枚方市樟葉の不動産会社NO-HOUSEの不動産情報サイト。大阪府・京都府で家や土地を売りたいなど不動産売却に関するお役立ち情報をご紹介

今回はあまり耳にしないオーバーローンについてご紹介したいと思います。

急な転勤などにより住宅ローンが残っている状態で
マイホームを手放さなければならない場合
条件を満たせば問題なく売却することは可能です。


しかし、ローンが残った状態で売却する際は
「オーバーローン」に注意しておきましょう。
今回は、オーバーローンについてお話しますね。



他にも沢山記事を更新しておりますので
コチラにも目を通して頂けたらと思います。


・住宅購入のお役立ち情報
・不動産売却に役立つ情報
・暮らしに役立つ豆知識

第１部　【準備・査定依頼Q＆A】
第２部　【売却活動Q＆A】
第3部　【住みかえ・税金・お金・相続その他Q＆A】

家の売却におけるオーバーローン

住宅ローンが残ったまま家を売却する際
「売却代金でローンを完済できること」が条件です。

完済したうえで
尚且つ、金融機関で抵当権を抹消してからでなければ
第三者に売却することはできません。

残っている住宅ローンの金額が不動産の売却価格を下回っている場合
「アンダーローン」と呼ばれ問題なく売却することができます。

住宅ローンの残債が売却価格を上回っている場合
「オーバーローン」となり、売却するためには何らかの対処が必要となるのです。




・アンダーローン＝住宅ローンの残債＜売却価格
・オーバーローン＝住宅ローンの残債＞売却価格

オーバーローンか確認する方法

オーバーローンかどうかは
売却を検討した段階である程度確かめることができます。
ここでは、オーバーローンの可能性を検証する方法について見ていきましょう。

①住宅ローンの残債を調べる

金融機関から届く「ローン返済計画書」や「残高証明書」などで
現在の住宅ローン残債を調べる。
インターネット上で返済状況を確かめることも可能です。

②相場から売却価格を予想する

不動産の売却相場は、自分で確認することも可能です。
→　国土交通省の「土地総合情報システム」では
　　過去の不動産取引情報が掲載されてますので
　　そこから条件が似ている物件の売却価格を閲覧可能

→　LIFULL HOME’Sの「住まいインデックス」では
　　駅や地域を入力するだけで土地の坪単価相場を調べることが可能

→　プライスマップから簡単にマンションの参考価格を調べる事が可能
　　階数や専有面積などの条件を基に、各住戸の価格も調べられる

③仲介会社に査定依頼をする

仲介業者査定依頼　こちらの記事に詳しく掲載しておりますが
査定額は仲介会社によって異なります。
そのため、必ず複数の仲介会社に査定依頼を行い
自分で調べた相場と見比べながら判断することが大切です。

オーバーローンの対処法

オーバーローンになってしまう場合の対処法ですが
いくつかの選択肢があります。
状況に応じて方法が異なるので、具体的な内容を把握しておきましょう。

差額を自己資金でまかなうシンプルな対処法は
ローン残債と売却代金の差額を自己資金でまかなう方法です。

預貯金から現金を用意したり
一時的に親族に借りたりするなどして差額を補えば
問題なく売却ができます。

この方法が適しているケースは以下になります 。
・ローン残債と売却価格の差額が少ない
・十分な預貯金がある
・転勤などでなるべく早く売却したい

住み替えローンを使う

住み替えローンとは
現在のローン残債と新しい住宅ローンをひとつにする住宅ローンのこと。

オーバーローンの状態でもこのローンにしてしまえば
物件を売却することができます。

ですが、利用する際は金融機関の審査を受ける必要があります。
こ この方法が適しているケースは以下になります 。
・転勤などで新たに物件を購入したい
・収入にゆとりがある
・築浅物件などで高い売却価格が期待できる

売却の延期

オーバーローンになってしまう場合
住宅ローンの返済を続けて
残債が少なくなるまで売却を見送るのもひとつの方法です。

残債を減らすことで、アンダーローンで売却できるようになります。
この方法が適しているケースは以下になります。
・すぐに引越しなどをしなくてもいい
・時間が経過してもそれほど売却価格に影響がない
・住宅ローンの支払いを安定して続けられる

ローンの支払いが苦しくなった時

住宅の売却を考える事情は人により異なります。
転勤や住み替えなど以外だと
住宅ローン返済が厳しくなったことで売却を検討するケースもあるでしょう。
ですので、「任意売却」を検討するのもひとつの方法です。

住宅ローン滞納のデメリット

1度の滞納で何か大きな問題が起こることはありませんが
2～3ヶ月程度で個人信用情報にキズがつき
滞納を続けるとやがては金融機関などの債権者に住宅を差し押さえられることとなります。

任意売却の仕組みとメリット

住宅ローン等の借入金の返済ができなくなり
売却価格よりローンの残債が大きい場合でも
金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。

任意売却の詳細はコチラの
【不動産売却における任意売却と競売の違い】に掲載中

売却にかかる費用

家の売却には、手数料や税金といった沢山の費用がかかります。
そのため、資金計画にズレが生じないよう
事前に費用の内訳や目安を押さえておくことが大事になります。

まとめ

聞いたことがない文言は専門系において沢山存在します。
株式会社NO-HOUSEのホームページには
沢山の豆知識と不動産に興味を持っていただける内容になるよう
NO-HOUSEの事務員が気合を入れて更新しておりますので
たまに目を通してあげて下さいね☆彡