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【枚方市】不動産の耐用年数ってなに?耐用年数について

【枚方市】不動産の耐用年数ってなに?耐用年数について

不動産を査定・売却する際
購入時より価格が下がってしまうのは
仕方のないことです。
不動産に限らずお洋服や携帯電話
ゲーム機器なども値段が下がるもの。

その理由として、築年数の経過とともに
資産価値が減少するからです。

築年数の経過後、資産価値の減少を
不動産価格に反映する際
耐用年数という基準を用います。

耐用年数はどんな基準なのか?
この記事では不動産売却における
耐用年数とは何なのかを解説します。




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不動産売却における3つの耐用年数

不動産だけではないですが
どうしても不動産は築年数の経過とともに劣化が生じ
資産価値が年々減少します。
資産価値がどのくらいのペースで減少するかは
持っている不動産の耐用年数によって違います

もし、資産価値が0円でも
居住できないということではありませんので
間違いないようにしましょう。

耐用年数の決め方は以下3つです
法定耐用年数
物理的耐用年数
経済的耐用年数
それぞれの耐用年数について詳しく見ていきましょう。



不動産売却:法定耐用年数

価値を平等に算出するため国が設定している年数。
法定耐用年数を過ぎたからと言って
使えないわけではないです。
法定耐用年数は建物の価値を算出する際に用いられます。

不動産売却:物理的耐用年数

建物劣化により建物が使えなくなる年数。
物理的耐用年数は
テレビやバッテリー等の家電製品にも用いられています。
こういった家電・電気系は
耐用年数を経過すると使用できず
処分する場合がほとんどなので
物理的耐用年数が用いられています。

不動産売却:経済的耐用年数

物の価値がなくなるまでの年数。
耐用年数を経過したからと言って
こちらも使用できなくなるわけではありません。
劣化の程度や建物の機能
メンテナンスを踏まえながら耐用年数を算出します。
物理的耐用年数より算出しやすいですが
平等性に欠けるため
不動産の耐用年数を決める場合
法定耐用年数が用いられます。











物件によって代わる耐用年数

耐用年数ですが
経年劣化が生じる物に適用されるので
経年劣化に関係ない土地には適用されません。

耐用年数が適用されるの
あくまでも経年劣化が生じる
物件のみなので注意が必要です。

では、どういう物件が
どれくらいの耐用年数で定められているか
知っておくことが重要です。
種類としては以下の4つ。

一戸建て
中古戸建
マンション
アパート(木造)




耐用年数:一戸建て

一戸建てはほとんどが木造です。
新築の木造住宅の法定耐用年数ですが
法律で22年に定められています。
なので、22年後には資産価値が0円になる計算です。
1年あたりの資産価値の下落が大きいのは
正直仕方ないですが
それが木造一戸建て住宅の特徴です。

耐用年数:中古戸建

中古戸建も一戸建てと同じなのでは?と
思うのですが
中古の場合は少し異なり、計算方法も違います。

・中古木造一戸建ては
(法定耐用年数-築年数) + 築年数 × 20% 〕
上記の計算方法で計算します。

・築年数が法定耐用年数を超えている場合
〔 法定耐用年数 × 20% 〕
上記の計算方法で耐用年数を計算します。

ややこしければ
法定耐用年数の22年を超えた中古の木造一戸建ての
耐用年数は一律4年だということを覚えておきましょう。

耐用年数:マンション

マンションですが
・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
・鉄筋コンクリート造(RC造)
上記の2種類あります。

これらは勿論のこと木造よりもしっかりしているので
耐用年数は47年と定められています。

中古のマンションの場合
中古一戸建てと同様の計算式で
耐用年数を計算します。
マンションと戸建では
耐用年数の違い、造りの違いから
マンションは資産価値が下落しにくいでしょう。

耐用年数:アパート(木造)

アパート(木造)は
木骨モルタル造が使用されている場合があり
耐用年数は20年なので一戸建てより
耐用年数が短く定められています。

耐用年数の長い物件は資産価値は下落しにくく
耐用年数の短い物件は資産価値の下落スピードが早いので
不動産を売却する際、アパート(木造)は
査定結果も低くなる可能性があります。






まとめ

耐用年数は下記の3種類
法定耐用年数
物理的耐用年数
経済的耐用年数

不動産の耐用年数を決めるのは
法定耐用年数を用います。

建物の法定耐用年数を知るということは
建物の減価償却費を知ることにもつながるので
覚えておきましょう!

減価償却費ですが
不動産取得税がかかるかどうかもわかるので
耐用年数に関する知識は
あって損はないと思います。

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