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【枚方市】転勤のときに持ち家を売却すべき?

【枚方市】転勤のときに持ち家を売却すべき?


転勤が決まったり、転勤の可能性が出てきたりしたとき、
これまで住んできたマイホームを売るか貸すかは難しい問題です。

転勤の場合、持ち家を
売却する・賃貸に出す・そのまま維持しておく(空家)
こちらの3つしか選択肢がありません。

こちらでは、転勤になったとき持ち家をどうすべきなのか
どのようにして決めれば良いかをご紹介します。

家を売却?それとも賃貸?判断基準とは


転勤が決まると、時間が少ない中で
単身赴任を除いて、売却・賃貸・空家のままにしておくかを決めなければいけません。


売却か賃貸かを決めるポイントは…
① 今住んでいる街に戻る予定があるのか
② どのくらいの期間で戻るのか


上記2点が重要になります。



戻る予定が明確でない場合や、
長期にわたって戻らないことが決まっている場合は売却を考えてもいいでしょう。
空き家にしている間も住宅ローンや各種税金の支払いはなくならないため、
できるだけ早く売却を済ませたほうが経済的です。



1年以内の短期間で戻ってくるのであれば、
空家にしておくのが自然な選択だといえます。

また、賃貸借家契約の多くは2年ごとに更新されているため
2年を超えて戻る予定がないようであれば、賃貸もひとつの選択肢となります。






売却する場合のメリット・デメリット




売らずに、「空家」「賃貸」のどちらにしても
所有者であるうちは固定資産税やメンテナンス費用、
マンションの場合は管理費や修繕積立金を支払う必要があります。

購入してまだ数年というケースも多く、住宅ローンもかなり残っている場合もあり
売却すれば、これらの支出がいらないので家計の負担が減ります。

仮に、現在の場所にいつか戻ってるくるとしても
より条件が良く、より築年数の新しい家を、転居先で住み替えができる可能性もあります。

なにより、売却することで精神的に気楽になります。


《 自宅の売却金額 > 残っている住宅 》
であれば、売却代金で住宅ローンを完済できるので問題はありません。

ですが、売却代金だけで残りの住宅ローンをすべて返済できるというケースはあまり多くありません。
このように残っている住宅ローンが売却代金を上回ってしまう状態を
オーバーローン」といいます。オーバーローンとは?


オーバーローン = 残っている住宅ローン > 売却価格


オーバーローンでも「自宅の売却代金+貯蓄額」で住宅ローンを完済できるのならば問題ないのですが、
「自宅の売却代金+貯蓄」でも住宅ローンを完済できないケースがあります。


このように、自分で用意できるお金だけでは住宅ローンを完済できないというときは、
空き家もしくは貸すという選択肢を取らざるを得ないということもあります。




まずは自宅がどのくらいの価値があるのかを調べることが大事です。



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賃貸に出すメリット・デメリット




月々の定額の家賃収入は、誰かが入居している限り入り続けるので
一番のメリットは、家賃収入として決まったお金が入ってくることです。

また、基本的に建物は使用されていない状態のほうが老朽化が進みやすくなります。
そのため、借り手がいない場合には、身内などに無料や低額で貸し出すといった判断も有効です。

一方で、一戸建てを借りるのはファミリー世帯が中心であるため、
2年程度の短期間で借りてくれる人を見つけるのはそう簡単ではありません。

また、貸し出すときの方法は、
賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と
決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」と2パターンあります。


普通の賃貸契約(普通借家契約)では、法律上、借主側のほうの権利が守られがちです。
契約期間中は「転勤が終わるので出て行ってほしい」と借主を無理に追い出すことはできません。
簡単に、
自分が転勤から戻ってくるタイミングでは、再び住むことが難しい可能性があるということです。

一方、定期借家定期なら契約期間が終われば確実に戻れる契約スタイルです。
また、借主探しや契約、管理など、
転勤期間の賃貸業務すべてを業者に任せるリロケーションサービスを利用することもできます。

2年後に転勤先から戻ってくる予定があったとしても、
借主が更新を望む場合はそのまま契約を継続しなければならない可能性があります。

そのため、トラブルを避ける目的で、
契約の更新がない「定期借家契約」を結ぶほうが無難です。



空家のまま維持するメリット・デメリット




万が一、予定よりも早く戻ってくることになったり、
転勤事情の変更にも柔軟に対応できる点がメリットです。
住居を空き家にしておけば生活の拠点について心配する必要がありません。

一方で、住宅ローンの負担が重くなるため、金銭面のやりくりが難しい点はデメリットです。
売却はしたくないが、家を他人に貸すことには気が進まないという人もいます。
特に購入したての新築住宅なら貸したくないという方は多いです。

そのような人には、空き家管理を管理会社に委託することをお勧めします。
空き家管理委託とは、
引越後の空き家を有料で定期巡回してくれるサービスです。

空き家管理委託であれば、プロに管理を任せることができるため、安心です。
他人に使われないため、転勤期間の変更にも柔軟に対応できます。



築古戸建の不動産売却!賃貸中でも売却は可能?

まとめ



転勤が決まったときの持ち家は
売却する・賃貸に出す・空家のまま維持する、それぞれにメリット・デメリットがあります。


不動産の価格を知りたいけれど
不動産鑑定がいいのか? それとも不動産査定がいいのか?
など、分からないことがある際は
不動産鑑定士事務所や不動産会社に相談することをおススメ致します。

勿論、地域密着の不動産会社
株式会社NO-HOUSEにご質問やお問い合わせも
お待ちしておりますのでお気軽にご相談くださいませ。


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