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【枚方市】築古戸建の不動産売却!賃貸中でも売却は可能?

【枚方市】築古戸建の不動産売却!賃貸中でも売却は可能?


最近では、築古戸建を安く購入してDIYなどのリフォームを行って
賃貸する【築古戸建投資】も流行しています。
賃貸している間は収益を生みますが、築年数も古いので持ち続けるのも不安かと思います。

では、賃貸中の築古戸建は売却できるのでしょうか?

賃貸中の築古物件の売却は難しい!?



近年では、住めないような家だとそのまま放置されたり
空家で置いておくのはもったいないので賃貸しているという方も多くいます。

そういった空家を購入し、DIYやリフォームを行って築古戸建投資をする人も増えています。

また、副業ブームもあり本業以外で収入を得たいという
サラリーマンや主婦の方にも築古戸建投資が増える傾向にあります。


賃貸中の築古物件は、土地や空家に比べると難しいケースが多いです。

まず、1番の問題として【賃貸中ということで簡単に契約を解除できない】ことです。
賃借人は、借地借家法という法律に守られており、賃貸人からは契約を解除できません。

空家や土地であれば、取り壊した後に新しい家を建てることができます。
建築条件を満たしていれば住宅ローンを利用できますが、
賃貸中の築古物件は住宅ローンが使えず、現金購入になる。
そのため、安く買い叩かれたり売却すらできないこともあります。


賃貸中の築古物件を売却するには?


売却が難しい築古物件…ですが売却ができないということではない!
売却方法として、仲介売却と買取の2種類があります。



■収益物件として売却
築古戸建を収益物件として、不動産会社に仲介を依頼する。
ただ、不動産投資ローンを使えないので購入者は必然的に現金購入になります。
そのため、出費を抑えたいと考えるので相場価格よりもかなり安い価格になってしまいます。

■買取
一般の購入者は、収益物件として購入するしかないですが
空家や土地として売却できるノウハウがあるので 仲介売却よりも高く購入できるケースも多いです。

築古戸建投資のメリット・デメリット

ついでながら…築古戸建投資のメリットとデメリットについてご紹介します☆

メリット




■少額からでもスタートできる

数千万円~数億円する一棟マンションやアパートと違い、
築古戸建は数百万円から購入できます。
木造住宅の耐用年数は短いので、建物価格の下落が早く、
中古物件であれば安く購入することも可能だからです。




■立地の影響が少ない 戸建投資は、マンション投資と比較すれば、

立地の影響を受けにくいというメリットがあります。
これは、賃貸市場で戸建ての供給自体が少ない事や、
入居者がアクセスの良さよりもそこでの生活の利便性などを考えるからでしょう。
例えば、お子様がいて騒がしいため集合住宅では苦情の心配があることや、
「戸建てなら周囲の心配が少ない」と考えるため、 戸建ての賃貸物件を探しているわけです。
こういったニーズにこたえられることから、立地があまり関係ないという点がメリットです。



■長く住んでもらいやすい

ファミリーの入居が比較的多いため、一度入居が決まれば 家賃収納を安定に受けやすいのがメリットです。
何らかのニーズがあって賃貸の戸建てを借りているわけで、
他に自分たちのニーズをかなえる物件が見つからないため、入居期間が長くなることも多いです。




■資産価値が下落しにくい

戸建ての場合、土地部分が物件価格に占める割合が大きくなるため、
資産価値が大きく下落しにくいというメリットがあります。
建物は、マンションよりも早く下落してしまうのですが、
土地は経年劣化などもおきませんし、資産価値が下落しにくいからです。




■出口戦略の選択肢が多い

戸建投資の場合、出口戦略としての選択肢が非常に多いです。
例えば、売却するにしても「投資用」「自己居住用」という選択肢がありますし、
建物の劣化が激しい場合、更地にして売却することも可能です。
また、新たな建物を再建築して、新築物件を新たに運用したり、
自己居住用に使用するなど、さまざまな選択肢から出口を選べるのは非常に大きなメリットです。








デメリット



■融資を受けにくい

戸建投資は、不動産投資ローンを受けにくい…という点がデメリットです。
特に、中古の戸建投資になると、建物の耐用年数の短さから、
ローンがどうしても通らない…なんてことが考えられます。
したがって、ある程度自己資金を用意してからスタートしなければならないかもと考えておきましょう。




■修繕費にかかる出費が大きい

リフォームや雨漏り、白アリの対策による修繕費用が必要なことや、
メンテナンスが必要な箇所は多いため修繕費に関するリスクは大きいと思っておきましょう。

災害で一気に破損してしまい、多額な修繕費がかかることも考えられます…。




■手間いらずの投資ではない

上述した、建物の定期的なメンテナンスはもちろん、その他にも管理の手間が多いです。
戸建投資のトラブルでは、専門性が高すぎて、
一般の方では解決することができない…なんてものもあるの注意が必要です。

まとめ



築古戸建投資ブームもあり、収益物件として売却することは可能ですが
現金購入しかできないということで、希望価格よりも安い価格で売却の可能性が高いです。

その際、買取をしてくれる不動産会社に相談するのも手段の一つです。

不動産投資はマンションの一室から可能です。
「不動産投資なら築古戸建てにするべき!」ではありません^^

まずは、不動産投資とはどういうものなのかを学んでみるのも良いかもしれませんね☆

空家の買取相談!空家になった田舎の戸建を高く売るコツ
不動産売却対応戸建・マンションを売却する際の流れ
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