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【枚方市】道路に面していない土地は売却価格が低い?

【枚方市】道路に面していない土地は売却価格が低い?

周囲がほかの住宅に囲まれているなどの理由で
道路に面していない土地は無道路地といい
売却価格が低くなる土地のひとつです。

今回は、道路に面していない土地の評価が低い理由や
一般物件との違いを説明します。
また、高く売却するための方法も説明しますので
最後までぜひご覧ください。


道路に面していない土地の評価が低い訳

道路に面していない土地は接道義務違反により
建物が建てられない為、評価が低いとされます。

建築基準法第43条
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない
という接道義務が規定されています。

建築基準法上で定められた道路である必要がありますので
たとえ道に接している土地に建物が建っている場合でも
その道が建築基準法上で定められた道路でなければいけないということです。

建築基準法上の道路の定義は
幅員(ふくいん)によって以下のように定められています。






隣地を利用するのにお金がかかる!?

道路に面していない土地は
その土地に行くために隣の敷地を通る必要があります。

実はこれお金を払い隣地を通行させてもらう権利が必要になり
通行料を支払う必要があります
このことを通行権といいます。
相場などは無いため、当事者同士の合意により決められます
「通りまーす失礼します」だけではダメなんですね…

こうした料金が発生するかもしれないという観点から
道路に面してない土地の評価が低くなる理由です。





売却するのに影響はあるの?

道路に面していない土地でも
一般的な不動産と同じで
不動産仲介会社を通し売却可能になります。
しかし、買い手が見つかりづらいのが現状ですので
売却活動が厳しい傾向にあり
引き受けて下さるかはまた別のお話になりそうですね…



住宅ローンが組みにくい

そもそも道路に面していない土地は
不動産の価値が極めて低いので
住宅ローン等の融資が組みにくいです。

住宅ローンは、買主が返済不可となった場合
不動産を差し押さえて競売にかけることになるのですが
対象不動産の資産価値も審査の基準にはいってますので
ローンが通るかどうかは収入面は勿論の事
対象不動産の価値も含まれるという事になります。




売却期間の長期化

取り扱いしづらく購入希望者もほとんどいないため
上記の理由から、売却期間が長期化しやすい傾向にあります。

不動産会社による買い取りは
価格が査定額より安くなるというデメリットはあるものの
現金化することも手放すことも可能なので
まずは不動産会社に相談してみましょう。



低価格化

道路に面していない土地の売却価格ですが
そうでない周辺の土地に比べ
おおよそ平均的に3〜5割ほど
価格が低くなる傾向にあります。

リフォーム前提であれば
無道路地は安く購入できるよい物件となりえるのですが
売主としては通常の相場より低い価格になることは覚悟しましょう。




土地を高く売る方法とは

どうすれば道路に面していない土地を
想定金額より上回るか
または、想定金額同等の額で売却できるのでしょうか?
高く売却することが出来れば
嬉しいことはないかと思います。


建物のリフォーム
地方公共団体の許可を得る
無道路地を解消し接道義務を満たす
無道路地を解消し接道義務を満たす


上記の中でも簡単に行う事が出来るのは
地方公共団体の許可を得ることかと思います。
国が定めた一定の基準を満たせば
建築の許可を得ることが可能になるからです。




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