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【枚方市】別荘を売却する際の注意と住宅の売却との違い?

【枚方市】別荘を売却する際の注意と住宅の売却との違い?

最近ではあまり耳にしませんが
別荘や、別荘に似た家を所持していましたが
コロナ禍という事もあり売却される方増えているそうです。

一方で、別荘は立地や状態、税金上の扱いなど
売却に関していくつかの注意点があります。

不動産関係は基本不動産会社か税理士にお願いするほうが良いです。
別荘は、マイホームの売却時に適用できる税金の特例がないので
たとえ家が高く売れても、節税対策を怠ると多額の税金が課せられてしまい
思ったよりも資金が手元に残らないケースも多いです。

そのため、別荘の売却は計画的に進めていくことが重要になります!





別荘と住宅(マイホーム)は全くの別物



家を売却すると、売却時に得られた利益に
譲渡所得税という税金が発生します。

自宅売却時における税制面ではある程度の優遇措置がありますが
別荘は生活に必要不可欠なものではなく
あくまでも嗜好の範囲になるため税制面での優遇措置が受けられません。


別荘の売却時における税制面で注意するべきポイント

上記でもお話したように、別荘は保有する人が資産に余裕があり
また、生活に必要不可欠でもないため
マイホーム売却時のような税金の優遇措置はありません。

(例)
仮に3,000万円で購入した別荘が3,500万円で売れた場合
売却益の500万円に対して譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、物件を所有した期間によって税率が変わります。

5年未満(短期譲渡所得)=所得税率は約39%
5年以上保有した物件(長期譲渡所得)=所得税率は20%


それでも高い税率であることに違いないので
たまたま値上がりしたとしても
相当な額の利益を税金に持っていかれる可能性があるのです。

別荘を売って損失が発生したとしても
損益通算ができない
長期保有した別荘を売却する場合損失に転ぶケースも多いです。





別荘が売れにくい理由



過去に人気のあった別荘地の物件や
リゾートマンションを所有していたり
あるいは相続したりというようなケースもあるでしょう。

1980年代後半のバブル期に別荘はとてつもない人気を有しましたが
1990年以降のバブル崩壊に伴い人気は落ちていきました。

年月が経っているので
屋根や外壁を塗装しなければ利用できない物件が多く
特に、水回りを中心に内装や設備の劣化が激しく
利用するまでには大規模な修繕が必要不可欠になり
立地面でも困ることが多いでしょう。

古い物件が多く、利用するには高い修繕費がかかること
トータル面で見た時に経済的な理由から別荘の人気は下がっています。

居住環境が悪くなってしまい
ますます不人気になるばかりというのが現状です。

固定資産税+都市計画税
住民税(+別荘税)
別荘の維持費

複数の出費を強いられ経済的な負担が多いことも不人気の一つ。

もちろん購入側も同じ出費になりますので
よほどの財力の人、法人購入の税金対策
またはコレクターなどの趣味趣向がある方などが
主に購入するため
一般の方からの購入は極めて難しく買い手がつかない為
不動産会社も、中々協力的になってはくれません。





別荘を売るにはどうしたらいいのか



それでも別荘を売却したい人もいるでしょう。
そこで、別荘売却の対策と活用法をお伝えしていきたいと思います。




売れにくい物件を専門に扱う不動産会社に依頼する
 不動産会社の中には
 事故物件や、別荘などの売れにくい不動産物件を
 専門に取り扱う会社が存在します。
 そういった不動産会社に別荘の売却を相談してみても良いでしょう。




不動産会社に買い取りを依頼する
 どうしても売れる見込みがない
 早く現金化したいなどの場合は
 不動産会社に買い取りを依頼するのも一つの手です。
 価格は売却時よりも2割から3割ほど下がることがほとんどですが
 価格を妥協することが出来るならば
 スピーディーに現金化できて別荘を手放せます。




諸費用を自分が負担する
 不動産物件の売却時には、様々な費用が発生します。
 ☆固定資産税
 ☆登録免許税
 ☆不動産取得税 など…
 そのため、物件を売り出す際に
 売買に伴う諸費用を売主が負担する旨を明記するのも好手です。
 買主側の負担が減少し、別荘の購入希望者が見つかる可能性が増えます。





リフォームをして売りに出す
 買ってすぐに使えない状態の別荘はリフォームを行う必要があります。
 そうなると購入者の金銭面やリフォームの間
 別荘に訪れることが出来ないので時間的にも大きな負担になります。
 なので、余裕があればのお話になりますが
 売主であるあなた自身がある程度のリフォームを施した後
 売却することを視野に入れてみましょう。
 リフォームを施した結果、リフォーム金額の倍の金額で
 買い手が見つかったというお話がよくあります。
 別荘に興味があって内覧に来た時にみすぼらしい状態では
 内覧の機会を手にしたのに無駄になります。
 ただし、ここにもデメリットが存在します
 沢山の費用をかけ新品同様にしても 必ず高値で売れるとは限らないので注意が必要です。





民泊や喫茶店に改装する
 売却を目標にするのではなく
 収益が出る施設としての活用も検討してみましょう。
 観光地に近い場所であれば
 民泊やペンションなどの宿泊施設にすると
 ファミリー層や日本観光を好む
 外国人観光客に使ってもらえる可能性があります。
 宿泊施設の運営が出来ないという場合は
 地元の人間が集う喫茶店にする
 ロケーションを活かした野外スタジオにする
 室内をリフォームし貸倉庫などにしてしまう
 等々、沢山のやりようが存在します。





毎年かかる維持費を思うと、安く売却したとしても将来的に
マネープランを立てた結果として経済的にプラスになることもあります。

勿論、必ずしも買い取ってくれるとも限りませんので
複数の不動産会社に査定や買取依頼をしましょう。



まとめ

別荘は設備の建物の老朽化や人気の下落により
現在なかなか簡単に売れるものではなくなっています。

それでも周辺で観光地需要が高まっていれば様々な活用法がありますし
アイデア次第で再生することもできるので
不動産投資に入れ込む余裕がない人は、不動産会社へ
不動産投資を専業としてる人は、別荘を収益物件として
など…
沢山の道が別荘を所持しているにあたり存在しますので
上手な活用法を考えてみてはいかがでしょうか。

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