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【枚方市】不動産の売却における簿価と減価償却

【枚方市】不動産の売却における簿価と減価償却

今回は簿価の意味と中身をご紹介していきます。

簿価ってどういう意味?と思われる方がほとんどかと思います。
不動産を売却する際にどのように関わってくるのか
この記事で詳しく説明していきます。




簿価と時価の関係

不動産を売却する際の簿価。
簡単に言うと住居などを購入した時の取得価格のこと。


元々は会計処理で使用される用語で、帳簿に記載される価格のことです。
戸建やマンションなど不動産を購入する際に支払った金額が簿価ですが
築年数が上がるにつれて不動産の価値は減少していきます。





簿価の反対が時価

時価は、不動産の市場価値のこと。
商品を購入した時の取得価格
つまり簿価から使用消耗分や経年などを差し引いた価格が時価です。


時価の計算は景気の影響を受けやいので答えが都度違うことになります。
不動産の時価を計算するためにはいくつかの方法があり
・国家資格を持った不動産鑑定士に評価してもらう
・固定資産税評価額と相続税評価額から計算する
・不動産屋に査定してもらう方法




投資目的の不動産を売却する際の注意

投資目的で所有する不動産を売却したいと考えた時に
残っているローンより高く売れてしまえば
大丈夫だろうと考える方もいると思いますが、注意が必要です。

不動産投資で利益の事ばかり考えていると
収益が税金としてなくなるかもしれません。





減価償却資産

設備、機械装置、器具・備品・不動産など
時間経過とともに価値が減少する資産のことを
「減価償却資産」といいます。
これを、建物の価値が減価すると言い
減価するようなものに対して価値減少分を経費に認めるというのが減価償却です。


所有する不動産を売却する際
この減価償却費を計算に入れた簿価で取引することになりますが
築年数が長く減価償却が進んだ物件ほど簿価の値段が下がり
売却時に譲渡益が発生しやすくなります。


譲渡益には税金がかかります。
なので稼いだはずの収益が
まさかの税金で持っていかれるという事態を生んでしまいます。




損益計算とは?

損益計算
所有する不動産を売却する際に損益計算をしておくことです。
売却したことで得た収入金額から資産の簿価と譲渡費用を引くことで出ます。

売却損益=売却により得た金額-(簿価+譲渡費用)

親から相続した財産や、遠い昔に購入した資産である場合
当初の購入金額をお覚えていないかも知れません。
その場合 売却金額の5%相当額を簿価とすることになっています。





譲渡費用

不動産業者に支払う
仲人手数料、測量費用、売買契約書に張り付ける印紙代から
リフォーム代など不動産売却する際にかかった諸費用のこと。
不動産を売却時に要した支出
打ち合わせにかかった交通費や諸々全て譲渡費用の中に含めることができます。


売却損益がプラスとなった際 = 課税対象
売却損益がマイナスの際   = 課税非対象


ちなみに、譲渡所得の税率に関しては
短期譲渡か長期譲渡かにより異なりますのでそちらも確認しておきましょう。




まとめ

築年数が長い物件ほど減価償却も進んでいき
結果、簿価の値段が下がります。
不動産を売却すると利益が出ると考えている方は要注意です。

上記でもお伝えしていますが
譲渡益が発生することで税金がかかるので
何をどうすれば利益が出るか

そして税金もどこまでかかり手元に残るのはいくらか
細かく調べていかないと損をしてしまいますので
しっかり内容を把握しましょう。

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