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【枚方市】賃貸アパートの売却方法|売却する為の知識と注意点

【枚方市】賃貸アパートの売却方法|売却する為の知識と注意点

相続で引き継いだアパートや投資用など様々な理由で
アパートを経営している方の中には経営が上手くいかずに悩んでいる方
何らかの理由でアパートを手放したいと
考えている方も少なくないのではないでしょうか。

そのような場合に取るべき手段として挙げられるのが
「アパート売却」です。

今回は簡単そうで気を抜くとトラブルの元にもなる
アパート売却についてご紹介していきます。

準備や入居者が存在する場合の注意点
また、売却費用や売却における基礎知識も一緒に見ていきましょう。


賃貸アパートを売却する際の行うべき事5つ

1⃣:1つ目に確認する事項は「アパートのローンの有無」
ローンが残っていてもアパートを売却する事自体は可能ですが
その場合はアパートを売却した際の売却益から返済を行わなければなりません。

また、売却益よりもローン額が上回っている場合は
その差額を自分自身で負担し返済する必要があります。
ご自身のポケットマネーから支払いをしなくてはならない…
なんて事態を避けるためにも売却後の金銭的な計画を立てる必要があります。



2⃣:2つ目に確認する事項は「入居者への通知」
賃貸アパートを売却する際
アパートの入居者に事前にその旨を伝えましょう。
売却によりオーナーの変更がなされた場合は通知義務はありませんが
住人は家賃の支払先の変更手続きなどを行わなければならない為
相手を思いやる行動行為が必要になります。

アパートを潰し更地にして土地として売却したい場合や
住人がいない状態のアパートを売却したい場合は
住人に立ち退いてもらう必要があるため
必ず通知を行いましょう。

その際は住民に対して立退料などを支払う必要も出てくるので注意しましょう。
理由として一般的に借地借家法は入居者(借主)を
重点的に保護する事が根本となっているからです。



3⃣:3つ目に確認する事項は「共有者への意思確認」
共同でどなたかとアパート経営されている場合
その共有者に売却の意思確認をしておく必要があります。
勝手に話を進めて売却をしてしまうと

後々その共有者とトラブルになる可能性も大いにあります。
不動産の売却は大きなお金が絡む取引なので
事前にしっかりと行うようにしましょう。



4⃣:4つ目に確認する事項は「アパートの所有期間の確認」
アパートを売却するとそこで売却益が出た場合に必ず
「譲渡所得税」という税金を支払わなければなりません。
この税金は、所有期間が5年を超えているかどうかによって
税率が変わってきます。

本当にそのタイミングで売却するのが
一番お得なのかという事を考える事が出来ます。
この事を知らずに、5年をギリギリ超えない状態で売却した
となると勿体ない事になってしまうので
所有期間はしっかりと把握しておきましょう。



5⃣:最後の項目は売却相場調べ
アパートを売却する際は必ず事前にある程度の売却相場を調べておくようにしましょう。
アパートの売却相場を大きく左右するのは築年数と立地です。

詳細や他にもお役に立ちそうな記事を
掲載しておりますのでご覧くださいませ。
【 不動産相場  】
【 不動産売却の流れ 】
【 不動産売却にかかる期間 】
【 2種類の不動産売却方法 】
【 不動産売却にかかる税金 】
【 特別控除を利用しよう  】
【 不動産売却の仲介と買取の違い 】
【 不動産が売れやすい時期がある 】


賃貸アパートの売却方法

賃貸アパートを売却する場合は
必ず入居者の有無を確認する所からスタートしましょう。

なぜなら、入居者が居る居ないでは
売却方法が異なるからです。


入居者がいる場合

オーナーチェンジ」という方法で売却します。
入居者が支払う家賃収入で収益を上げることを
目的とした人が買い手になり
入居者がいる場合、買い手に購入後すぐに
収益が見込まれるという買い手側のメリットがあるため。


入居者がいない場合

買い手が前述したような投資目的だけでなく
自分も居住することを前提ですので
投資用物件として売り出すよりも
買い手がつきやすい傾向にあります。

こちらの方法で売り出す場合
入居者に退去してもらう必要がある
入居中の内覧ができない
という上記二つのデメリットがあります。

なお、入居者に退去してもらうためには
法律上契約が満了する1年前~6カ月前までの通知
となりますので早めの売却計画が必要であり
入居者の協力も得ないといけませんね。


賃貸アパートの売却費用

賃貸アパートだけではありませんが
賃貸アパートを売却する際には様々な費用が必要になります。
主に発生する費用は6種類

・測量費用
・印紙税
・立ち退き料
・仲介手数料
・譲渡所得税
・抵当権抹消費用

上記6つは覚えておきましょう。


賃貸アパートの売却時の注意点について

売却しようとお考えになられた際は
上記の内容も把握しつつ、まずは複数の不動産会社へ
査定の依頼をし、査定額を比較しましょう。


売却の理由を曖昧にしない
ほとんどの方が賃貸アパートを売却される理由が
建物の老朽化や古く入居者が集まらないなどの
収益が見込めない為です。
売却理由は、仲介を依頼する不動産業者にきちんと伝えることで
売り手に対する信用を得ることができます。

事件や事故、大きな欠陥を隠している場合は
瑕疵(かし)担保責任で損害賠償を請求されるリスクがあるので注意が必要です。



物件相場を調べる
不動産業者に査定を依頼する前には必ず
賃貸アパートの相場を自分で調べてみましょう。
類似物件の相場を調べることにより
不動産業者から提示された査定額に対する客観的な見方ができ
相場に近い査定額を提示しているかを確認しやすくなります。

ご自身で調べる際には、折り込み広告やポスティングチラシ
インターネット、住宅情報誌などになります。


複数の不動産会社に査定依頼する
賃貸アパートの売却時だけでなく
不動産の売買全般は、不動産業者に査定を依頼するのが一般的です。

上記でもお伝えした通り、不動産会社に査定依頼する際は
基本の査定額にプラスアルファがある場合がありますので
複数社お願いするようにしましょう。


まとめ

不動産の売買において重要なのは「根気」
売りたい金額、買いたい金額との相違や
法律も絡んでくるので手続き面は多くなりますが
ご自身や、ご家族の為にも前向きに取り組んでいきましょう。

株式会社NO-HOUSEでは
知識と経験が豊富な峯田が最初から最後まで担当致します。

お気軽にご相談、ご連絡くださいませ。

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