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不動産を査定・売却する際
購入時より価格が下がってしまうのは仕方のないことです。
不動産に限らずお洋服や携帯電話、ゲーム機器なども値段が下がるもの。

その理由として、築年数の経過とともに資産価値が減少するからです。

築年数の経過後、資産価値の減少を不動産価格に反映する際、耐用年数という基準を用います。

耐用年数はどんな基準なのか？
この記事では不動産売却における耐用年数とは何なのかを解説します。

不動産売却における3つの耐用年数

不動産だけではないですが
どうしても不動産は築年数の経過とともに劣化が生じ
資産価値が年々減少します。
資産価値がどのくらいのペースで減少するかは
持っている不動産の耐用年数によって違います

もし、資産価値が0円でも
居住できないということではありませんので
間違いないようにしましょう。

耐用年数の決め方は以下3つです
●法定耐用年数
●物理的耐用年数
●経済的耐用年数
それぞれの耐用年数について詳しく見ていきましょう。

不動産売却：法定耐用年数

価値を平等に算出するため国が設定している年数。
法定耐用年数を過ぎたからと言って
使えないわけではないです。
法定耐用年数は建物の価値を算出する際に用いられます。

不動産売却：物理的耐用年数

建物劣化により建物が使えなくなる年数。
物理的耐用年数は
テレビやバッテリー等の家電製品にも用いられています。
こういった家電・電気系は
耐用年数を経過すると使用できず
処分する場合がほとんどなので
物理的耐用年数が用いられています。

不動産売却：経済的耐用年数

物の価値がなくなるまでの年数。
耐用年数を経過したからと言って
こちらも使用できなくなるわけではありません。
劣化の程度や建物の機能
メンテナンスを踏まえながら耐用年数を算出します。
物理的耐用年数より算出しやすいですが
平等性に欠けるため
不動産の耐用年数を決める場合
法定耐用年数が用いられます。

物件によって代わる耐用年数

耐用年数ですが
経年劣化が生じる物に適用されるので
経年劣化に関係ない土地には適用されません。

耐用年数が適用されるの
あくまでも経年劣化が生じる
物件のみなので注意が必要です。

では、どういう物件が
どれくらいの耐用年数で定められているか
知っておくことが重要です。
種類としては以下の4つ。

●一戸建て
●中古戸建
●マンション
●アパート（木造）

耐用年数：一戸建て

一戸建てはほとんどが木造です。
新築の木造住宅の法定耐用年数ですが
法律で22年に定められています。
なので、22年後には資産価値が0円になる計算です。
1年あたりの資産価値の下落が大きいのは
正直仕方ないですが
それが木造一戸建て住宅の特徴です。

耐用年数：中古戸建

中古戸建も一戸建てと同じなのでは？と
思うのですが
中古の場合は少し異なり、計算方法も違います。

・中古木造一戸建ては
〔（法定耐用年数－築年数）　＋　築年数　×　20％　〕
上記の計算方法で計算します。

・築年数が法定耐用年数を超えている場合
〔　法定耐用年数　×　20％　〕
上記の計算方法で耐用年数を計算します。

ややこしければ
法定耐用年数の22年を超えた中古の木造一戸建ての
耐用年数は一律4年だということを覚えておきましょう。

耐用年数：マンション

マンションですが
・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
・鉄筋コンクリート造（RC造）
上記の2種類あります。

これらは勿論のこと木造よりもしっかりしているので
耐用年数は47年と定められています。

中古のマンションの場合
中古一戸建てと同様の計算式で
耐用年数を計算します。
マンションと戸建では
耐用年数の違い、造りの違いから
マンションは資産価値が下落しにくいでしょう。

耐用年数：アパート（木造）

アパート（木造）は
木骨モルタル造が使用されている場合があり
耐用年数は20年なので一戸建てより
耐用年数が短く定められています。

耐用年数の長い物件は資産価値は下落しにくく
耐用年数の短い物件は資産価値の下落スピードが早いので
不動産を売却する際、アパート（木造）は
査定結果も低くなる可能性があります。

まとめ

耐用年数は下記の3種類
●法定耐用年数
●物理的耐用年数
●経済的耐用年数

不動産の耐用年数を決めるのは
●法定耐用年数を用います。

建物の法定耐用年数を知るということは
建物の減価償却費を知ることにもつながるので
覚えておきましょう！

減価償却費ですが
不動産取得税がかかるかどうかもわかるので
耐用年数に関する知識は
あって損はないと思います。