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不動産の売却には、「任意売却」という売却方法があります。
住宅ローンの返済に問題を抱えている人にとっては非常に大切なものになります。

住宅ローン返済が滞った場合の売却方法
「競売（けいばい）」との違いもご紹介していきます。

通常の不動産売却と任意売却との違い

任意売却

任意売却とは、住宅ローンが払えなくなった場合の売却方法の1つ。
不動産購入時に住宅ローンを借りる際には、対象の不動産を担保にすることが一般的です。

銀行は担保に取った不動産に抵当権と呼ばれる権利を設定するのですが
これは担保不動産を売る権利を決めるという事です。

住宅ローンの返済ができなくなった場合は
銀行が抵当権を行使し、競売を使って住宅ローンの回収を行います。

任意売却では、売却金額によって住宅ローンがいくら返済出来るかが決まります。
売却しても残りの住宅ローンが完済できない際は
銀行と協議し残債の返済計画を立てます。
銀行側も返済が苦しいことは理解しているので
毎月の返済額は少額にしてくれることが一般的です。

通常の不動産売却との違い

・売却金額は銀行が設定する
・売却で発生する諸経費の支払いが、売却代金から行える
・銀行に売却の許可を得る必要がある

この3点が、任意売却と通常の不動産売却の主な違いです。
任意売却は、一見すると通常の不動産の売却と変わりません。

そのため、他者に住宅ローンが払えなくて
任意売却したということを知られずに売却することができます。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売は
住宅ローンの返済が不可能でかつ、不動産を売却するという意味では同じなのですが
売主の負担が違ってきます。
任意売却と競売の主な違いは5点です。


・売却価格
・売却意志
・売却後も居住可能か
・プライバシー
・残債（住宅ローンの残り）の扱い


■ 売却価格
任意売却は、売却価格を銀行と相談して決めることができます。
債権者である銀行が売却価格を決めますが
銀行は少しでも多くローンの回収を行いたいので売却価格を高くする傾向にあります。

■ 売却意志
任意売却は、債務者である銀行の許可を得る必要はありますが
自分の意志で不動産の売却をすることができます。

■ 売却後も居住可能か
競売で売却後、住むことは不可能です 。
任意売却の場合は、親族などに購入してもらえることが出来れば
賃貸という形式で、売却後も居住できるかもしれません。

■ プライバシー
住宅ローンを滞納して、任意売却をしているという事実が知られることはありません。
しかし、競売は裁判所の執行官が物件の調査に来る必要があり
競売にかけられると官報や専用サイトに公表されます。
ですので、近所や親しい方に内緒で競売を進めることはほぼ不可能です。

■ 残債の扱い
任意売却で残債がある場合、分割返済が認められることが一般的です。
ですが競売では、残債がある場合一括返済することが求められます。
資金的な余裕がなくて競売にかけるケースが多いので
自己破産をしてしまうしかないケースが多いです。

任意売却の流れとデメリット

住宅ローン返済が厳しくなってしまった場合
任意売却はどのように進むのか、そしてどんなデメリットがあるのかみていきましょう！

任意売却の流れ

① 銀行に相談
②任意売却の許可を得る
③ 売却の募集を始める
④ 買取人を決める
⑤ 銀行に売却価格について同意をもらう
⑥ 不動産の売買契約
⑦ 売却代金から諸経費の支払い
⑧銀行に返済
⑨残債が残った場合の返済計画承諾を得る

任意売却のデメリット

・住宅ローン滞納
・許可が必要
・連帯保証人と連帯責務者の同意
・売却必須ではない
・信用情報機関にのる

結局何が良いのかは
断定しかねますが、ご自身の状況に応じて学ぶことが大切です！

まとめ

今回は少し専門的なお話かもしれませんが
もしかしたら、自分が任意売却か競売を利用する日がくるかもしれません。

いつかのためにも少しの知識はつけておきましょう。
株式会社NO-HOUSEではお客様一人一人に合った
プランやスケジュールを立てさせて頂きます。

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