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【枚方市】土地の有効活用はなにがオススメ!?

【枚方市】土地の有効活用はなにがオススメ!?


あなたの所有している土地は、最適な方法で有効活用できているでしょうか?

土地を有効活用する方法は、さまざまな種類があり
王道は「アパート」「マンション」「戸建賃貸」「駐車場」の経営です。

土地を活用するには、土地の広さや立地によって、
それに見合う活用方法を考える必要があります。

また、短期で多額の収入を得るか、
長期にわたって継続的に安定した収入を得るか、
肝心の利益の出し方も違ってくるでしょう。

今回は、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します☆★
併せて、土地活用で失敗しないための注意点についても紹介します。

是非参考になれば幸いです✨
















【種類別】メリット・デメリット


アパート経営


アパート・マンション経営は、土地活用としてはオーソドックスな方法です。

建築費用などの初期費用が必要になりますが、
既に土地を所有している場合は資金計画も比較的余裕を持って考えることができます。

一般的には、治安の良い住宅街の土地や、
駅に近い土地などが向いているといえるでしょう。

また、学生向けやファミリー向けなど、
どの層をターゲットにするのか、事前によく検討しなければなりません。

メリット

アパートに向いている場所にしっかりと競争力のある建物を建てれば、
安定的な高収益を得ることが可能。

アパート・マンションを建てた場合、その土地は「貸家建付地」となります。
「貸家建付地」は、更地や駐車場に比べ相続税評価額が2割前後下がるとともに、
固定資産税が1/6都市計画税が1/3になるという軽減措置によって、節税効果が得られるでしょう。




デメリット

・アパートを建てる際、まとまった初期投資が必要
・ニーズの少ない場所に建てたり、
 競争力のないアパートを建ててしまうと入居者が集まらず、空室リスクが高まる。



マンション経営


マンションはアパートよりも建築費は高めになりますが、
遮音性など建物の性能が高いので、高めの賃料設定で入居者を集められます。

メリット

・アパートよりも高めの賃料で入居者を集められるので高収益が可能。
・遮音性、断熱性などの建物性能が高いので入居者を集めやすく、
 長期にわたって高稼働を維持しやすい上に、家賃が大きく下落しにくい。
・高層の建物を建てることもできるため、有利な立地を最大限に活かせる。
・鉄筋コンクリート造なので建物の法定耐用年数が長く、
 融資も長く借りられることが多い。



デメリット

・マンションを建てるためには、まとまった初期投資が必要で、
 建築費はアパートよりも高め。
・マンションよりもアパートが向いているエリアもある。


アパート・マンションを建てるには、土地の面積や立地、
形状などによるしばりが多いほか、最近ではアパート・マンション市場の競争も激化しています。
そのため、場所によってはあまりメリットを得られない、などという可能性も出てきます。





戸建賃貸


戸建賃貸を建てることによる土地活用は、
基本的には賃貸アパート・賃貸マンションを建てるのと同じ考え方です。

ただ、戸建賃貸の場合は、世帯数が限られている点が特徴です。

こちらも収益性を重視したい方におすすめの土地活用方法になります。
小さな土地からでも始められることがメリットである一方、
1家族しか貸せないため空室期間は収入がまったく得られないデメリットがあります。
なお、将来、自分が住む家とすることもメリットの1つと言えるでしょう。



メリット

・入居時期が長いので空室リスクを抑えられる
・立地に左右されにくい
・相場よりも家賃を高めに設定できる


デメリット

・場所によっては戸建賃貸のニーズが少なく、アパート・マンションのほうが有利


駐車場経営


駐車場経営には、コインパーキングと月極駐車場があります。
どちらの場合も比較的安価な費用で始められて、
管理にもそこまで手間がかかりません。

オーナーの負担は舗装費用だけというケースが多いですが、
オーナーがパーキングの機械を購入して設置することも可能です。

月極駐車場は自営方式または不動産会社に管理を委託するのが一般的です。

メリット

・建物を建てる土地活用に比べると初期投資が少ない。
・狭小地や変形地も有効活用できる。
・短期でも可能。建物がないので取壊し費用がかからず、他の用途に転用しやすい。
 コインパーキング専門会社に土地を貸す方式は管理、
 運営を任せられるので手間がかからない。



デメリット

建物を建てる活用方法ほど高収益が得られない場合がある。



土地を有効活用するときに失敗しないためのコツ


土地活用で失敗しないためには、
自分の所有する土地に合った活用方法を選ぶことと、
土地活用を始める前に、赤字経営のリスクを理解しておくことが重要です。
つまり、立地条件や、建築基準法都市計画法などの法規制、
土地の形状・面積に合わせて計画することが大切です。

土地活用について、最初から1社だけに絞って相談すると、
その企業が得意としているタイプだけを勧められる可能性もあります。

納得のいく決断をするコツは、
できるだけ多くの企業の提案を聞いて、比較してから選ぶことです。


活用プランを比較してみると、初期投資や収益性の違い、
メリットとデメリットが明確になります。

土地には「用途地域」が定められているため、
何でも自由に活用できるわけではありません。
用途地域とは、建築可能な建物の種類や、用途の制限を定めた13の地域に分けられます。

具体的には、用途地域は都市計画法に定められた以下の区域に適用されます。
用途地域は、住居系・商業系・工業系の3つに分かれ、以下の特徴があります。


・住居系:住みやすい環境を維持するための地域
・商業系:テナントビルやオフィスなど、商業施設を建てやすい地域
・工業系:工場や倉庫を建てやすく、住むのには適していない地域

このように、用途地域によって、
制限される活用方法や、適している活用方法はさまざまです。

あらかじめ用途地域を調べたうえで、可能な選択肢のなかから活用方法を選ぶようにしましょう。



まとめ

土地活用を成功させるには、目的を明確にし、
土地活用方法を総合的に判断することが大切です。

また、メリットだけでなく、デメリットやリスクも理解したうえで、
それぞれの土地活用方法を選択しましょう。

空き地として放置し続ければ負の資産となってしまう土地も、
有効活用すれば収益を生み出すプラスの資産に変わります。

できるだけ失敗せずに土地活用をしたい場合は、
安心できる業者に相談し、任せることがおすすめです。


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