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【枚方市】成年後見人による不動産の売却方法

【枚方市】成年後見人による不動産の売却方法

もし自分の両親や義理両親が認知症を患ってしまい
判断能力が不十分になった場合でも「成年後見人」という代理人を選任すれば
不動産売却が可能なことはご存知ですか?


「成年後見制度」を利用することで
判断能力に乏しい人物の代理人として
不動産売買をおこなえる代理権が法律において認められています。


ですが、成年後見制度を利用して不動産を売却する際は
自分たちで手続きするのではなくまずは不動産会社に相談することをおすすめします。


それでは、手続きや内容を一緒に見ていきましょう。



成年後見制度とは

判断能力が低下した人物を保護するための成年後見制度は2種類あります。


任意後見制度 → 判断能力があるうちに本人が後見人を選任する
法定後見制度 → 本人ではなく家庭裁判所が法定後見人を選任する


成年後見制度は判断能力が不十分な人物を保護する制度 「成年後見制度」とは
認知症などによって判断能力が低下した人物を保護するための制度です。

本人を保護するために
法律行為を代行できる代理権などの権限を有する受任者を選んで
本人を保護するための活動を任せるのが成年後見制度です。



「任意後見」と「法定後見」

本人が後見人を選ぶ「任意後見制度」

任意後見制度は本人に十分な判断能力があるうちに
認知症などが原因で判断能力が十分でなくなった場合に備えて
選任しておいた任意後見人に生活、看護
財産等の管理に関する事務の代理権を与える制度。

任意後見制度に資格はないですが
未成年者や破産者などを除いて基本的に誰にでもなることができます。

信頼できる親族や、弁護士や司法書士などの専門家が
本人の意思によって選ばれる場合がほとんどです。


任意後見人の制度を利用する際の注意点は
本人に十分な判断能力があるうちに意思確認し
任意後見契約を結んでおく必要があることです。


任意後見利用開始(発効)手続の流れ





任意後見と法定後見の特徴

任意後見人制度と法定後見制度のそれぞれの特徴は、以下の表の通りです。








家庭裁判所が後見人を選ぶ「法定後見制度」

家庭裁判所(家裁)に選任された成年後見人等が
本人に代わり高齢者用施設の入居や介護サービスなどの契約

本人が法律行為をするときに同意を与えたりするなど
本人の利益を保護して支援するための代理権を与える制度。

法定後見制度の特徴は
本人に代わって法律行為を行う代理権だけでなく
本人の法律行為に対して同意を与える同意権と
本人の法律行為を取り消すことができる取消権が認められていることです。

また、法定後見制度の場合は誰が就任するかは
家庭裁判所が適している人物を選任します。
任意後見人制度は本人の判断能力があるうちに
将来に備えて契約を結んでおく必要があります。

判断能力の程度に応じて
「補助」 「保佐」 「後見」の3つの種類(類型) が用意されています。
そちらも図と共に見ていきましょう。






成年後見申立ての手続き

成年後見の申立ては
成年後見の対象となる本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申請します。
成年後見の申立てができる人物は以下のとおりです。

・本人
・配偶者
・4親等内の親族
・市区町村長


申立てが受理されると
次のような要素を総合的に判断して、家庭裁判所が後見人を選任します。

・立書類の内容
・本人に関係する様々な事情

審判の開始から後見人が選任されるまでの期間については
ケースによりますが、3カ月程度かかるのが一般的です。





成年後見申立ての必要書類

成年後見申立てに必要になる書類については
主に以下のようなものがあります。

あまり馴染みのない書類については概要もご説明いたします。

なお、ご紹介します必要書類は一般的なものです。
成年後見の申立てに必要な書類はケースによって異なる場合が多いため
申立ての際には管轄の家庭裁判所に確認することが大切です。


・申立書・申立書付票・後見人等候補者身上書
・親族関係図・本人の財産目録・本人の収支予定表
・本人の診断書・本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書
・本人の財産等に関する資料・申請に必要な費用・その他の必要書類







申立て手続きは弁護士に相談しよう

申立ての書類作成や裁判所への申告など
成年後見制度の利用には法律の知識が必要になります。

各種手続きを正しくできるか不安な人や
なにから手をつけるべきか迷ってしまうという人も多いでしょう。

そのような人は、弁護士に相談しながら手続きを進めたほうが確実かつスムーズです。




成年後見人による不動産の売却方法

本人が所有する不動産を成年後見人が売却する際
本人にとって居住用か非居住用かの区別がとても重要になります。

居住用か非居住用かにより
売却のために必要な手続きが変わるからです。

居住用不動産と非居住用不動産
それぞれの売却方法や注意点をご紹介します。



居住用不動産の売却方法

成年後見人が本人の自宅などの居住用の不動産を売却する際
家庭裁判所の許可を得る必要があると民法で決まっています。



・成年後見制度の対象である本人を保護するために
 居住用の不動産を売却する際は家庭裁判所の許可が必要になります。

・急に住環境が変化するということは認知症の進行原因となる可能性があるため
 それを防止する必要があります。

 ですので、居住用不動産の無許可売却は無効になります。

許可なく行為を行った場合
権利を剥奪されかねないので
許可なく行うことはしてはいけません。

居住用不動産売却の申請方法

居住用不動産を売却するための許可を得るには
管轄の裁判所(本人の住所地を管轄する家庭裁判所)に申立書を提出します。
・申立人や本人の氏名
・住所
・本籍
・生年月日
・申し立ての趣旨
・申し立ての理由など 記載します。

申立書とともに一般に必要になる書類
・不動産の全部事項証明書
・不動産の売買契約書の案
・不動産の評価証明書
・不動産業者が作成した査定書
・本人または成年後見人の住民票の写しまたは戸籍附票
・800円程度の収入印紙や郵送用の郵便切手


ちなみに売却の許可を得るには、以下の要素が重要です。
・売却の必要性
・本人や親族の意向
・本人の帰宅先の確保
・本人の生活状況
・売却条件や金額
・代金の保管方法



こなすべきことが多々あり覚えるのも一苦労ですが
不動産の売却は不動産経営者ではない限り
人生に2度あるかないかなので
きちんと知識があると物事をすすめる際に
不手際がなくなるので聞いたことはあるぐらいで
知識は留めておくことをおススメします。




まとめ

まだまだご自分のご両親は若いと思っていても
年齢や病気にはかなわないものです。

認知症などによって不動産所有者の判断能力が低下しても
成年後見人制度で後見人を選任すれば代理で不動産を売却できます。

成年後見人制度には、任意後見制度と法定後見制度の2種類があり
任意後見制度であれば本人が指定した人物が後見人になるので
不動産を売却しやすいです。

ですが、法定後見制度の場合
後見人は最終的に家庭裁判所の選任するため
弁護士をはじめとする専門家の協力が必要になるケースもあります。

不動産の売却は容易ではないですが
専門の知識と経験がある不動産会社に相談にいくこともできます。
まずは「弁護士と提携した不動産会社」などの専門家に
相談することをおすすめします。

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