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【枚方市】不動産売買や土地売買でのトラブル

【枚方市】不動産売買や土地売買でのトラブル


大きな金額が動く不動産取引では、売買の前後でさまざまなトラブルが起こります。
不動産取引に関するトラブルは、ちょっとしたことがトラブルになるのです。
なので、事前にトラブルの内容を把握しておけば、いざという時に冷静に対処することができるでしょう。

そこでこの記事では、「不動産売買におけるトラブル」の内容と対処法をご説明します。



家の売買におけるトラブル


家の売買におけるトラブルは、大きく分けて
【不動産仲介会社】【契約相手】とのトラブルがあります。
不動産仲介会社とは、家を売ったり買ったりするときに、仲介をお願いする宅建業者です。

では、不動産仲介会社との間でどのようなトラブルがあるのでしょうか??

仲介手数料のトラブル


不動産仲介会社とのトラブルで多いのは、仲介手数料に関することです。
通常、不動産仲介会社に不動産売買を仲介してもらうと仲介手数料が発生します。
また、「仲介手数料の金額は法律で決まっている」と、勝手に金額を決めて、
きちんと説明してくれない会社もあるのです。

実際に法律で決まっているのは、仲介手数料の上限だけなので、
このような説明は本当ではありません。




対処法

契約時にその計算方法を明示してもらい支払時期を決め、
それ以外に余分な費用が発生しないことも確認する。
契約内容を正しく理解し、納得した上で依頼しましょう。



土地の境界のトラブル



不動産の売却において、境界についてのトラブルは典型的と言えます。
境界が問題となるのは、土地や戸建の売買の時だけです。
マンションは、開発時にデベロッパーが境界を確定していますので、特に問題となることはありません。

売主には境界明示義務があり、
土地や戸建を売却する際は、売却前に境界を確定しておくことが必要となります。

ただし、隣地の人が境界を承諾せず、売却前に境界が確定できないこともあるかもしれません。
そのような場合、売却時に「売主・買主・隣地所有者」の3者で再度、境界の確認を行います。


対処法

不動産売買の際は、あくまでも境界が確定してから売るのが原則です。
境界が確定できない場合は、後からトラブルとならないよう、
立ち会ったことの合意を締結しておくようにしましょう。


土地の地下埋設物のトラブル


土地の下に地下埋設物が残ったままだと、トラブルとなることが多いと言えます。

地下埋設物とは、
地下に残置された従前の建物のコンクリートの躯体などのことで、地中障害物と呼ぶこともあります。

埋まっているものは古い基礎部分や建築資材などさまざまですが、
埋設物をそのままにしておくと地盤が弱くなったり、
基礎工事に支障をきたしたりと、さまざまなトラブルの要因になることも。

埋設物をそのままにして土地を売却した場合は、瑕疵担保責任が問われる恐れがあるので注意が必要です。

不動産の売却では、売主は契約不適合責任という責任を負います。
契約不適合責任とは、売却後に瑕疵が発見された時、買主から売主に対して損害賠償を請求されたり、
契約目的が達成できない場合は契約解除を請求されたりする責任のことです。


契約不適合責任期間を3ヶ月とすると、例えば買主が4ヶ月目に瑕疵を発見した場合、
売主は契約不適合責任を負わなくても良いことになります。

ただし、
契約不適合責任について売買契約書の中で免責しても、
売主が瑕疵の存在を知っていながら告知しなかった場合には、
当該瑕疵につき契約不適合責任を免れないことになっています。

もし地下埋設物の存在を知っているにもかかわらず黙って売った場合、
決められた期間を過ぎても契約不適合責任を免れることはできません。


対処法

「告知書に包み隠さず記載する」
「売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける」ということです。



物理的瑕疵のトラブル


物理的瑕疵としては、取引物件自体に物理的な不都合が存在する場合で、
建物の雨漏りや家の傾き、シロアリの発生、土壌汚染、地中障害物などが考えられます。

物理的瑕疵のうち建物の瑕疵については、既存住宅売買瑕疵保険を付保する対処法もあります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、
買主が瑕疵を発見した場合、その修繕費用を最大1,000万円まで保証金でカバーできるものです。
既存住宅売買瑕疵保険が付保されていると、買主に安心感を与えることができるでしょう。


対処法

物理的瑕疵についても、
地下埋設物のトラブルと同様、基本的には
「告知書に包み隠さず記載する」
「売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける」という2点で対処します。




