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【枚方市】旗竿地の評価は高い?低い?良い・悪い?

【枚方市】旗竿地の評価は高い?低い?良い・悪い?

近年、15区画~の分譲地など多く出てきていますが
2~5区画限定の古家の跡地に建てた住宅などで
旗竿地(はたざおち)がよくみられます。

旗竿地は特殊な形状であるため売却が難しいですが
特殊な形状をしているからこそ価格は比較的安いのが売りです。
長方形や正方形でなければ居住しづらいなんて事もなく
旗竿地ならではのメリットもあります。
そこで今回の記事は旗竿地の特徴や売りにくい理由
逆に高く売るためのポイントなど、ご紹介します。








旗竿地ってどんな土地?

旗竿地とは土地全体が「旗状」
建物が建つ四角い土地の“旗の部分”
通路や駐車場に利用される細長い路地状の“柄の部分”
上記二つが一体となっている土地の事を言います。
(下記図)








旗竿地がある理由

旗竿地がある理由として
分譲する土地を小さくし総額を抑え売却しやすくする為です。

一方、評価が低い旗竿地はというと
建物を建てる際、建築基準法上やはり道路に接する部分である
「間口」を 2m以上確保する必要があります。
2m以上ないとなれば確保しなければならないので
よく見かける旗竿地は最低基準を満たすため路地状部分の幅は細くなっています。

(旗竿地の例、下記図)
Ⅰ図のようにただ4分割した場合
間口が狭い土地が4つできるため利用効率が劣ります。
そこでⅡ図のように旗竿地を作ることで
四角い旗の部分ができて建物が建てやすくなります。




(Ⅰ)

 

(Ⅱ)






旗竿地のメリット・デメリット

旗竿地は間口が広い土地より評価が低いのは仕方がないとは思いますが
一番初めにお伝えしましたが
メリットがないわけではありません。
また市場価値や課税上の評価が低いという以外にも
注意しなければならないデメリットもありますので確認しましょう!


メリット1⃣:土地の価格が安い
土地の市場価値や課税上の評価が低いということは
分譲地として購入する場合には値段が安いということが言えます。
旗竿地であっても、旗の部分である宅地部分の形状が良好で
かつ十分な面積があれば、レイアウトなどの制約はありますが
普通に間口が広い土地と同じ面積の建物が建てられます。
土地価格が安くなったその予算を建物に使えばより建物の設備が充実することが可能です。

メリット2⃣:税金を抑えられる
土地の評価が低いことでランニングコストとして
土地の固定資産税や都市計画税が安くなります。
相続税の評価でも低いので、相続税も安くなる可能性がありますよ!

メリット3⃣:プライバシーが守られやすい
間口が狭いことで通路から奥の宅地部分が見えにくく
見えづらいので見られたくない日本人心理としては最適と言えるでしょう。




デメリット1⃣:防犯面が少し不安
通りから奥まっていてプライバシーが確保できるという点ですが
実は一度敷地に入ってしまえば人の目に付きづらいので
バレにくいとも言えます。
不法侵入や犯罪を犯されないように門扉や駐車場の強化
または、セキュリティーの強化が重要といえますね!

デメリット2⃣:解体費や建築費が高くなるかもしれない
隣後ろ、周りに空地がない場合
細長い路地状の土地から建築資材を搬入するため建築コストが高くなる可能性もあります。
同様に建物解体費も高くなる傾向にあるので
旗竿地に建っている古い家を購入するときは、新築に建替えたとしても
リノベーション費用が大きく膨らむ可能性もあります。
土地価格が安くても費用が嵩めば変わらないので注意しましょう。

デメリット3⃣:再建築不可に該当する土地もある
旗竿地の路地状部分の幅は建築基準法上で2m以上必要だと
先ほどご説明致しましたが、宅地となる部分で建てる建物の面積や用途
(戸建住宅でなく共同住宅として利用するなど)によっては
2mよりも広い幅が求められます。
理由として、共同住宅の場合ですが
戸建住宅に比べて建物に住む人の数が多いので
火災などが発生した際たくさんの人が一度に逃げることができるよう
安全上幅を広く確保しておく必要があるからです。
ですので、すでに建物が建っていても建て替えや増改築などの規制がかかり
場合によっては再建築がまったく出来ない土地もあります。




売却は可能?不可能?旗竿地

通常の戸建住宅同様
旗竿地にも売却しやすい、売却しにくいが存在します。
売りやすい旗竿地と売りにくい旗竿地をご紹介していきましょう!

売却しやすい旗竿地の特徴として一番影響が大きいのが
日当たりが良い土地になります。
旗竿地でなくとも共通しますが
旗竿地はどうしても入り組んだ造りになっていますので
路地状の部分が南に延びていてその部分を通路や駐車場などに使っていれば
日照が確保でき日当たりが良い旗竿地となりますので
人気も高いと言えるでしょう。

出入り口の幅が広いのも重要になります。
路地状部分の幅が2.5m〜3mあれば通路を確保しやすいですし
そこを屋内駐車場にし、上部を小部屋や物置として使える面積を確保できます。
また通常の戸建と違い小さくはありますが
お庭やプールなどお子様やママに嬉しい場面にすることも可能になります。


売りにくい旗竿地ですが、やはり駐車スペースがない事。
近年、戸建購入者には人気のセカンドカーとして軽自動車が人気を集める一方
荷物も沢山詰め込め、郊外のキャンプにも行けるようなSUV車も人気です。
駐車場がないとなると二台持ちを考えている方は
月極なんて部の悪い事にならないようにしたいはずです。
また、購入する車種に制限がかかる可能性も出てくるので
駐車スペースは必須と言えるでしょう。




旗竿地を売買する際に注意すること

一般的に土地の評価が低くその評価査定も難しいために
市場価値は把握しにくいのが旗竿地です。

再建築や建て替えも制限される場合も多く
再建築や建て替えがもし可能であったとしても
建築コストが高くなる可能性もあります。

整形地と旗竿地で比べるとなにかと制約や制限が多く見られます。
それでも土地価格が相場よりも安く、税金も制限できるなど
整形地と比べるとはるかに大きなメリットとも言えます!




まとめ

今回は旗竿地についてご紹介致しました。
土地の価値はどのような建物が建てられるかによって大きく異なり
また、さらに、地域などによってその規制が変わります。

ちょっと特殊な土地である旗竿地の事を調べるとしても
難しいかと思いますので、専門家のアドバイスが必要不可欠になるでしょう。

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