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【枚方市】売却益とは?特別控除を使って節税を!

【枚方市】売却益とは?特別控除を使って節税を!

今回は「売却益(ばいきゃくえき)
という言葉についてご紹介していきたいと思います。
この売却益というのは
土地や住宅などの不動産を売却したことによって出た利益の事。

不動産売却をすると、一時的に大きな金額が手に入るため
利益を得たと思ってしまいがちです。
ですが、場合によっては利益ではなく損失が発生する可能性も

売却益が発生したと仮定し
売却益の基礎知識や計算例などをご紹介していきます。
売却益に対する税金には特別控除もありますので
是非、熟読して頂き節税対策をと思います。





売却益に関する基礎知識

不動産売却で発生した利益

売却益と聞くと、不動産を売却した際に発生した利益の全てが対象だと思いがちですが
不動産の売却価格そのものを指している訳ではないです。

正 → 不動産売却価格から売却時の費用を差し引いた差額部分が利益

譲渡費用とは売却する際にかかった費用のことで
特別控除が適用される場合にはさらに差し引きます。

売却益
売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除





売却益には税金が発生

「不動産譲渡所得税」とは売却益に対する税金のこと。
所得税の一部ではありますが
サラリーマンが受け取る給与所得とは別区分です。

不動産譲渡所得は
所得税と住民税を合わせて納付する仕組みになっています。

所得税に関しては 東日本大震災の復興を支援するための施策として
2013年1月1日から2037年12月31日まで
復興特別所得税が上乗せして徴収されます





売却益が有無関係なく確定申告必須

売却益が発生した場合に課せられる不動産譲渡所得税
自動車税や固定資産税と異なり
毎年税額が通知される訳ではない
です。

通知されず不動産を売却した年の
翌年に確定申告して納付する形になります。

万が一、不動産を売却した際に損失が発生した場合
損益通算によって節税対策に繋がるので
確定申告はしましょう。





確定申告

毎年1月1日~12月31日までに発生した所得に対して行い
翌年の2月16日~3月15日まで。
この期間を過ぎると無申告加算税といったペナルティが課せられます。





不動産売却益の計算方法

取得費を算出する

不動産の売却価格から
売却時にかかった費用を差し引いくことで売却益を割り出します
売却時にかかった費用に取得費と諸経費が含まれてますので
特別控除が適用される場合には、さらに差し引きます。

理解しておかないといけない費用は3種類。
・売却価格
・取得費
・譲渡費用

このうち売却価格は
不動産の取引価格、取得費は売却した不動産の購入価格のこと。

取得費は不動産を購入した際の売買契約書に記載された金額を確認し
次のような費用も併せて算出します。
・購入手数料(仲介手数料など)
・建築費用
・設備費
・リフォーム費用
・印紙税
・登録免許税
・司法書士に依頼した際の報酬金
これらも取得費として含みます





減価償却費を求める

取得費を算出方法は
実額法が用いられているため、建物の減価償却費を求めなければなりません。

減価償却とは
時間の経過と共に劣化していく資産を購入した際
一定年数に分けて経費として計上する計算方式のこと。

減価償却費の算出方法
建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数





譲渡費用を算出

不動産を売却する際
売却価格の金額を受け取れるだけでなく、さまざまな費用が勿論発生します。

この費用のことを「譲渡費用」といいます。

不動産を売却すると所有者名義が売り手から買い手に移さないといけないため
登記手続きに伴う登録免許税といった税金も発生します。





売却益を算出

・取得費
・減価償却費
・譲渡費用
を、確認できたところで
次のような計算式に当てはめて売却益を算出してみましょう。

売却益 売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

他にも利用できる特別控除が設けられているので
都度確認をした方が良いですね。





売却益にかかる税金を抑えるコツ

不動産を売却して利益が生じた際
その利益に対して税金が課せられます。

税率は不動産の所有期間によって異なるものの
少額ではない金額の為、次の特別控除を利用すると節税に繋がりますよ。


・3,000万円の特別控除を受ける
・空き家の3,000万円特別控除を受ける
・取得費を計上する
・軽減税率の特例を利用する
・買い替え特例を利用する
・申告をおこなう場所
・申告期間


申告に必要な書類は
確定申告には申告書が必要です。

・税務署の窓口で受け取れる
・国税庁の公式ホームページに設けられている「確定申告書作成コーナー」

どちらでも作成できますが申告書、取得時や譲渡時の資料
全部事項証明書、戸籍の附票を添付が必須です。

最近では、e-Taxで確定申告をされている方も
多いようですのでご自身に合った確定申告のお手続きをおススメ致します。





まとめ

不動産を売却する=売却益が発生する
訳ではありませんが、取得費や譲渡費用から売却益が発生する可能性はあります。

売却益には税金が課せられるため
翌年に必ず確定申告する必要があります。

「知らなかった」では
後から大変なことになるので、しっかり計画を立てていきましょう。

コチラでは → 不動産売却不動産売却の流れ
クリックでご覧いただけますのでご参考までに^_^

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