環境的瑕疵のトラブル


環境的瑕疵とは、周辺環境に潜む問題のことで
例えば以下のようなものが該当します。

・騒音問題 → 周辺に繁華街等がある
・振動問題 → 周辺を電車やトラックがよく通る
・悪臭問題 → 工場、下水処理場、ゴミ焼却場など悪臭を放つ建物がある
・周辺に高層マンション等があり、日照・眺望が阻害されている


環境的瑕疵についても、買主へ告げないとトラブルになる可能性があります。
環境的瑕疵に関しても、知っていたにもかかわらず告げなかった場合は、
免責条項によって契約不適合責任を免れることはできません。


対処法

重要事項説明をしっかり聞いて、不明なところは全部質問しましょう。
ただし、環境的瑕疵物件は、主観によるため、重要事項説明から漏れることもあります。

周囲の地図を見れば、条件を読み取ることも出来ることでしょう。周囲に下水処理場があるか、あるいは踏切などはあるか…これらは地図の上から読み取ることが可能です。

しかし、地図で読み取れない物も多いです。前述の例で言えば、暴力団事務所などは地図の上ではテナントや民家の様にしか書いてないです。そのため、その存在は現地に行かないと分かり得ません。

不動産の確認は、実際に現地に行くことが非常に重要です。
しかも、複数回行く方が把握出来る状況も多いことでしょう。面倒がらずに足を運ぶことをおすすめします。



マンション管理規約の説明不足のトラブル


マンションの管理規約とは、
区分所有法に基づいて設定される、所有者相互間の関係を定めるための規則のことです。
また、管理規約はそれぞれのマンションで異なるため、売買にあたっては注意が必要です。

説明が不足していたとして、買主からクレームを受けることがあります。

(例)
・ペットを飼えると思っていたら飼えなかった
・バルコニーに布団が干せると思っていたら禁止されていた
・フローリングをリフォームしようとしたら禁止されていた


対処法

最新の管理規約を買主と不動産会社に渡すことです。
もし特殊な規約があれば、買主と不動産会社にしっかりと伝えておきましょう。


不動産売却でトラブルを回避するためには


売買契約書で契約解除について確認する



不動産売買において、契約後に何らかのトラブルに発展してしまった場合には、
基本的には売買契約書に沿って結論が決められます。

売買契約書を見ることはそう多くなく、慣れないと思いますが
トラブルの多い「契約解除」に関する内容の確認であればそう難しいことではありません。

契約解除については、まず解約手付の問題や住宅ローン特約の問題があります。


・解約手付
 契約書の約款で
 「売主から買主へ契約解除を申し出る時は手付金の3倍、買主から売主へ契約解除する時は手付金の放棄」
 といった旨が書かれているか確認しましょう。


・住宅ローン特約
 住宅ローン特約がある旨を約款で確認(住宅ローンが否決の場合は白紙解約という内容)し、
 「住宅ローン特約に関する期限」の記載があるかをチェックしましょう。



瑕疵に関する法改正について理解する


2020年4月より改正民法が施行され、
これまで瑕疵担保責任とされていた責任が契約不適合責任として取り扱われることになります。

契約不適合責任では、
何か問題が起こった時は法律上、契約書の内容と適合しているかどうかで判断されていきます。

過去の事例がないことで、その理解には法律的な知識も必要なので、
不動産会社の担当者に相談することをオススメします。



不動産売却でトラブルに遭ってしまった場合


突然売主や売主の不動産会社から連絡がきて、
クレームを付けられたような場合にはまずは仲介を担当した不動産会社に連絡しましょう。


しっかり対応してくれる不動産会社であれば、不動産会社から売主や売主側の不動産会社と話をしてくれ、
場合によっては弁護士や司法書士などの紹介もしてくれるでしょう。


仲介を担当した不動産会社がしっかり動いてくれない時は、
その不動産会社を管轄する宅建協会などに相談すると、宅建協会から不動産会社へ働きかけもしてくれます。



まとめ


売主として、問題のある個所についてはしっかり買主に伝える事!
不動産売却でトラブルに遭ってしまった場合は、
不動産会社やその他の機関に相談しましょう!

後々のトラブルを避けるためにも、
不利になりそうなことでも買主に伝えることが大事です。



不動産売却対応戸建・マンションを売却する流れ

併せてご覧ください。














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