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【枚方市】不動産売買契約の際に必要な重要事項説明|知っておくと得するあれこれ

【枚方市】不動産売買契約の際に必要な重要事項説明|知っておくと得するあれこれ

不動産を購入するときに必ず行われる
「重要事項説明」 重要説明事項(以下、重説略)とは一体何か?

宅地建物取引業法(宅建業法)では
宅地建物取引業者(宅建業者)が
住宅の売買を行う際 契約が成立するよりも前に必ず買主に
重要事項説明を行わなければならないと定められています。

その目的は、「買い手の保護」になります。

住宅の売買は権利関係や条件が多数存在し
複雑であるのに加えまた、高額な取引にもなります。

詳しい説明がないと買い手は状況や内容を把握出来ず
誤った状態で住宅の契約をしてしまうリスクを避けるため
契約に関わるような重大な事項については
専門的な知識を持つ宅地建物取引士(宅建士)が
必ず、用紙を用いて説明しなければならないといった
義務が課されているのです。

重説は宅建士が作成しなければならないものであり
個人で作成することはできません。

ですので、重説の説明だけでなく
法的効力のある重説の作成にも宅建士が必要なのです。


要する時間と流れ

まず、重要説明事項を受けるにあたり
【 新築戸建の流れ 】にも記載がありますが


・簡易的にざっくりご説明しますと
 内覧をし、ローンや諸費用その他の金額を考え
 また内覧し、話し合いローン審査をし、問題がなければ
 ここで売買契約を結ぶのですが
 この時に重要説明事項が行われます。


不動産会社によりますが
宅建士が重説を行うのですが
所要時間はおよそ2時間程

わからないところは質問して大丈夫なので
もう少し時間を見込んで
3時間あれば余裕でおしまいです。






契約書と重要説明事項書の違い

上記に加えもう一つ補足するのであれば
契約書との違いのあります。

重説と契約書は勿論、別物です。

どちらも手続き上は署名・捺印を行いますが
重説の場合は 「重要事項に関する説明を受けた」という証拠にすぎません。

実際に契約をするためには
契約書にも署名・捺印をします。

重説は重要事項を買主が把握できるようにする為の時間ですので
理解できない事は沢山質問をして構いませんし
不安だと思う事はこの時に解決しておきましょう。

どちらの書類も、実際に説明を受ける前に交付してもらえるケースが多いので
事前に細かく読み込んでおくと更に安心です。








重要事項説明書の中身

まずは重説の全体像を理解しておきましょう。
知らないのと、軽く知っている程度では
話の進み方や理解度に時間を要します。

これから大金が動き一生に一度の買い物をするのですから
大まかな説明の流れを知っておくことが大事になります。









重要事項説明書の内容は理解が必須

重要事項説明書(以下、重説)には
なじみのない法律用語や、専門用語が出てきます。

そして、決して優しくない言い回しを使ってくるので
書かれている内容を
買主から見た「権利」「義務」「制限」に置き換えて考えると
理解しやすくなります。


権利=〇〇することができる
義務=〇〇しなければならない
制限=〇〇してはいけない



免許の試験のような文言がよくでてくるので
「聞いた事はあるかど~」と仰る方が多くいらっしゃいます。
何故、理解しないといけないのか
それは上記でもお伝えした内容に加え
重説の内容は
不動産業者が役所や現地を調査した上で作成します。

しかし、売主(現所有者)しか知らない状況や
不具合がある可能性も否定できません。
なので売主の協力を得て「告知書」を提出してもらい
それを重説の内容に反映させたり
告知書そのものを買主に渡したりして後々のトラブル防止を図ることもあります。





重要事項説明書のチェックポイント

物件に関する事項
登記された権利の内容
不動産登記の権利の内容として
「所有権に係る登記」
「所有権以外の登記」の2つがあり
現在の所有者以外の権利
(所有権移転仮登記・買戻し特約の登記 等)がないか確認しましょう。

所有権以外の登記について金融機関の抵当権が
登記されていることが多いのですが
通常、引き渡しまでに抹消することが条件になります。


法令上の制限
「用途地域」や「地域地区」
「建ぺい率・容積率」や「高さ制限」
これらの条件により
建てられる建物の階数や用途などが決まりますので
不動産会社としっかり確認しましょう。


道路との関係
道路に2m以上接していないと建物は建てられません。
また前面道路の幅が4m未満の場合
道路に面する一定部分を後退(セットバック)させる必要があります。
・道路の種類(公道・私道)
・幅員
・私道の場合
上記によっては負担金の有無なども確認しましょう。


インフラ整備
水道・ガス・電気等が公営か私設かの確認を。
私設のインフラは負担金が必要な場合があり
将来的に改修が必要になったりする可能性があります。




取引条件に関する事項とチェックポイント

契約の解除に関する事項
契約を解除できるケースと
解除できる期限の把握をしておきましょう。
解除時に支払済みの手付金等が返還されるか
違約金が発生するかどうか確認しておくことが大切です。

登記簿謄本、建物図面の照合
重説には、説明対象となる「不動産の表示」が記載されています。
所在地・地番・地目・地積(土地面積)等が土地に
所在地・家屋番号・構造・床面積等が建物に記載されます。
この内容が登記簿と一致しているかどうかも確認しましょう。


周辺の変化や影響の可能性
隣地に日照・通風を妨げる建物が出来る
騒音や悪臭を生じる施設などが建つなど
将来の見通しは尽きませんが
おおよそ、建物が建つとしたらこういうものかもしれない
大きさや高さはこのくらいなど
不動産経験が長い方ほど熟知していますので
おおよそでも知っておいた方が良いです。
行政による将来計画の有無も確認しておくとよいと思います。




株式会社NO-HOUSEでは

担当の峯田が内覧からお引渡しまでサポートさせて頂きます。

お客様から昔からの知り合いだったかのように
接されることが多い代表はユーモア溢れる熱い男です!
不動産業界で培ったノウハウをフルに活用し
宿題があれば細かい所までクリアにさせて頂きます。

勿論、記事の重説も峯田がさせて頂きますので
お任せください(^^♪

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