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【枚方市】話題の「リースバック」って何?仕組みや注意すべきポイント

【枚方市】話題の「リースバック」って何?仕組みや注意すべきポイント

住みながら今の家を売却できるという今話題の「リースバック」
今回はリースバックの仕組みや
リースバックを検討する前に
必ず留意したいリスクについてご紹介します。


リースバックは最後の砦?

そもそもリースバックとは?

リースバックとは「セール アンド リースバック」の略称
自宅を売却し、買主と賃貸借契約を締結して
今まで通り自宅に住み続ける方法
です。

このリースバックが広まった理由ですが
高齢化社会が進み、セカンドライフの資金を
自身で備えておきたいという人が増えたこと

また、新型コロナウイルスがもたらした影響で
住宅ローンの返済に不安を感じる人が多くなったことなどが挙げられます。

そのため、リースバックは
住宅ローン返済が厳しくなった時の最後の一手だと 巷では言われていますが
それは本当なのでしょうか?

また、不動産相続で揉め事を避けるために
資産整理の手段の1つとして利用する人も増えています。
良い面も悪い面も理解して
無駄なトラブルが起きないように備えることが大切です。


リースバックの仕組み

リースバック業者に売却し
かつ賃貸借契約を締結しリース料(家賃)を支払い
その不動産に住み続けられる仕組みです。

リースバックの流れは業者により内容や差は生じますが
一般的には申し込み後2週間~1カ月前後で売却金が入金されます。


①売却
 リースバックを行う事業者に相談したら物件の査定に移ります。
 不動産の査定をしてもらい、提示された買取価格に合意したあと
 リースバック業者を買主とした売買契約を締結します。
 売却後の所有権は、買主であるリースバック業者に移転します。

②賃貸契約
 リースバック業者を貸主とした、定期借家契約を締結します。
 一般的に通常の賃貸借契約同様、2年程度の契約期間で契約締結し
 更新または再契約するケースが多いでしょう。

③買い戻し(買い戻しを希望する場合)
 売却時に、「再売買予約権」をつけて契約できる場合もあります。
 買い戻し時に、売買契約を締結します。


リースバックの対象となる不動産ですが
基本的にはすべての不動産がリースバックの対象不動産になります。
ただしリースバック業者によっては利用制限を受ける場合がある点には留意が必要です。


リースバックの利用制限を受ける場合もあります
住宅ローン残債がリースバック買取金額より高い
つまりオーバーローン状態であるケースが挙げられます。
また、支払いが出来ないと困りますので
収入の安定も必須になります。

リースバック前の不動産が共有名義の場合
名義者全員の同意がないと、トラブルが生じる恐れもあるため
利用制限を受ける可能性があります。

業者によって細かい部分は異なりますので
詳細をくまなくチェックしましょう。


リースバックのメリット

売却をして売却収入を得た後も居住可能
収入を得た後でもそのままそのお家に居住し続けられます。
愛着のあるお家を手放さず賃貸として住み続けられるというのが大きなメリットでしょう。


引っ越し不要
リースバックには、引っ越しの必要がなく
今まで通り自宅での生活を継続できます。
勿論、周囲に売却をした事もばれないので心配無用ですね。


現金化が早い
リースバック業者が買主となるので一括現金買取となります。
ですので手続きや書類の多い一般的な不動産売却と比べると
即現金化してくれるなど
手続き面における期間が早いと言えます


買い戻せる可能性がある
「再売買予約権」をつけて契約できる場合
将来的に買い戻せる可能性もあります。
住宅ローンを組める子供がそのお家の購入を検討しているという
お話もあるようでこの場合、具体的に買い戻しの取り決めを行い
リースバック業者が売主となる売買契約を改めて締結します。


固定資産税の支払いが不要
買主であるリースバック業者に所有権が移転します。
ですのでそのため、固定資産税の支払いは不要となります。


リースバックのデメリット

リース料(家賃)が高くなる
リース料(家賃)が周辺類似物件よりも高く設定される可能性もあります。
物件にもよりますが、リース料(家賃)の目安としては
売却価格の8~10%程度と考えておきましょう。


買い戻し時、売却金額より高額になることが多い
買い戻しを検討している場合
買い戻し時に売却時より値段が高くなる可能性があることに留意が必要です。
物件にもよりますが、目安としては売却価格の1.1~1.5倍程度と考えておきましょう。


売却金額が相場以下になる
リースバックにおける売却金額は、周辺相場以下となることが多いでしょう。
物件にもよりますが、周辺相場の60~90%程度になる事があります。


リースバックとリバースモーゲージの違い



リバースモーゲージですが
自宅の土地、建物を担保にして金融機関から融資を受ける仕組みです。
毎月の支払いは利息のみになり
契約者が亡くなった後、自宅売却等の資金で一括返済を行います。

一方、リースバックですが
自宅売却により売却資金を得て
その後はリース料(賃料)を支払って
自宅を今まで通り利用する流れになります。



リースバックのトラブル事情

リースバック案件でのトラブルは少なくありません。
不動産売却でトラブルとなった事例をご紹介します。

・リースバック後の賃料が高く、支払いの継続が困難になった
・賃貸借契約の更新を拒否され、退去することになった
・賃料を値上げされた

売却後の運用でトラブルが発生することがあります。
特によくあるトラブルが
不動産売却後に借りることとなった住まいの賃料についてです。

賃料に関するトラブルを防ぐためには
契約内容を細かく確認し、交渉しましょう。


よくあるご質

Q:共有の名義人がいてもリースバックは利用できますか?
A:共有不動産でも全員の同意があればリースバックの利用は可能です。
  場合によっては共有持分のみのリースバックを行う業者もあるので
  確認してみましょう。
  共有不動産の場合、些細な事がトラブルになる可能性が大いにありますので
  事前の話し合いは欠かさないようにしましょう。


Q:リースバックの際費用はどれくらい必要ですか?
A:売却費用と賃貸契約にかかる費用が必要です。
  売却費用には、仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙税など。
  リースバック会社が直接買主となる場合は仲介手数料は無料です。
  賃貸契約の費用は敷金、保証料、火災保険料、手数料など。
  上記の費用は売却金の中から支払うことができることが多いので
  手元にそれほどの資金がなくても心配はありません。
  勿論、念には念をであるに越したことはないです。


Q:事業用の不動産もリースバックできますか?
A:工場、事務所、店舗兼自宅など、事業用の不動産もリースバック可能です。


Q:他のところに引っ越しはできますか?現状回復費は必要ですか?
A:いつ退去されても構いません。原状回復費(リフォーム費)に関しても
  大きな欠陥がない限り費用を請求されることはありません。

まとめ

リースバックは資金調達などの有効な手段ではありますが
決して全員が全員に得策だと言えません。

あくまでも、リースバックは不動産「売却」なので
リースバックの特徴を理解し
また、メリット・デメリットも理解したうえで
慎重に検討し、信頼できる業者に相談することが大切です。

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