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今回は「委任状」についてご紹介していきます。

まず、よく耳にする委任状ですが
委任状は、代理人に代理権があることを証明する書類のことです。

本人に成り代わって法律行為ができる人のことですが
その委任状でどういう内容が行えるのか
また、何をして良いのかなどご紹介していきます。

顕名行為って何？

代理で不動産を売却するには、取引の相手方である買主に対し
BがAの代理人であることを明らかにしたうえで行うことが必要です。

この代理人であることを明らかにすることを
「顕名(けんめい)行為」と言い
委任状は、売買契約時の顕名行為のために必須となる書類です。

代理人の種類

代理人には主に
「法定代理人」「任意代理人」の2種類。

法定代理人＝成年後見人や未成年者の親権者等の法律で定められた代理人のこと
　　　　　・親権者・未成年後見人・成年後見人

任意代理人＝法定代理人以外の任意で委任された代理人のこと
　　　　　　上記の法定代理人以外の代理人は、すべて任意代理人
　　　　　　申請者ご本人がやむを得ない理由で窓口に来庁することができないときなどに
　　　　　　任意代理人による申請も可能となります。
　　　　　　ただし、書面等の提示が必要な場合も有り

不動産売却で委任状が必要な時

不動産の売買契約時は原則本人が立ち会うことになります。
ですが、事情により本人が売買契約に立ち会えない事もあります。

特に、多人数で共有する物件を売る場合
全員が不動産売買に立ち会えないことがあります。
共有物件を売却する際は
共有者の1人が他の共有者の代理人となる事がほとんどです。

また、遠方の不動産を売る場合
本人が入院等でやむを得ず売買契約に立ち会えない場合
その際は委任状を持って親族が代理人となって売却することもあります。

委任状で不動産売却ができない時

本人が成年被後見人である場合。

成年被後見人とは、認知症等の本人に判断能力がない人のこと
本人に判断能力がないため
他人に代理権を与えるという判断を正常に行うことができません。

本人が成年被後見人である場合には
委任状を使った任意代理人による売却ができないことになります。
裁判所によって指定された成年後見人が法定代理人となって売却を行います。

委任状作成時の5つの注意

①書式が自由
書式は縦書きや横書きなんでも構いません。
メモ用紙に自筆しても、パソコンで入力してもOK。
何らかの形式要件を満たさないと無効になるものではないため
逆に言うと少し不安ではありますよね。


②名前と住所が必須
同姓同名の人も存在するため
必ず住所も記載しましょう。
委任状では本人のことを「委任者」
代理人のことを「受任者」と表現します。


③委任事項を限定する
委任事項を限定するのもポイントです。
委任事項とは代理人に依頼する内容のことで

不動産売却の際、対象となる物件を正確に表示し
次に、売買契約の骨子となる条件の部分を明記
代理人に判断の余地を与えないようにすることがコツです。

売買金額や引渡の時期等の基本的なことを明記しておけば
代理人が勝手な判断で内容を改ざんしなくて済みますので
値引きに応じるような判断もできなくなります。


④曖昧な表現はNG
代理人にその場での判断余地を与えないために
突発的な事項が生じた場合に備え
委任状では注意書きを記載しておくことが適切です。
・委任した日付を記載する
・実印を用いて印鑑証明書も添付すること
・捨印を押印しないこと



⑤本人の売却意思の確認
委任状による不動産売却時でも
本人に売却意思があるかどうかを直接確認することは必要です。

本人に確認を行う人は
「不動産会社」もしくは「買主」が確認します。

本人の意思確認が必要な理由は
委任状が捏造されたものでないことを把握するためです。
例えば代理人が親族であれば必要書類や印鑑等々
簡単に手に入れる事ができるからです。
捏造された委任状によって取引成立となれば
詐欺になってしまうので
全員が前向きに気持ちよく売却できる準備を進めることが必須になっています。

まとめ

以上、不動産売却の委任状の注意点について記載してきました。

委任状は、任意代理人が顕名行為を行うために必要な書類で
委任状を用いて不動産売却を行うには
最終、勿論本人確認が必須という事も忘れず

注意点を気にしながら
委任状の作成をし、不動産会社にお願いしましょう。

株式会社NO-HOUSEでも
こういった内容の不動産のご相談を受け付けておりますので
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