枚方で家を売るならNO-HOUSE

【枚方市】共有名義の不動産を売却する方法とトラブル回避!

【枚方市】共有名義の不動産を売却する方法とトラブル回避!

今回は、皆様の身にも起こりうる可能性がある
共有名義の不動産売却について ご紹介致します。

「離婚をする際共有名義の不動産の売却はどうすればいいの」
「相続により不動産を共有することになったけど
これから先使う見込みもないので売却を検討したい」 などという場合

どういう対処方法があるのか
そもそも、共有不動産を売却することは可能なのか?
トラブルにならないか?損をしたくないなど…
売却方法や共有名義を解消する方法
必要となる書類、や注意点なども お伝え致します。




共有名義の不動産売却に関する知識

あまり耳にはしないかもされませんが
「共有」とはいったいどういうことなのか。

不動産の共有とは
土地などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態のこと。

・相続で不動産をほかの相続人と共有する
・マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする
・マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子共同名義にする
ほとんどが上記のどれかになります。

「共有名義」と「単独名義」の違い
「単独名義」=1つの不動産を1人で持っている状態
「共有名義」=1つの不動産を複数人で持っている状態


上記でご説明した共有名義ですが
共有名でははじめに共有名義人全員の意思統一が必要です。
共有者のなかの誰か一人でも売却に対して反対しているようなら
売却の手続きを進めることができません。

買い手側からすれば
単独名義でも共有名義でもどちらでも良いのですが ですが、実際売却する側からしたら
共有名義だと売却の際に手順が増えたり注意すべき点が多くなったりと
単独名義よりも面倒なことが多くなります。



共有持分権者ができること・できないこと

共有名義の土地、マンション、戸建てなどにおいて
それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」と言います。
共有持分権者にはなにができて、なにができないかを見ていきましょう。



共有持分権者が単独でできる「使用」と「保存」
・使用=共有している不動産を使用する行為です。
・保存=不動産の現状維持するためにおこなうこと
    建物修繕や不法占拠者を追い出したりする事


過半数の同意があればできる「改良」と「利用」
・「改良」=文字通り、リフォームに代表される行為です。
・「利用」=不動産を短期的に賃貸借に出したり
      賃貸借契約を解除したりする行為。

全員の同意がないと「処分」できません。
「処分」は抵当権を決めたり
借地借家法の適用がある賃貸借契約を締結したりする行為のこと。
不動産の売却もこれにあたりますので 「過半数の同意」や
「全員の同意」は口約束だけでは
心もとなくトラブルに発展する可能性が高いため
必ず書面に残しておくようにしましょう。




共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却するとなったとき
どうすれば良いのでしょうか?
共有持ち分の不動産売却は可能?

結論から言うと、共有名義の不動産売却は可能です。
ただし、共有名義は売却に必要なすべての手順で
常に名義人全員の意思確認と
書類・同席が必要であることを覚えておきましょう。


・名義変更して所有者を1人にする
共有持分権者のうちの1人が
ほかの共有持分権者の共有持分割合をすべて購入し
単独名義になる方法。
単独名義になれば誰からも許可も必要ないので
自由に不動産を売却できます。

ですが、全員が合意の上での話になります。

・自分の持ち分を売却する
共有持分割合に応じて、自分の持ち分だけ売却することもできます。
この際、ほかの共有持分者の許可は必要ありません。

ただし、自分の持ち分がどこまでなのかを決める必要があり
土地だけに使える限定的な方法です
ですが、なかなか共有持ち分だけ購入したいという人は少ないでしょう。



共有状態を解消する手続き「共有持分割請求」

共有名義者の一人が反対する
意見が合わないというケースが多々あります。

全員の同意を得られなければ名義変更もできませんし
賃貸活用やリフォーム・リノベーションといった選択肢も実行不可能です。

そうなると自分の持ち分を売却するしか手がありません。
上記でお伝えしましたが、売却しづらいですし
共有名義で相続した不動産を第三者の他人に
持ち分だけ売却するというのはトラブルも発生する為
さらにややこしくなり、問題しか残らないという事になります。


共有状態を解消する方法に
「共有物分割請求」という手続きがあります。
共有持分権者のうちの1人の共有状態を解消し、ほかの共有持分権者に分割することです。

ですがコチラも
ほかの共有持分権者と具体的な分割方法を話し合い
共有持分権者全員の合意を得る必要があります。
1人でも共有物分割請求に反対の者がいると
手続きを進められないのが難点です。

