の周辺に大きな工場や大きな道路、
商業施設などがある場合は、駐車場として貸し出しても十分需要があるでしょう。

敷地周辺に十分な幅のある道路がない場合、
駐車場を作ることができなくても自転車や原付バイクなどを停める駐輪場をつくることはできます。
近隣に駅や大型商業施設、マンション等の集合住宅が建っている環境であれば、
高い収益性を見込める可能性があります。

リフォームやリノベーションをして、住宅や賃貸にだす

再建築不可物件は建物部分の新築や増築・改築はできないものの、
一部の物件はリフォームやリノベーションが行えます。
そのため、大幅なリフォームなどをすることで、住宅や賃貸物件として活用できます。
また、都心など賃貸物件として人気の高いところであれば、
大規模な模様替えなどをして活用するとよいかもしれませんね。

まとめ

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしておらず、
建物を建て替えることができない不動産のことです。
購入価格が安いなどのメリットがあるため、
購入する際のポイントや購入後の活用方法などをしっかり把握すれば、
十分に購入する価値のある物件となります。

建て替えができない、住宅ローンを借りられない等のデメリットもありますが、
リフォームやリノベーションをしたり、
接道義務を満たす隣地も購入して再建築可能にしたりといった活用方法があります。

不動産のお話やご質問等があれば
大阪府枚方市樟葉の地域密着型不動産
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