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【枚方市】分離課税が適用される?土地売却時のメリットと内容

【枚方市】分離課税が適用される?土地売却時のメリットと内容

土地を売却して利益を得ると、所得に計算され課税の対象になります。
土地を売って得た利益は譲渡所得に該当し
他の所得とは違って分離課税が適用されています。


なぜ譲渡所得に適用されるのか
その理由とメリットを知り分離課税に対して理解を深めましょう。


総合課税と分離課税の違い

総合課税と分離課税
所得の計算方式は「分離課税」と「総合課税」の2つに分けられます。
土地売却では分離課税が適用されます。


分離課税は特定の所得単体で計算
分離課税で該当するのは
「譲渡所得」「退職所得」「山林所得」の3つのみです。
これらの所得のみ別の区分で計算すると考えましょう。


総合課税は複数の所得を合算
総合課税は、複数の所得を合算したものが課税対象です。
主なものでは「給与所得」「事業所得」「利子所得」などが該当します。


給与所得=350万円
事業所得=40万円
利子所得=10万円
合計=400万円が課税の対象です。
・分離課税は単体で計算
・総合課税は合算
・譲渡所得は分離課税


土地売却に分離課税が適用される理由

税額が高額になりすぎる
土地売却で得た譲渡所得に分離課税が適用されるのは
総合課税にして合算すると税負担が大きくなる可能性があるからです。

土地売却で得られる利益は対象の不動産により
異なりますが、数百万円単位になります。

また、場合によっては1,000万円を超える場合もあります。



利益が1,000万円 これに対し譲渡所得が発生し
総合課税で計算すると税額は高額になり
さらに給与所得や事業所得と合わせると税負担が急激に増えます。



総合課税で計算する際の累進税率ですが
給与・事業所得がもともと高い方は
譲渡所得と合わせると税負担は大きくなります。

分離課税は税負担を抑えるためのお助けマン。
高所得の方は所得が増えると同時に控除額も増えますので
分離課税は税負担を抑えるための スーパーマンになります。




分離課税のメリットと損益通算

税負担を減らせる
分離課税は特定の所得のみを計算して課税額を決定するので
総合課税の対象所得がいくらであろうと、課税額は変わりません。

損益通算が可能
分離課税は分離課税内でも別々で計算
(譲渡所得+退職所得=金額は合算しない)します。
損失が出た場合は合算して損益通算が可能です。

損失が出た場合にのみ
損益通算をして税額を抑えられます。


損益通算の気をつけること
居住用でなく投資用の不動産では損失が生じても
損益通算ができませんので注意しましょう。
損益通算の分離課税は
居住用財産を売却した際の損失にのみと限られます。

確定申告を行うことで土地の売却によって損失が出た際は
確定申告で払いすぎた源泉徴収が返金されます
確定申告をしないと源泉徴収分は戻ってこないので
損失が出た場合も必ず申告しましょう。
【 確定申告の記事 】コチラにも確定申告について
記載してますのでご覧ください。


土地を売却した時に支払う税金の計算方法

スタートから終わりまでスムーズに土地を売却するなら
事前にどれくらいの税金がかかるか把握しておくことが大事です。

思ったより税負担が多く利益を得られない可能性もあります。
売却時に発生する税金、費用なども踏まえて売却金額を設定する必要があります。


譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは土地の売却価格から諸費用を差し引いたもの
手元に残る利益になります。
譲渡所得=売却価格−(取得費+売却費用)


取得費用=土地購入+各費用を合計したもの
各費用とは「仲介手数料」や「税金」
売却費用とは売却にかかった経費 「仲介手数料」や「行政書士の代行手数料」

取得費+売却費用-売却価格=譲渡所得
費用が高いと売却価格を上回り、課税対象にならないこともあります。


土地売却時の税率
譲渡所得は所得税と住民税が課税されそれぞれで税率は異なります。
譲渡所得は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つ。

不動産の保有年数に応じて、税率も異なります。
5年を超えるか超えないかで税率が異なるので
税率が大幅に安くなる5年経過以降を狙って売却したほうが
税負担は軽くなります。

デメリットとしては
売却のタイミングをずらすことで
売り逃す、または価値が減少して損をする可能性もありますので
一度不動産屋に話を聞いてみても良いかも知れませんね。


土地売却したときの特例や控除

適用できる特例や控除は数が多く
上手に使うとさらに税負担は軽減できます。
土地売却で適用できる特例や控除は以下の通りです。

・農地保有の合理化などのために土地を売った場合
 800万円の特別控除の特例
・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合
 1,500万円の特別控除の特例
・特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
 2,000万円の特別控除の特例
・公共事業などのために土地建物を売った場合
 5,000万円の特別控除の特例
・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合
 1,000万円の特別控除の特例


特別控除や特例が受けられない場合

特別控除や特例は、併用・重複すると適用されないことがあります。
売却不動産を購入したときに
住宅ローン控除の適用を受けている場合は
住宅ローン控除の終わる10年以内の売却だと重複する可能性があるため気を付けましょう。




まとめ

土地売却には分離課税が適用され
高い税率がかからないように配慮されてはいますが
急激な税負担の増加を抑えるためです。

特例や控除、注意やメリット・デメリット
沢山ありますが知らないと損をしてしまう事ばかりなので
少しづつ覚えていく方が良いと思います。

地域密着、株式会社NO-HOUSEでは
どんな小さなことでもお客様と共に共有し
査定・売却・買取等のお話なども分かりやすく
ご説明できればと思いますので
お気軽にご連絡下さいませ。

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