全員合意の上での進行が望ましいので
それでも話を進めたいということであれば
一度弁護士に相談することをおススメ致します。



共有名義の不動産を売却する際の注意

売却に必要な書類ですが、共有名義の不動産を売却する際
最低でも以下の3つは用意しておきましょう。


身分証明書
印鑑証明書
住民票
印鑑
共有持分権者のうち誰かが売却行為を委任する場合委任状
権利証(登記識別情報)
土地測量図及び境界確認書



共有名義の不動産を売却する場合には
売却しようとする不動産の共有持分権者について入念に調べる必要があります。

マイホーム購入による夫婦共有名義
二世帯住宅の親子共有名義といったケースであればわかりやすいですが
相続などで複数の共有持分権者が存在する場合は注意が必要です。

共有持分になり数十年時間が経っていると共有持分権者かわからないケースもあります。

配分される税金やローンも違ってきます。
売却時に住宅ローンの残債が残っている状態で不動産を売却すると
残債を一括返済する必要があります。

売却資金から返済できれば良いですが
残債より売却価格が少ないと自己資金を用意しなければならないこともあります。
ここでもまたトラブルが発生するので
しっかりとした確認が必要です。






円滑に売却する為には

共有名義の不動産を売却するには
共有持分権者全員を納得する必要があります。
以下では、共有持分権者全員の納得を得やすい方法を記載していきます。


一括査定を利用する
 共有名義の不動産を売却するには、全員の合意が必須ですが
 不動産の売却査定だけであれば同意を得る必要はありません。
 査定結果の金額を見て少しでも前向きにまれる可能性があります。
 一社にだけお願い共有するのではなく
 一度の申請で複数の会社に手間なく依頼できる「一括査定サイト」がおすすめです。
 「全員に納得してもらうための客観的資料」
 として複数の不動産会社により入手した査定結果(価格)の一覧があれば、
 売却価格について説得力のある話ができると思います。


不動産の専門家に話しを聞いてもらう
 不動産会社の担当者や弁護士等の専門家に相談するのが良いでしょう。
 不動産会社の担当者は複数の様々なケースの売却事例を経験してきているので
 共有持分権者の1人から売却についての賛同を得られない状況に
 効果的なアドバイスをもらえる可能性があります。




まとめ

何事にも円滑かつ、綺麗に問題を解決したいですが
思ったようには進まないのが現実です。

専門的知識や判断力がないと
不動産の売却はとても大変になります。

株式会社NO-HOUSEでは
親身にかつ丁寧にすばやくを心がけております。

些細なことでも結構です
分からないままで終わりにせず
どんな小さなことでも
ご連絡いただければと思っております。

お問い合わせはコチラから

☝クリックし、下にスクロールしてくださると
メールフォームが出てきますので
そちらにご入力後送信をお願い致します。

関連記事

NO-HOUSEは枚方市樟葉にある不動産会社です。枚方市・八幡市を主軸に周辺(寝屋川市・交野市・京田辺市など)の不動産情報を広く取り扱っています。

NO-HOUSEは枚方市樟葉にある不動産会社です。枚方市・八幡市を主軸に周辺(寝屋川市・交野市・京田辺市など)の不動産情報を広く取り扱っています。

新築一戸建て・既存一戸建て・マンション・土地・収益物件など、不動産を買うとき / 売るときのご相談から、税・住宅ローン・リフォーム・有効活用・相続など、ご相談は無料です。

電話アイコン

お電話でのお問い合わせ

0120-555-936

営業時間 10:00 〜 19:00(火・水曜日定休)

メールアイコン

メールでのお問い合わせ

お問い合わせ

大阪府・京都府の住宅(一戸建て・マンション・土地)をご売却の際にお役立ていただける情報を枚方市樟葉の不動産会社NO-HOUSEがお届け

大阪府・京都府で一戸建て・マンション・宅地など不動産の売却、住替え・不動産投資をご検討されている方にお役立ていただけるよう、不動産の査定・調査、不動産の媒介契約、物件の販売開始(売り出し)や住宅ローンの残代金、引き渡しなどの情報を枚方市樟葉の不動産会社NO-HOUSEの不動産情報サイトでは掲載しております。NO-HOUSEはお客様に寄り添いながら理想の暮らしづくりをサポートします。